Норми ПКУ
Відповідно до пп. 170.1.2 ПКУ податковим агентом платника податку — орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об’єктів нерухомості, інших, ніж зазначені у пп. 170.1.1 ПКУ (включаючи земельну ділянку під такою нерухомістю чи присадибну ділянку), є орендар.
При цьому об’єкт оподаткування визначають виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди.
Особливості оподаткування
Якщо встановлена договором орендна плата менша за мінімальну суму оренди, визначену рішенням такого органу, — як оподатковувати?
Наприклад, якщо за договором орендна плата 5 000 грн, а за рішенням органу місцевого самоврядування — 7 000 грн, ПДФО і ВЗ слід утримувати з вартості 7 000 грн.
Отже, ПДФО становитиме: 1 260 грн (7 000 х 18%), ВЗ 105 грн (7 000 х 1,5%). Податки перераховують до бюджету, а на руки орендодавцеві виплачують 3 590 грн (5 000 - 1 260 - 150).
Як відобразити в додатку 4ДФ
На наш погляд, у графах 3а «Сума нарахованого доходу» і 3 «Сума виплаченого доходу» відображають суму оподатковуваного доходу. За даними наведеного вище прикладу це 7 000 грн. Тобто мінімальна сума оренди.
Якщо орендодавець — ФОП на ЄП
Доходом фізособи-підприємця є дохід, отриманий протягом податкового (звітного) періоду у грошовій формі (готівковій та/або безготівковій), матеріальній або нематеріальній формі, визначеній п. 292.3 ПКУ (пп. 1 п. 292.1 ПКУ).
А доходи платника єдиного податку від надання в оренду нерухомого майна визначають виходячи з розміру орендної плати, визначеної за погодженням сторін у договорі оренди. Адже саме стільки ФОП отримає від орендаря.
Такої думки дотримуються податківці у розʼясненнях. Хоча й зауважують, що при цьому враховується розмір мінімальної суми орендного платежу, встановлений згідно з Методикою визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 29.12.2010 №1253.
Тобто вимагати доплати єдиного податку ДПС не буде. Але матиме претензії до укладеного договору і, найімовірніше, наполягатиме на збільшенні розміру орендної плати.
Мінімальна сума орендного платежу
Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, затвердженою постановою КМУ від 29.12.2010 №1253.
Вона встановлюється органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких вона розташована, та оприлюднюється у спосіб, найдоступніший для мешканців такої територіальної громади.
Якщо мінімальну вартість не встановлено чи не оприлюднено до початку звітного (податкового) року, об’єкт оподаткування визначають виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.
Якщо орендодавець ФОП-«загальник»
Аналогічний підхід податківці застосовують і щодо випадків, коли орендодавцем є ФОП на загальній системі оподаткування.
На їхню думку, дохід ФОПа на загальній системі оподаткування від надання в оренду нерухомого майна визначається виходячи з розміру орендної плати, встановленої за погодженням сторін у договорі оренди, з урахуванням розміру мінімальної суми орендного платежу, що встановлений згідно з Методикою визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб, затвердженою постановою КМУ від 29.12.2010 №1253. При цьому для визначення чистого оподатковуваного доходу враховують документально підтверджені витрати від такої господарської діяльності, визначені п. 177.4 ПКУ.