Незважаючи на війну, будівництво багатоквартирного житла в Україні з фінансуванням шляхом продажу майнових прав на квартири триває. Тож питання санкцій, що їх власники недобудованих квартир можуть застосувати до забудовника-порушника, актуальне і нині.
* Постанова ВС від 25.03.2024 у справі №759/9026/21.
Зміст справи
01.10.2014 між фізособою та забудовником (ЗАТ) укладено договір про купівлю-продаж майнових прав на квартиру, згідно з яким останній зобов’язався передати позивачу у власність майнове право на квартиру, позначену на схемі генерального плану за №9.
Згідно з п. 1.7 договору орієнтовний термін прийняття будинку в експлуатацію — ІІІ квартал 2016 р.
Фізособа сплатила 100% вартості майнових прав.
Відповідно до акта приймання-передачі майнових прав АТ передало фізособі майнове право на отримання у власність новозбудованої квартири згідно з договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру.
Водночас із відповіді департаменту ДАБІ у м. Києві випливає, що будинок в експлуатацію не введено. Письмові звернення фізособи до ЗАТ щодо порушення термінів прийняття будинку в експлуатацію залишено без відповіді.
Згідно з п. 4.6 договору в разі порушення ЗАТ зобов’язань відповідно до п. 1.7 щодо строків введення будинку в експлуатацію ЗАТ сплачує позивачу пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ за кожен день прострочення від суми, сплаченої фізособою.
Чи можлива пеня за законом?
У випадку, який ми розглянемо, фізособа вирішила, що у межах правовідносин за договором купівлі-продажу майнових прав майбутній власник квартири має право на захист своїх прав відповідно до Закону про захист права споживачів (далі — Закон №1023).
Пеня як захист прав споживача
За п. 5 ст. 10 Закону №1023, якщо виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожен день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. Якщо вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачує споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення.
Сплата виконавцем неустойки (пені), встановленої в разі невиконання, прострочення виконання або іншого неналежного виконання зобов’язання, не звільняє його від виконання зобов’язання в натурі.
Отже, власник майнових прав на квартиру розрахував пеню на підставі п. 5 ст. 10 Закону №1023 незважаючи на те, що можливості нарахування такої пені не було передбачено у договірних умовах, зокрема у передбачених п. 4.6 укладеного договору. Сума за весь період прострочення становила 453 5271 грн.
Але ЗАТ заявило, що неприйняття будинку в експлуатацію у визначений сторонами термін зумовлено причинами, що не залежали від товариства, а строки за п. 1.7 договору є орієнтовними без зазначення чіткої дати прийняття будинку в експлуатацію.
З огляду на те що у п. 5 ст. 10 Закону №1023 пеня стосується робіт/послуг, а не майнових прав, суд у стягненні пені в розмірі 3% відмовив.
Продаж майнових прав = виконання будівельних робіт?
ВС вважає, що за загальним правилом у договорах за участю фізособи-споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів.
А якщо договір змішаний?
Те саме стосується і змішаних договорів. Адже зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов’язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає зі суті змішаного договору (ст. 628 ЦКУ).
Встановивши, що договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру був укладений фізособою з метою набуття у кінцевому підсумку права власності на квартиру в багатоквартирному житловому будинку для власних потреб, суд вважає, що на правовідносини за цим договором дія Закону України «Про захист прав споживачів» усе ж таки поширюється.
Проте приписи статті 10 цього закону встановлюють права споживача у разі порушення умов договору про виконання робіт (надання послуг). А в наведеному випадку йдеться про договір купівлі-продажу майнових прав.
Також немає підстав для поширення на правовідносини сторін дії Закону України «Про фінансово-кредитні механізми й управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».
За змістом пункту 1.1 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру ЗАТ зобов’язувалося передати фізособі у власність майнове право на квартиру, що розташована у будинку, а фізособа зобов’язувалася сплатити відповідачу ціну продажу майнового права згідно з умовами цього договору та прийняти майнове право. Пунктами 1.5 та 1.6 договору передбачено порядок передачі визначеного у договорі купівлі-продажу майна.
Зазначене цілком відповідає характерним ознакам договору купівлі-продажу. Отже, спірний договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру не є ані договором підряду, ані договором про надання послуг.
Сторони договору погодилися з такими умовами договору, заперечень щодо їх формулювань не висловлювали, не заявляли і про недійсність умов зазначеного вище договору купівлі-продажу.
Таким чином, зміст договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру дозволяє дійти висновку, що між сторонами не виникло правовідносин з надання послуг або виконання робіт, а ЗАТ не здійснювало будівельних робіт з будівництва житла для фізособи і не виступало замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку.
А отже, за договором купівлі-продажу майнових прав ЗАТ не брало на себе зобов’язання виконати певні будівельні роботи чи надати певні послуги фізособі, не є замовником будівництва багатоквартирного житлового будинку та не має повноважень на прийняття спірного будинку в експлуатацію. Строк введення будинку в експлуатацію є орієнтовним та, з огляду на визначення термінів у вступній частині договору, залежить лише від дій замовника будівництва й органів Держархбудконтролю.
Тому для стягнення з ЗАТ, яке виступає продавцем майнових прав у спірних правовідносинах за договором, пені у розмірі 3% вартості роботи (послуги) підстав немає.
Від редакції.
У коментованій нами справі судді зважали за зміст договору, предметом якого є купівля-продаж майнових прав на квартиру.
В іншій справі, де спір стосувався стягнення пені за інвестиційним договором, суд усе ж таки стягнув пеню за ч. 5 ст. 10 Закону №1023. Адже хоча в цій ситуації договір був змішаний, він містив елементи договору підряду, де забудовник зобов’язувався виконати окремі будівельні роботи, а майбутній власник мав їх оплатити.
Тобто те, чи буде присуджено сплату пені за Законом про захист прав споживачів, прямо залежить від змісту, а не від назви договору!
А ще те, що у сплаті 3% пені було відмовлено, не означає, що санкцій до порушника договору не буде зовсім. І навіть якщо не вдається визначити розмір таких санкцій за законом, сторони можуть прописати їх у договорі!
У коментованому випадку фізособа має право на пеню, яку передбачено умовами договору, хоча вона й менша за пеню, встановлену ч. 5 ст. 10 Закону №1023.