Договорам використання земельних ділянок та обліку операцій щодо них ми останнім часом приділили багато уваги. Так, про емфітевзис як одну з форм користування землею та його відображення в обліку ми писали в «ДК» №25/2023, а про особливості обліку та оподаткування за договорами суперфіцію — в «ДК» №27/2023.
* Постанова ВС від 16.05.2023 у справі №380/3195/22.
Тож тепер лише нагадаємо коротко, в чому полягає різниця між різними видами використання землі.
Три види використання землі
Емфітевзис — це право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.
Стаття 102-1 ЗКУ, ч. 2 ст. 407 ЦКУ
Оренда земельної ділянки — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Суперфіцій — це право користування чужою земельною ділянкою для забудови.
Отже, суперфіцій — це різновид договору, який можна укласти лише для забудови на певній ділянці. А от договір оренди можна укласти під будь-яке використання землі (зокрема, і під забудову) — під що саме, визначає домовленість сторін договору.
Так, у коментованій нами справі розпорядженнями голови райдержадміністрації надано згоду на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення кількох земельних ділянок зі зміною цільового призначення за рахунок земель запасу сільгоспугідь, розташованих за межами населеного пункту, з подальшим віднесенням їх до земель категорії житлової та громадської забудови для будівництва кількох об’єктів забудови.
Причому в тексті укладених договорів оренди земельних ділянок визначено, що земельні ділянки передаються в оренду саме для будівництва, а цільове призначення кожної земельної ділянки — землі категорії житлової та громадської забудови (цільове (функціональне використання — землі житлової забудови і громадського призначення). Цільове призначення земельних ділянок було змінено, а будівництво так і не розпочалося.
Минуло три роки, і вже прокуратура просила припинити договори оренди землі, адже вважала, що у разі нездійснення забудови земельних ділянок упродовж 3-х років із моменту державної реєстрації договору він має бути розірваний (у судовому порядку), а земельні ділянки — повернені.
Порушення умов договору чи бездіяльність орендаря?
Суди першої та апеляційної інстанцій розійшлись у своїх позиціях:
1) з одного боку, умовами договорів оренди встановлено право орендодавця в односторонньому порядку ініціювати розірвання договору оренди земельної ділянки саме з підстав її незабудови протягом трьох років з моменту державної реєстрації договору. Тому, позаяк орендар не виконав умов договорів та не розпочав будівництва об’єктів, жодної дозвільної документації для будівництва не отримав та не надав доказів звернення за такою документацією, договори оренди землі мають бути припинені (ч. 2 ст. 651 ЦКУ);
2) з іншого — хоча умовами укладених договорів оренди передбачено право орендодавця в односторонньому порядку ініціювати розірвання договору оренди земельної ділянки саме з підстав її незабудови протягом трьох років з моменту державної реєстрації, проте такі умови не відповідають ані умовам договорів оренди щодо прав та обов’язків сторін договору, ані умовам щодо припинення дії договору шляхом його розірвання. Наголосимо, що сторони уклали саме строковий договір оренди землі під будівництво об’єктів забудови, а не договори суперфіцію (коли земельна ділянка надається саме для потреб забудови). Тож прокуратура не має правових підстав вимагати розірвання договорів оренди саме через відсутність будівництва на них та повернення земельних ділянок.
Цікавим є і те, що, на думку суду першої інстанції, ні норми ст. 416 ЦКУ, ні приписи Закону про оренду землі не уточнюють момент, з якого потрібно обчислювати початок закінчення трирічного строку невикористання земельної ділянки для забудови.
Тож з огляду на те що моменту, з якого потрібно обчислювати початок закінчення трирічного строку невикористання земельної ділянки для забудови, законом не встановлено, то навіть у разі розширеного тлумачення цих норм, а саме: момент закінчення зазначеного строку починається з моменту отримання дозволу на виконання будівельних робіт, — жодного такого дозволу орендар взагалі не отримав.
Позиція суду першої інстанції
<...> У даному разі Харківська районна державна адміністрація Харківської області, надаючи землі в оренду з метою здійснення будівництва конкретно визначеного об’єкта нерухомого майна була об’єктивно зацікавлена у задоволенні певного суспільного інтересу та у виконанні орендарем свого зобов’язання.
При цьому судом ураховано, що метою надання земельних ділянок в оренду є здійснення будівництва визначеного договором об’єкта нерухомого майна — житлового комплексу малоповерхової будівлі.
У даному разі невиконання умов спірних договорів оренди землі порушує принцип раціонального використання земельних ділянок, оскільки незабудова земельних ділянок порушує вимоги умов договорів, як наслідок спричиняє шкоду інтересам держави у вигляді відсутності розвитку інфраструктури на цій території, внаслідок чого відсутні умови для виникнення підстав для нових надходжень коштів до бюджету.
Враховуючи наведене, суд дійшов висновку про обґрунтованість та неспростовність вимог прокурора про розірвання укладених договорів оренди землі в судовому порядку на вимогу орендодавця, відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України, внаслідок невиконання відповідачем обов’язків, передбачених вищезазначеними Договорами оренди землі. <...>
Рішення Господарського суду Харківської області
від 01.07.2021 у справі №922/672/21
Які умови прописано в договорах оренди землі під забудову?
У всіх договорах у коментованій справі прописано аналогічні умови:
1) в оренду передано земельну ділянку без об’єктів нерухомого майна, а також інших об’єктів інфраструктури;
2) договір укладено на 50 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк;
3) орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок селищної ради у розмірі: на період будівництва — 1% від грошової оцінки земельної ділянки на рік; на період експлуатації забудови — 3% від грошової оцінки земельної ділянки на рік;
4) цільове призначення зазначеної земельної ділянки — землі категорії житлової та громадської забудови (цільове (функціональне) використання — землі житлової забудови і громадського призначення);
5) умови збереження стану об’єкта оренди — забороняється самовільна забудова земельної ділянки, використання проводити з дотриманням вимог чинного законодавства, державних будівельних та інших норм і правил;
6) до інших умов передачі в оренду віднесено: надану земельну ділянку орендар повинен використовувати за цільовим призначенням, з дотриманням санітарних та екологічних вимог;
7) після припинення дії договору орендар повертає орендареві земельну ділянку у стані, не гіршому від того, в якому одержав її в оренду;
8) дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї зі сторін унаслідок невиконання другою стороною обов’язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Що сказала апеляція
...Суд апеляційної інстанції вважає, що відсутні підстави для застосування у правовідносинах щодо припинення права оренди земельної ділянки норм, які регулюють підстави припинення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), тому що застосування аналогії закону можливе виключно у випадку відсутності правового регулювання у певних правовідносинах, тоді як у даному випадку таке регулювання законодавцем здійснено.
Постанова Східного апеляційного господарського суду
від 27.09.2022 у справі №922/672/21
Що вирішив ВС?
Верховний Суд звернув увагу на те, що відповідно до ст. 416 ЦКУ право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі:
1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;
2) закінчення строку права користування;
3) відмови землекористувача від права користування;
4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років поспіль.
При цьому право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, установлених законом.
Водночас частина 9 ст. 102-1 ЗКУ встановлює випадки, коли припиняється право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій). Так, відповідно до пункту 4 частини 9 ст. 102-1 ЗКУ, право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняється в разі невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.
Разом з тим фактичні обставини цієї справи свідчать про те, що сторони, керуючись принципом свободи договору, уклали саме строкові договори оренди землі під будівництво житлового комплексу малоповерхової забудови.
При цьому орендар сплачував за оспорюваними договорами саме орендні платежі, а державна реєстрація таких договорів була здійснена саме як договорів оренди землі.
Важливим є те, що умови оспорюваних договорів не містять істотних умов, зокрема таких, як вид, обсяги та строки будівництва, тобто таких, які б характеризували ці договори як договори суперфіцію. Крім того, оспорювані договори оренди землі не містять передбачених строків для отримання дозволів на виконання будівельних робіт або здавання об’єктів будівництва в експлуатацію.
З огляду на викладене Верховний Суд наголошує, що суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними нормами ЗКУ та ЦКУ. Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються також Законом про оренду землі.
Тож положення п. 4 ч. 1 ст. 416 ЦКУ врегульовують виключно відносини, що виникають з договору суперфіцію (надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови) і не можуть бути застосовані до договору оренди земельної ділянки, в якому сторони мають право на власний розсуд визначати додаткові умови, що можуть вплинути на припинення/розірвання договору оренду землі.
Таким чином, Верховний Суд вважає, що серед умов, прописаних у договорах оренди землі, немає тих, які б характеризували ці договори як договори суперфіцію.
А тому жодних підстав для розірвання договорів оренди та повернення земельних ділянок саме з причин незабудови земельної ділянки протягом трьох років з моменту державної реєстрації договору в орендодавця немає.
Нормативна база
- ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.2001 №2768-III.
- ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 №435-IV.
- Закон про оренду землі — Закон України від 06.10.1998 №161-XIV «Про оренду землі».