Сертифікат ТППУ як підстава для звільнення від плати
На сьогодні Верховний Суд наголошує, що застосування ст. 14-1 Закону про ТПП щодо запровадженого в Україні карантину можливе. Але за таких правил:
— засвідчення форс-мажору шляхом видачі сертифіката покладено на ТПП України та уповноважені нею регіональні ТПП;
— у разі виникнення форс-мажору сторона, яка посилається на ці обставини, повинна довести як їх наявність, так і їх зв’язок із невиконанням конкретного зобов’язання;
— доведення наявності форс-мажору покладається на особу, яка порушила зобов’язання. Саме вона надає відповідні докази в разі виникнення спору.
Саме тому в договорах, які стосуються виконання зобов’язань в Україні, сторони передбачають, що дія форс-мажорних обставин має підтверджуватися документом, виданим ТПП України (але про всяк випадок робиться зауваження «або іншим уповноваженим на це органом»). Із зазначенням наслідків — якщо форс-мажор триває певний час (два-три місяці чи більше), сторони вирішують долю цього договору.
Тобто неможливість виконання зобов’язань через карантин може бути, зокрема, і причиною цього.
Але здебільшого підтвердження форс-мажорних обставин застосовується лише для звільнення від відповідальності за часткове або повне невиконання договірних зобов’язань.
Проте Верховний Суд наголошує, що у більшості договорів правове регулювання відносин сторін через виникненням форс-мажорних обставин обумовлене саме в контексті відповідальності.
Зверніть увагу!
Наявність сертифіката ТТП, як виняток, може бути підставою і для примусового внесення змін до відповідного договору, але виключно за умови, що це передбачено умовами самого договору. Йдеться про продовження строків виконання, зміну умов постачання товару, зміну номенклатури тощо.
Умови звільнення від орендної платиза ст. 672 ЦКУ
Цікавим є і те, які саме обставини можуть стати підставою для звільнення від орендної плати за ч. 6 ст. 762 ЦКУ, яка наголошує, що наймач (орендар) звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Чи потрібно таким орендарям для звернення до орендодавця щодо звільнення від сплати орендної плати додавати сертифікат про форс-мажорні обставини?
У ч. 6 ст. 762 ЦКУ немає вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження. За змістом п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦКУ такого вичерпного переліку обставин теж не передбачено, проте є згадка про карантин і заборону здійснювати види діяльності, встановлену КМУ.
Звісно, таке звільнення від орендної плати застосовувалося і до карантину.
Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 р. у справі №910/7495/16 зазначено, що підставою для застосування норми ч. 6 ст. 762 ЦКУ є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з не залежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Отже, для застосування цієї норми для звільнення наймача від орендної плати загалом наймачу достатньо довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини. Йдеться про об’єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, перебувати у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Наприклад, унаслідок зміни кон’юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо.
Якщо орендар з не залежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї норми Закону він має право порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати.
Крім того, орендарі скористалися можливістю й отримали сертифікати ТПП України про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), не покладаючись лише на заборону КМУ (що цілком правильно та обмірковано!).
Але, на думку Верховного Суду, самого лишень запровадженого карантину, встановлених обмежень за видами діяльності та навіть сертифіката ТПП недостатньо!
Навіть маючи на руках такі козирі, орендарю слід довести, що він у повному обсязі припинив госпдіяльність у період карантину.
І тут у пригоді можуть стати скасування перепусток, накази про переведення на дистанційну роботу, відсутність фіксації перебування осіб на території підприємства (якщо така ведеться у паперовому вигляді чи здійснюється відеонагляд), припинення доступу персоналу до робочих місць із відповідною фіксацією тощо. І це вже стосується як орендованого державного/комунального майна, так і приватної некомерційної нерухомості.
Мета оренди та вид госпдіяльності як предмет договору оренди
Завжди слід звертати особливу увагу на зміст договору.
Наприклад, у справі №910/9258/20 товариство (суборендодавець) і компанія (орендар, клієнт) уклали договори суборенди, за умовами яких орендодавець зобов’язався передати орендарю у тимчасове платне користування мебльовані офісні приміщення у бізнес-центрі.
Метою оренди було використання приміщень лише як офіс. Використання офісу з «торговельною» або «медичною» метою, у тому числі з частими відвідуваннями громадянами, не дозволялося.
І ось у цьому випадку Верховний Суд звернув увагу1, що основним видом діяльності позивача є надання фінансових послуг. І цей вид послуг згідно з Постановою №211 (у редакції Постанови №255) не був заборонений. Тобто орендар не був обмежений у здійсненні свого виду діяльності під час карантину і не може на підставі такого карантину вимагати зменшення або скасування орендної плати.
1 Постанова Верховного Суду від 01.06.2021 р. у справі №910/9258/20.
Отже, у схожих випадках Верховний Суд звертає увагу на мету використання орендованого приміщення та порівнює її із заборонами, передбаченими КМУ під час карантину.
І якщо виявиться, що мета використання ніяк не підпадала під карантинну заборону, зменшення розміру орендної плати або тимчасове звільнення від її сплати можливе лише за домовленістю сторін (фактично — за згодою орендодавця).
Якщо орендодавець — держава
<...>
5) для суб’єктів господарювання, діяльність яких була заборонена/обмежена на період встановлення карантину або обмежувальних заходів, пов’язаних із поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19), строки дії договорів оренди державного та комунального майна, які закінчуються у цей період, продовжуються на період карантину та обмежувальних заходів, а також протягом одного місяця з дня його/їх закінчення;
6) суб’єктам господарювання, діяльність яких була заборонена у цей період, не нараховується та ними не сплачується орендна плата за договорами оренди державного або комунального майна.
Порядок зменшення/звільнення від орендної плати за держмайно
А як щодо державного/комунального майна, яке здається в оренду? У справі №911/3067/20 вже йшлося про державне майно. І перед Верховним Судом були поставлені два важливі запитання:
— чи має орендар підстави (і чи він це довів) для звільнення від орендної плати в порядку ч. 6 ст. 762 ЦКУ;
— чи треба при цьому вносити зміни до договору оренди державного майна?
Нагадаємо, що питання щодо звільнення орендарів від орендної плати, а також щодо нарахування орендної плати за користування нерухомим державним майном під час карантину врегульовані Постановою №611. Зокрема:
— звільняються від орендної плати орендарі за переліком згідно з додатком 1;
— нарахування орендної плати за користування нерухомим державним майном, розрахованої відповідно до Методики №786, здійснюється у розмірі:
— 50% суми нарахованої орендної плати для орендарів за переліком згідно з додатком 2;
— 25% суми нарахованої орендної плати для орендарів за переліком згідно з додатком 3.
Отже, суди переконані, що орендарі, які використовують нерухоме державне майно для розміщення на території аеропортів кафе, барів, кафе-барів, закусочних, буфетів, кафетеріїв, які здійснюють продаж товарів підакцизної групи, мають право на зниження орендної плати (у згаданій вище справі — на 25%).
Верховний Суд звертає увагу1 на те, що йдеться про державне регулювання орендної плати.
1 Постанова Верховного Суду від 20.10.2021 р. у справі №911/3067/20.
За договором оренди орендодавцем державного майна є Регіональне відділення Фонду державного майна України у відповідних областях. Тож забезпечити нарахування орендної плати на період карантину може тільки орендодавець. При цьому Постанова №611 не встановлює будь-якої процедури оформлення сторонами договору надання передбачених нею звільнень і знижок. Не передбачено й необхідності отримання погоджень або укладення додаткових угод для нарахування орендної плати орендарям у зменшених розмірах на період карантину.
Відповідно, на думку Верховного Суду, для отримання звільнення або знижки щодо орендної плати внесення змін до договору оренди у згаданій справі не потрібне. І орендодавці, які сплатили менші розміри орендної плати за орендоване державне майно з 17.07.2020 р. (дати набрання чинності Постановою №611), можуть зітхнути з полегшенням — жодних додаткових паперів.
Додатково ВС зауважив, що коли йдеться про балансоутримувача, треба враховувати, що він не є ні стороною договору оренди, ні власником держмайна, — лише отримує визначену у договорі частину орендної плати. Тому балансоутримувач не уповноважений визначати порядок нарахування орендної плати. Такі повноваження має виключно власник майна та сторона договору оренди. Балансоутримувач не може штучно створювати спір щодо розміру орендної плати всупереч волевиявленню власника чи органу управління.
Нормативна база
- ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. №435-IV.
- Закон №530 — Закон України від 17.03.2020 р. №530-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)».
- Закон про ТПП — Закон України від 02.12.1997 р. №671/97-ВР «Про торгово-промислові палати в Україні».
- Постанова №211 — Постанова КМУ від 11.03.2020 р. №211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS‑CoV-2».
- Постанова №255 — Постанова КМУ від 02.04.2020 р. №255 «Про внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 р. №211».
- Постанова №611 — Постанова КМУ від 16.06.2021 р. №611 «Про внесення змін до деяких актів Кабінету Міністрів України».
- Методика №786 — Методика розрахунку орендної плати за державне майно, затверджена постановою КМУ від 04.10.1995 р. №786.