Індексація орендної плати за приватну землю

Як нараховувати індексацію?

Чинним законодавством порядку індексації орендної плати за землю недержавної форми власності не встановлено. Тому такий порядок має визначатися договором оренди.

У договорі подеколи записують, що індексація проводиться у порядку, передбаченому ПКУ для земель державної, комунальної власності. Тоді застосовують порядок індексації згідно з п. 298.2 ПКУ, а також індекси споживчих цін для потреб індексації за період з 2015 до 2022 рр., наведені у п. 6 — 9 підр. 6 розд. ХХ ПКУ. Договором може встановлюватися й інший порядок індексації.

А як же індексувати, якщо порядку не встановлено договором?

Податківці свого часу (див. лист ДПАУ від 05.01.2000 №34/6/15-1116) зазначали: якщо порядок індексації не встановлено договором, то слід застосовувати порядок індексації, встановлений для індексації державного майна. Раніше такий порядок наводився у Методиці №786. Але з 19.06.2021 Методика №786 втратила чинність. Натомість з цієї дати застосовується Методика №630.

Індексація згідно з Методикою №786 (до 19.06.2021)

Порядок індексації випливає зі змісту п. 12 і 13 Методики №786:

— річний розмір орендної плати ділимо на 12, отримуючи місячну орендну плату;

— перемножуємо отриману місячну плату на індекс інфляції з дати проведення оцінки до місяця, в якому укладається договір оренди. Отримуємо орендну плату за так званий базовий місяць;

— розмір орендної плати за кожен наступний місяць оренди знаходимо, перемноживши орендну плату за попередній місяць (проіндексовану) на індекс інфляції поточного місяця.

Причому, якщо орендна плата за договором нараховується раз на рік, на наш погляд, немає сенсу для потреб проведення індексації ділити річну орендну плату на 12 місяців.

Індексація згідно з Методикою №630 (з 19.06.2021)

Є окремий порядок для землі, переданої в оренду за аукціоном і без аукціону.

В описаній ситуації, очевидно, йдеться про землю, передану без аукціону. Порядок індексації такий, як і за Методикою №786.

Але порядок індексації за наведеними вище методиками не враховує особливостей виплати орендної плати за землю. Тому застосування цих методик є доволі проблематичним.

Наприклад, якщо підприємство виплатило орендну плату за поточний рік у червні, то воно врахувало індекси інфляції, відомі на момент виплати. Останній індекс може бути за квітень чи травень цього року. Але ж що робити з індексацією з червня до грудня цього самого року? Якщо виходити з процедури методик, то потрібно донарахувати індексацію до грудня включно. Таким чином, у грудні поточного року орендну плату потрібно буде донарахувати в розмірі індексації за період з червня до грудня.

Те саме стосується виплати у поточному році орендної плати за наступні роки. Орендна плата за такі наступні роки виплачена без урахування індексації. Тож кожного року суму орендної плати потрібно буде донараховувати.

Це досить незручно. Щоб уникнути цього, порядок індексації слід встановлювати договором оренди. Найзручніший, на наш погляд, порядок індексації, встановлений ПКУ, про що ми сказали вище, коли орендну плату поточного року індексують на індекс інфляції попереднього року. Щоправда, справедливіше для років з 2015 до 2022 брати індекси, опубліковані Держстатом, а не наведені в п. 6 — 9 підр. 6 розд. ХХ ПКУ.

Крім того, у договорі доречно встановити: якщо орендна плата виплачена наперед, то надалі вона індексації не підлягає.

Якщо сформулювати норми договору саме таким чином, то не доведеться донараховувати орендну плату у разі виплати її наперед.

Як обчислити індексацію за попередні періоди?

Потрібно застосовувати правила, які ми навели вище. Тобто слід зробити відповідні розрахунки за попередні роки і порівняти їх з наявними показниками.

Але внаслідок таких розрахунків в орендодавця виникне додатковий дохід у розмірі донарахованої орендної плати, з якого слід утримати ПДФО та ВЗ. Виправляють інформацію в додатку 4ДФ відповідно до розділу V Порядку №4.

Спершу потрібно сплатити до бюджету донараховані ПДФО і ВЗ. А потім подати уточнюючу Єдину звітність з ПДФО, ВЗ та ЄСВ з уточнюючим додатком 4ДФ за період, за який помилки виправляють. Інші додатки не подають.

Крім того, донараховану орендну плату відображають у бухгалтерському обліку в порядку, передбаченому для виправлення помилок. Конкретні проведення залежать від призначення земельної ділянки і на які рахунки витрат її відносять. Якщо на собівартість сільгосппродукції, то проведення залежать від того, чи продана така сільгосппродукція станом на початок поточного року, в якому помилка виправляється. Якщо продана, то донараховують проведеннями, показаними в таблиці.

Таблиця

Донарахування орендної плати фізособі за земельну ділянку сільгосппризначення

Якщо підприємство є платником податку на прибуток, можливо, доведеться уточнювати показники декларацій за минулі роки.

Чи індексувати орендну плату за 2023 рік?

Так, її потрібно індексувати у загальному порядку, за одним із варіантів, які ми навели вище.

Якщо підприємство індексує за податковим методом згідно з нормами ПКУ й орендує сільгоспугіддя, то індекс інфляції за 2022 рік становить 100% (див. п. 9 підр. 6 розд. ХХ ПКУ).

Це означає, що для 2023 року індекс інфляції дорівнює одиниці, тобто орендна плата не індексується.

Нормативна база

• ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 №2755-VI.
• Методика №630 — Методика розрахунку орендної плати за державне майно, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 28.04.2021 №630.
• Методика №786 — Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (втратила чинність з 19.06.2021).
• Порядок №4 — Порядок заповнення та подання податковими агентами Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків — фізичних осіб, і сум утриманого з них податку, а також сум нарахованого єдиного внеску, затверджений наказом Міністерства фінансів України від 13.01.2015 №4.