У коментованій справі трапилася цікава ситуація. Місцева рада на час дії воєнного стану позбавила обов’язку платити за оренду комунального майна. І вона ж намагалася розірвати договір з орендарем, який цією пільгою скористався. Крапку в спорі поставило рішення ВС!
* Постанова ВС від 11.07.2023 у справі №910/8348/22.
Зміст справи
30.01.2019 КМДА (далі — орендодавець) і ТОВ (далі — орендар) уклали договір оренди ЦМК плодоовочевої бази комунального підприємства.
14.06.2022 було проведено електронний аукціон з продовження терміну дії договору оренди ЦМК плодоовочевої бази і переможцем аукціону став чинний орендар, а саме ТОВ. Розмір орендної плати становить 1 650 000,00 грн без ПДВ за місяць.
Пільга на час війни
Згідно з наказом Департаменту комунальної власності м. Києва від 26.04.2022 №202 орендарів комунального майна м. Києва тимчасово на період дії воєнного стану та 1 місяць з дати його припинення звільнено від сплати орендної плати.
Переможець аукціону виконав усі умови. Проте КМДА листом від 27.07.2022 повідомила орендаря про порушення ним умов договору, а саме щодо сплати авансового платежу в розмірі 6 місячних плат протягом 10 робочих днів з дати укладення договору.
У відповідь орендар листом від 18.08.2022 повідомив орендодавця, що згаданий пункт договору суперечить постанові КМУ від 27.05.2022 №634. Проте орендар розуміє складність ситуації, що склалася в країні, та намагається робити все можливе, аби прискорити сплату, не припиняючи підтримки згаданих структур, і станом на 18.08.2022 вже сплатив 4 522 660, 00 грн (окремо від платежів, що передували укладенню договору).
Далі орендар листом від 26.08.2022 №07 запропонував орендодавцю привести договір у відповідність до чинного законодавства, внісши певні зміни. До листа було долучено 3 примірники договору про внесення змін до договору оренди, підписані з боку орендаря, та пропозицію підписати і повернути 1 примірник орендарю.
Водночас 26.08.2022 від КМДА надійшов лист від 25.08.2022, в якому департамент повідомив орендаря про дострокове припинення договору через 5 робочих днів через невиконання умов договору щодо сплати всіх належних платежів.
Що сказали суди попередніх інстанцій
Суд першої інстанції врахував, що, попри закріплене урядом право сплатити лише одномісячну суму орендної плати та звільнення від сплати решти орендної плати на час воєнного стану, орендар і надалі виконував взяті на себе зобов’язання щодо наповнення бюджету міста та сплатив значно більшу суму.
Пільга для орендарів під час війни
Згідно з п. 2 постанови КМУ №634 для договорів оренди, що укладаються у період воєнного стану, авансовий внесок та забезпечувальний депозит:
— орендарі (органи державної влади та органи місцевого самоврядування, інші установи і організації, діяльність яких фінансується за рахунок державного або місцевих бюджетів, ПФУ та його органи) — не сплачують;
— інші орендарі — сплачують у розмірі однієї місячної орендної плати відповідно.
За таких обставин рішення орендодавця розірвати договір оренди суперечить не тільки актам цивільного законодавства, а й інтересам держави та суспільства, що перебуває у стані довготривалої та виснажливої війни.
Тому суд першої інстанції визнав дострокове припинення договору оренди незаконним та скасував рішення орендодавця про дострокове припинення договору, що підтримав й апеляційний суд.
Що вирішив ВС
ВС нагадав, що законодавчо передбачено можливість сторін договору оренди погодити додаткові умови, зокрема внесення протягом десяти робочих днів з дати укладення договору орендної плати не менш як за шість місяців або інший період, за який вноситься відповідна плата.
При цьому треба враховувати, що плата — це виплата грошей як розрахунок за що-небудь придбане, використане та/або таке, що використовуватиметься, наслідком якої є перехід права на таку плату від особи, яка сплачує, до особи, яка отримує. Тобто термін «плата» в цьому випадку потрібно розуміти саме як обов’язок внесення орендарем наперед фіксованого платежу, що його орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності, — орендної плати.
Отже, додаткову умову за договором оренди треба трактувати як обов’язок внесення орендарем саме орендної плати протягом десяти робочих днів з дати укладення договору оренди, але не менш як за шість місяців.
Але як з економічного, так і з правового погляду сплата орендної плати одразу після укладення договору наперед за період не менше ніж шість місяців може розцінюватись і як додатковий авансовий платіж, і як додатковий забезпечувальний депозит залежно від того, яку функцію відповідна сума фактично або (за наявності відповідних застережень у договорі) нормативно виконуватиме в орендних правовідносинах.
Отже, попри законодавчо передбачену можливість сторін договору оренди погодити таку додаткову умову як сплату орендних платежів наперед за період не менше ніж шість місяців, ВС вважає, що через запровадженням воєнного стану в Україні під час дії воєнного стану КМУ може встановити інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж передбачені Законом №157.
І таким правом КМУ скористався, ухваливши Постанову №634, чим обмежив розмір авансового внеску та забезпечувального депозиту однією місячною орендною платою.
Існували й рішення Київської міської ради
Треба врахувати рішення КМДА під час війни:
1) від 30.03.2022 №4551/4592 (п. 1.2.1), яким установлено, що у сфері оренди комунального майна територіальної громади міста Києва: у разі використання об’єкта оренди за цільовим призначенням та/або використання об’єкта оренди для потреб оборони, забезпечення життєдіяльності міста Києва в умовах воєнного стану орендарі звільняються від орендної плати за договорами оренди комунального майна територіальної громади міста Києва;
2) від 15.04.2022 №4569/4610 — пп. 1.2 п. 1 викладено в такій редакції: «1.2. У сфері комунального майна територіальної громади міста Києва на період дії воєнного стану та один місяць з дати його припинення орендарі за договорами оренди комунального майна територіальної громади міста Києва звільняються від орендної плати».
Наказом Департаменту КМДА від 26.04.2022 №202 орендарів комунального майна міста Києва тимчасово на період дії воєнного стану та 1 місяць з дати його припинення звільнено від сплати орендної плати у разі надходження заяв орендарів.
Отже, ВС цілком підтримує висновок про те, що угода про припинення договору оренди, надіслана листом до ТОВ, є незаконною, тому що:
1) несплата ТОВ суми оренди згідно з розділом «Змінювані умови договору» не може бути підставою для припинення договору оренди;
2) є доречними зауваження судів попередніх інстанцій про те, що додаткова умова договору стосовно разової оплати оренди за шість місяців затверджена на засіданні постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 14.12.2021 (тобто до запровадження воєнного стану) і не узгоджується з нормативним актом, ієрархічно вищим за таке рішення і прийнятим пізніше, — Постановою №634.