Придбано нерухомість без напряму використання

Інвестиційна нерухомість

Інвестиційна нерухомість — власні або орендовані на умовах фінансової оренди земельні ділянки, будівлі, споруди, які розташовуються на землі, утримувані з метою отримання орендних платежів та/або збільшення власного капіталу, а не для виробництва та постачання товарів, надання послуг, адміністративної мети або продажу в процесі звичайної діяльності (п. 4 НП(С)БО 32).

В описаній ситуації долю нерухомості визначатимуть залежно від попиту на ринку. Якщо попит буде прийнятний, нерухомість продадуть, якщо ні, нерухомість і далі перебуватиме на балансі. Водночас, можливо, нерухомість надаватиметься в оренду.

На наш погляд, такий характер нерухомості відповідає поняттю інвестиційної нерухомості. Адже основний мотив її придбання — збільшення власного капіталу, своєрідне вкладення вільних коштів. Тому, на наш погляд, придбану нерухомість слід обліковувати у складі інвестиційної нерухомості на субрахунку 100 «Інвестиційна нерухомість».

А от після того як приймуть рішення про продаж, нерухомість переведуть до складу необоротних активів, утримуваних для продажу.

Облік придбання, ремонту

Придбану (створену) інвестиційну нерухомість зараховують на баланс підприємства за первісною вартістю (п. 9 НП(С)БО 32).

Первісна вартість придбаної інвестиційної нерухомості складається з таких витрат (пп. 10 НП(С)БО 32):

— суми, що сплачують постачальникам (продавцям) та підрядникам за виконання будівельно-монтажних робіт (без непрямих податків);

— реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на інвестиційну нерухомість;

— суми непрямих податків у зв’язку з придбанням (створенням) інвестиційної нерухомості (якщо вони не відшкодовуються підприємству);

— юридичні послуги, комісійні винагороди, пов’язані з придбанням інвестиційної нерухомості;

— інші витрати, безпосередньо пов’язані з придбанням та доведенням об’єктів інвестиційної нерухомості до стану, в якому вони придатні для використання із запланованою метою.

У запитанні зазначено, що ТОВ придбало нерухомість, а потім робило її ремонт, який завершено у вересні 2023 року. Тож тільки після завершення ремонту придбану нерухомість можна використовувати за призначенням.

У такому разі ремонтні витрати є іншими витратами, пов’язаними з доведенням нерухомості до стану, в якому вона придатна для використання із запланованою метою.

Це означає, що придбану нерухомість спершу зараховують на субрахунок 152 «Придбання (виготовлення) основних засобів». На цей самий субрахунок списують і решту витрат, які включаються до складу первісної вартості: реєстраційні, ремонті тощо. Тож на рахунок 100 нерухомість зараховують лише після того, як повністю сформовано первісну вартість і нерухомість стала придатною для використання із запланованою метою.

В описаній ситуації це уможливиться після завершення ремонту у вересні 2023 року. Тож у вересні нерухомість і вводять в експлуатацію:

Д-т 100 К-т 152.

За якою вартістю обліковувати нерухомість?

Придбану (створену) інвестиційну нерухомість зараховують на баланс підприємства за первісною вартістю (п. 9 НП(С)БО 32).

Таким чином, на момент введення в експлуатацію проведення Д-т 100 К-т 152 відображають за первісною вартістю (сума, сплачена продавцеві, плюс реєстраційні витрати, плюс витрати ремонту тощо).

А от на дату балансу інвестиційну нерухомість відображають за справедливою вартістю, якщо її можна достовірно визначити, або за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигід від її відновлення (п. 16 НП(С)БО 32).

Тобто під час введення нерухомості в експлуатацію підприємство має визначити, як воно оцінюватиме нерухомість.

Якщо за справедливою вартістю, то її слід буде визначати на кожну дату балансу. Особливості визначення справедливої вартості наведено в п. 19 — 21 НП(С)БО 32. У такому разі амортизацію не нараховують. А різницю між поточною і попередньою вартістю на субрахунку 100 списують на субрахунок 940 чи 710:

Д-т 100 К-т 710 чи

Д-т 940 К-т 100.

Якщо за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації, то слід буде амортизувати нерухомість, застосовуючи один із методів амортизації, наведений у п. 26 НП(С)БО 7, наприклад прямолінійний.

Амортизацію нараховують проведенням:

Д-т 949 чи 23 К-т 131.

Рахунок 23 використовують у тому разі, якщо нерухомість надаватиметься в оренду і надання в оренду є одним з основних видів діяльності, якщо дохід від оренди відображатиметься на субрахунку 703.

Якщо ж надання в оренду не є основним видом діяльності ТОВ, то дохід від оренди відображають на субрахунку 719. Тоді амортизацію списують на субрахунок 949. На цей самий субрахунок списують амортизацію у разі ненадання нерухомості в оренду.

Якщо прийнято рішення про продаж

У такому разі нерухомість списують до складу необоротних активів, утримуваних для продажу (п. 1 розд. ІІ НП(С)БО 27). Якщо облік був за справедливою вартістю, роблять проведення:

Д-т 286 «Необоротні активи та групи вибуття, утримувані для продажу» К-т 100 — за справедливою вартістю на момент прийняття рішення про продаж і переведення до складу необоротних активів, утримуваних для продажу;

Д-т 100 К-т 710 чи Д-т 940 К-т 100 — різниця між поточною і попередньою справедливою вартістю.

Якщо облік був за первісною вартістю і нерухомість амортизувалася:

Д-т 131 К-т 100 — на суму нарахованого зносу;

Д-т 286 К-т 100 — на залишкову вартість.

Дохід від продажу нерухомості відображають на субрахунку 712 «Дохід від реалізації інших оборотних активів», а собівартість — на субрахунку 943 «Собівартість реалізованих виробничих запасів».

Бухгалтерський облік продажу показано в таблиці.

Таблиця

Бухгалтерський облік продажу нерухомості (ОЗ), яка раніше амортизувалася