У свіжій ІПК ДПСУ від 01.04.2020 р. №1343/6/99-00-07-03-02-06/ІПК (див. у рубриці «Документи для роботи» цього номера «ДК») податківці схиляються до того, що сума компенсації комунальних послуг включається до складу орендної плати й оподатковується орендодавцем ПДВ на загальних підставах. Навіть якщо вона сплачується за окремим договором (не оренди).
Позиція податківців
У коментованій консультації податківці зазначають, що складовою частиною господарської діяльності з нерухомим майном є придбання власником такого майна певних товарів та отримання низки послуг, пов'язаних із необхідністю утримання такого майна, сплата податків, пов'язаних із рухомим/нерухомим майном, нарахування щодо заробітної плати працівникам тощо, а також формування з урахуванням таких витрат розміру орендної плати за рухоме/нерухоме майно.
Тобто у вартості орендної плати за рухоме/нерухоме майно орендар має здійснювати економічне відшкодування (компенсацію) всіх елементів витрат, пов'язаних із послугами з надання майна в оренду.
Своєю чергою, відповідно до пп. 188.1 ПКУ до складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв'язку з компенсацією вартості товарів/послуг.
І от на підставі такого підходу податківці роблять висновок: якщо орендодавець (крім бюджетної установи) отримує кошти від орендаря як відшкодування (компенсація) витрат орендодавця, понесених ним з метою утримання наданого в оренду майна, такі кошти є складовою частиною орендної плати та включаються орендодавцем до бази оподаткування у загальновстановленому порядку, у тому числі за умови, якщо між орендодавцем та орендарем укладено окремі договори про надання орендарем компенсації таких витрат.
Від редакції
У різних консультаціях податківці наводять різний підхід до оподаткування ПДВ компенсацій за договорами оренди.
Позиція №1 — коли компенсація витрат не є об'єктом оподаткування
В ІПК від 22.05.2019 р. №2292/6/99-99-15-03-02-15/ІПК зазначається, що кошти, які надходять одному зі співвласників нежитлової будівлі у вигляді компенсації вартості комунальних послуг, до бази оподаткування не включаються та податкові зобов'язання з ПДВ за такою операцією не визначаються.
Точно не будуть об'єктом оподаткування ПДВ кошти, що надійшли орендодавцю — бюджетній установі у вигляді компенсації витрат на утримання наданого в оренду нерухомого майна, комунальних послуг і енергоносіїв від орендаря, а тому податкову накладну на таку операцію не складають.
Крім того, в ІПК від 13.11.2018 р. №4814/6/99-99-15-03-02-15/ІПК (див. з нашим коментарем в «ДК» №49/2018) наголошується, що отримання платником податку коштів від нового власника будівлі як компенсації понесених витрат з оплати комунальних послуг не є об'єктом оподаткування ПДВ.
Але в цих консультаціях є відмінність, яка може впливати на позицію податківців щодо оподаткування компенсації ПДВ. Так, у них розглядаються не відносини між орендодавцем та орендарем, а операції між співвласниками майна або колишнім та новим власником нерухомості.
Позиція №2 — треба дивитися, що саме і на підставі якого договору компенсується
В ІПК від 16.07.2018 р. №3126/6/99-99-15-03-02-15/ІПК розглядається компенсація орендодавцю і зазначається, що компенсація зі сплати земельного податку оподатковується ПДВ у загальновстановленому порядку (бо є складовою частиною господарської діяльності з нерухомим майном). Аналогічної позиції податківці дотримувалися і в ІПК від 28.03.2019 р. №1306/6/99-99-15-03-02-15/ІПК. При цьому наголошували: у тому числі за умови, якщо між орендодавцем та орендарем укладено окремі договори про надання орендарем компенсації таких витрат.
Але це відносно свіжа позиція податківців, адже ще на початку 2016 року вони стверджували протилежне: отримання компенсації за понесені витрати зі сплати земельного податку та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, не може розцінюватись як операція з постачання послуг для потреб оподаткування ПДВ. Таким чином, кошти, які надійшли у вигляді компенсації з оплати земельного податку та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, не включаються до бази оподаткування та не оподатковуються ПДВ.
А ось в ІПК від 26.01.2018 р. №292/6/99-99-15-03-02-15/ІПК та №293/6/99-99-15-03-02-15/ІПК податківці говорять, що оподатковувати ПДВ компенсацію вартості комунальних послуг необхідно лише, якщо така компенсація передбачена договором оренди. А якщо компенсація відбувається за окремим договором між орендодавцем та орендарем, то об'єкта оподаткування ПДВ не виникає. Тепер, як бачимо, їхня позиція знову змінилася (див. також статтю «Відшкодування комунальних послуг» в «ДК» №11/2020).
З огляду на таке розмаїття роз'яснень, вважаємо, що найбезпечнішим варіантом є включення вартості компенсації комунальних послуг до складу орендної плати й оподаткування їх ПДВ на загальних підставах як орендної плати. Але платник податку може отримати у податківців власну ІПК і діяти вже згідно з нею (згідно зі ст. 52 — 53 ПКУ).
Станіслав ГОРБОВЦОВ, «Дебет-Кредит»