Підприємство придбало квартиру, понесло витрати на нотаріальні послуги, послуги оцінювача. Квартира призначена для подальшого продажу. До моменту продажу підприємство несе витрати з її утримання: експлуатаційні, комунальні. Як обліковувати квартиру на балансі?
Два варіанти обліку квартири на балансі
На наш погляд, у цій ситуації квартиру можна обліковувати за одним із двох варіантів:
1) у складі необоротних активів, утримуваних для продажу;
2) у складі інвестиційної нерухомості.
Розгляньмо особливості кожного варіанта.
Необоротні активи для продажу
Необоротний актив визнають утримуваним для продажу, якщо (п. 1 розд. ІІ НП(С)БО 27):
— економічні вигоди очікується отримати від його продажу, а не від використання за призначенням;
— він готовий до продажу в його теперішньому стані;
— його продаж, як очікується, буде завершено протягом року з дати визнання його таким, що утримується для продажу;
— умови його продажу відповідають звичайним умовам продажу для подібних активів;
— його продаж має високу ймовірність, зокрема якщо керівництво підприємства підготувало відповідний план або уклало твердий контракт про продаж, здійснюється його активна пропозиція на ринку за ціною, що відповідає справедливій вартості.
Отже, якщо компанія планує продати квартиру протягом року, то її обліковують у складі необоротних активів, утримуваних для продажу, на субрахунку 286.
Згідно з п. 8 розд. ІІ НП(С)БО 27 придбані активи, які визнаються необоротними активами, утримуваними для продажу, зараховують на баланс за вартістю придбання, яка визначається відповідно до НП(С)БО 9.
Своєю чергою, згідно з п. 8 розд. ІІ НП(С)БО 9 до первісної вартості запасів, придбаних за плату, відносять, серед іншого, суму, яку сплачують продавцеві запасів, інші витрати, безпосередньо пов’язані з придбанням запасів та доведенням їх до стану, в якому вони придатні для використання із запланованою метою, тощо.
Отже, до первісної вартості квартири на субрахунок 286 включають як суму, сплачену у зв’язку із її придбанням, так і нотаріальні послуги, послуги оцінювача.
За якою вартістю обліковують цю квартиру?
На дату балансу квартиру відображають за найменшою з двох оцінок (п. 9 розд. ІІ НП(С)БО 9):
— балансовою вартістю або
— чистою вартістю реалізації.
Чиста вартість реалізації запасів — очікувана ціна реалізації запасів в умовах звичайної діяльності за мінусом очікуваних витрат на завершення їх виробництва та реалізацію (п. 4 НП(С)БО 9).
У разі оцінювання за чистою вартістю реалізації суму коригування балансової вартості необоротних активів, утримуваних для продажу, визнають іншими операційними доходами (витратами) звітного періоду (п. 10 НП(С)БО 27).
Приклад Якщо балансова вартість квартири 500 000 грн, а на дату балансу очікують, що зможуть продати її за меншу суму, наприклад за 400 000 грн, то 400 000 грн — це буде чиста вартість реалізації. Отже, різницю 100 000 грн треба буде списати до складу витрат — на субрахунок 946.
Якщо ж очікують продати за більшу суму, ніж балансова, квартиру не переоцінюють, а обліковують за балансовою вартістю.
Витрати з утримання квартири до моменту продажу не названі прямо у складі адміністративних витрат у п. 18 і витрат на збут у п. 19 НП(С)БО 16. А тому, на наш погляд, такі витрати відносять до складу інших операційних витрат — списують на субрахунок 949 (п. 17 і 20 НП(С)БО 16).
Але може бути й інший погляд на такі витрати. Позаяк квартира підлягає продажу, то всі витрати з її утримання включають до витрат на збут — рахунок 93.
Компанія має самостійно вирішити, який із цих двох варіантів доречніший.
А якщо підприємство передумає продавати квартиру?
У разі відмови від реалізації необоротного активу підприємство оцінює необоротний актив, який більше не визнається як утримуваний для продажу, за нижчою з оцінок:
а) балансовою вартістю необоротного активу на момент його визнання як утримуваного для продажу, скоригованою на суми амортизації та переоцінки, які було б визнано за період його утримання для продажу;
або
б) вищою з оцінок: чистою вартістю реалізації необоротного активу або вартістю використання.
Інвестиційна нерухомість
Інвестиційна нерухомість — це нерухомість (земельна ділянка, споруда, будівля (частина будівлі) або їх поєднання), утримувана власником або орендарем відповідно до договору фінансової оренди з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для використання у виробництві та постачанні товарів, під час надання послуг та з адміністративною метою або продажу під час звичайної діяльності (п. 4 НП(С)БО 32).
Тож якщо отриману квартиру не планують продати протягом року, то її, на наш погляд, обліковують у складі інвестиційної нерухомості на субрахунку 100.
Придбану інвестиційну нерухомість зараховують на баланс за первісною вартістю (див. п. 9 НП(С)БО 32).
Первісна вартість придбаної інвестиційної нерухомості складається з таких витрат (п. 10 НП(С)БО 32):
— суми, що їх сплачують постачальникам (продавцям) та підрядникам за виконання будівельно-монтажних робіт (без непрямих податків);
— реєстраційні збори, державне мито й аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на інвестиційну нерухомість;
— суми непрямих податків у зв’язку з придбанням (створенням) інвестиційної нерухомості (якщо вони не відшкодовуються підприємству);
— юридичні послуги, комісійні винагороди, пов’язані з придбанням інвестиційної нерухомості;
— інші витрати, безпосередньо пов’язані з придбанням та доведенням об’єктів інвестиційної нерухомості до стану, в якому вони придатні для використання із запланованою метою.
Таким чином, до первісної вартості інвестиційної нерухомості включають як вартість, за якою її отримали від боржника, так і нотаріальні послуги, послуги оцінювача.
Усі ці витрати спершу накопичують на субрахунку 152, а відтак квартиру зараховують на баланс: Д-т 100 К-т 152.
Витрати, що здійснюються для підтримання інвестиційної нерухомості у робочому стані й одержання первісно визначеної суми майбутніх економічних вигід від її використання, включають до складу витрат звітного періоду (п. 15 НП(С)БО 32).
Тому витрати на утримання квартири включають до складу витрат. Але до яких саме, повного розуміння немає. На наш погляд, такі витрати потрібно списувати на субрахунок 949. Обґрунтування таке саме, як ми наводили щодо подібних витрат для необоротних активів для продажу.
На дату балансу інвестиційну нерухомість за загальним правилом відображають за справедливою вартістю (п. 16 НП(С)БО 32). І тоді амортизацію не нараховують. Зокрема, справедливу вартість можна визначити, вдавшись до послуг фахового оцінювача майна. Але якщо достовірно визначити справедливу вартість неможливо, таку нерухомість відображають за первісною вартістю й амортизують.
Якщо на чергову дату балансу буде встановлено, що квартиру, обліковану у складі інвестиційної нерухомості, планується продати, її переводять до складу необоротних активів, утримуваних для продажу, й обліковують у порядку, який ми навели вище.