Зміст справи
За три місяці до закінчення строку оренди громадська організація (надалі — ГО) звернулася до орендодавця — КП із заявою про продовження договору оренди на тих самих умовах та на той самий строк, на який він був укладений.
* Постанова ВС від 12.04.2023 у справі №917/565/22.
Але орендодавець, а також власник об’єкта оренди — управління майном облради, у граничний строк не прийняли рішення про продовження договору оренди або про відмову у його продовженні з підстав, установлених ст. 19 Закону №157.
Водночас орендодавець листами повідомив орендаря про відсутність намірів продовжити строк дії договору без належного мотивування та без надання відомостей щодо погодження такої відмови власником об’єкта оренди.
Орендар 19.05.2022 повторно звернувся до КП та управління майном із заявою про продовження договору оренди, до якої додав проєкт додаткової угоди, проте отримав відмову на продовження договору оренди.
Позаяк, на думку ГО, така поведінка КП й управління майном щодо відмови у продовженні договору оренди є недобросовісною і такою, що порушує право ГО на продовження договору оренди на тих самих умовах та на той самий строк, ГО звернулася до суду та просила визнати додаткову угоду укладеною.
Право орендодавця на повернення майна
Суд першої інстанції відмовив ГО у задоволенні позову, тому що:
1) балансоутримувач має право на повернення переданого в оренду майна для власних потреб;
2) законодавець надав сторонам право за взаємною згодою продовжити дію договору оренди у порядку та строки, встановлені нормами Закону №157. Тому після повідомлення ГО про намір продовжити строк дії договору оренди КП цілком законно ухвалило рішення про відмову у продовженні договору оренди;
3) не варто забувати й про те, що Постанова КМУ №634 (про автоматичне продовження договорів оренди) набрала чинності 01.06.2022, тимчасом як орендодавець на цю дату вже реалізував своє право на відмову у продовженні договору оренди, надіславши орендареві у встановлений строк рішення про відмову.
Водночас апеляційна інстанція хоча й визнала правомірною відмову в укладенні додаткової угоди про продовження строку дії договору на тих самих умовах та на той самий строк, натомість висунула інший аргумент на користь ГО. Вона наголосила, що цей договір підпадає під дію Постанови №634, тому договір оренди і так є таким, що продовжився з 24.02.2022 на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану автоматично.
Тобто немає про що судитися. І ВС із цим аргументом погодився.
Під час воєнного стану пролонгація автоматична
ВС звернув увагу на те, що договір оренди укладено сторонами 19.07.2019, а закінчення його строку (19.06.2022) припало на час дії воєнного стану в Україні.
Водночас, у зв’язку із запровадженням воєнного стану в Україні, під час дії воєнного стану КМУ може встановити спеціальні правила передачі в оренду державного та комунального майна, зокрема щодо продовження договору оренди, шляхом запровадження можливості автоматичного продовження договорів оренди, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану, на строк до припинення чи скасування та на чотири місяці після припинення чи скасування воєнного стану (п. 6-1 Прикінцевих та перехідних положень Закону №157).
Особливості «воєнної» оренди державного та комунального майна
На виконання зазначених законодавчих приписів КМУ ухвалив Постанову від 27.05.2022 №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану», яка набрала законної сили 01.06.2022.
У пункті 5 Постанови №634 визначено, що:
1) договори оренди державного та комунального майна, строк дії яких завершується у період воєнного стану, вважаються продовженими на період дії воєнного стану та протягом чотирьох місяців з дати припинення чи скасування воєнного стану;
2) це не стосується випадку, коли балансоутримувач з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди повідомив орендодавця та орендаря про непродовження договору оренди з підстав, визначених ст. 19 Закону №157;
3) для продовження договору оренди заява орендаря та окреме рішення орендодавця не потрібні.
Якщо граничний строк для подання заяви про продовження договору оренди припадає на період воєнного стану, цей строк продовжується на строк воєнного стану та три місяці з дати його припинення чи скасування (абз. 6 п. 5 Постанови №634).
Орендодавцям державного та комунального майна забезпечити продовження та припинення договорів оренди починаючи з 24.02.2022 (п. 16 Постанови №634).
Умови автоматичної пролонгації договорів оренди
ВС вважає, що наведені вище приписи Постанови №634 та Закону №157 вказують на автоматичне продовження договорів оренди державного та комунального майна, строк дії яких закінчується під час дії воєнного стану, що починається з 24.02.2022, за таких умов:
— строк дії відповідних договорів завершується у період воєнного стану;
— немає повідомлення балансоутримувача з урахуванням законодавства, статуту або положення балансоутримувача про погодження уповноваженим органом управління, надісланого за 30 календарних днів до дати закінчення договору оренди, орендодавцю та орендарю про непродовження договору оренди з підстав, визначених ст. 19 Закону №157.
Увага! Підстави для відмови у продовженні договору оренди
Рішення про відмову у продовженні договору оренди може бути прийнято:
— у випадках, передбачених ст. 7 цього Закону (у т. ч. й за обґрунтованих власних потреб уповноваженого органу управління та/або балансоутримувача або потреби іншої бюджетної установи, що розміщена у будівлі, споруді, їх окремій частині);
— якщо орендоване приміщення потрібне для власних потреб балансоутримувача, які обґрунтовані у письмовому зверненні балансоутримувача, поданому ним орендарю;
— якщо орендар, який бажає продовжити договір оренди майна у порядку, встановленому ч. 2 ст. 18 цього Закону, не надав звіт про оцінку об’єкта оренди у визначений цим Законом строк;
— якщо орендар порушував умови договору оренди та не усунув порушень, виявлених балансоутримувачем або орендодавцем у строк, визначений у приписі балансоутримувача та/або орендодавця;
— якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше ніж три місяці;
— якщо орендар станом на дату довідки балансоутримувача, передбаченої ч. 6 ст. 18 цього Закону, має заборгованість зі сплати орендної плати або не застрахував об’єкт оренди чи має заборгованість зі сплати страхових платежів.
Наостанок ВС наголосив, що строк дії договору оренди закінчився 19.06.2022, тобто у період дії воєнного стану. А надіслані ГО листи від 31.03.2022 та від 26.05.2022 з відмовою у продовженні договору оренди, хоча й із дотриманням строку в 30 календарних днів до дати закінчення договору, проте не містять підстав, передбачених ст. 19 Закону №157-ІХ. Отже, договір оренди автоматично продовжений з 19.06.2022 на строк до припинення чи скасування та на чотири місяці після припинення чи скасування воєнного стану. При цьому жодних додаткових угод про продовження договору оренди укладати не потрібно.