Вже не вперше ми аналізуємо тему звільнення від сплати орендної плати на час карантину. Тому що законодавці знову уточнили обставини, за яких таке звільнення можливе. Водночас можливим є зменшення розміру орендної плати. Поговоримо про це докладно.
Орендна плата під час карантину: зміни за Законом №553
У попередній статті1 ми вже описували змінені правила гри на ринку оренди нерухомого майна (про земельні ділянки не йдеться!). Так, ми звернули увагу, що з 04.04.2020 р. редакція п. 14 Перехідних та прикінцевих положень ЦКУ однозначно перетягнула канат на бік орендодавця. Мало того, вона змусила орендарів доводити неможливість користування майном, що опосередковано спричинено Постановою №211 та численними адмінпротоколами. Тимчасом як перелік заборонених видів діяльності протягом строку дії карантину змінюється та скорочується. Проблема утворилася саме у тих, хто не потрапив до списку заборонених.
1 «Звільнення від орендної плати не буде — платитимуть усі!», «ДК» №15-16/2020.
Але Законом №553 (який набрав чинності 18.04.2020 р.) пункт 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» ЦКУ викладено у новій редакції:
«Встановити, що на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до частини другої статті 286 Господарського кодексу України, частин четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України, також є заходи, запроваджені суб'єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб».
Що це змінює для орендарів?
Насамперед слід зрозуміти, що законодавці мали на увазі, коли визначили, що обставинами, які можуть спричинитися до зменшення орендної плати або взагалі звільнення від плати, є не лише обставини, які позбавили наймача можливості користування орендованим майном чи доступу до нього, а й також заходи:
- запроваджені суб'єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна
- або якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб.
І посилаються законодавці, зокрема, на ч. 2 ст. 286 ГКУ. Нею передбачено, що орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.
Для цього слід звернутися до тексту Постанови №211 у редакції, яка діяла на момент набрання чинності Законом №553.
Згідно з пп. 8 п. 2 Постанови №211 заборонено до 24 квітня 2020 р. роботу госпсуб'єктів, яка передбачає приймання відвідувачів, зокрема закладів громадського харчування (ресторанів, кафе тощо), торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення. Винятком є наведений цілий перелік видів госпдіяльності, які можуть продовжувати свою роботу з дотриманням:
- правил приймання відвідувачів, установлених п. 10 Постанови №211;
- працівниками та відвідувачами засобів індивідуального захисту та дезінфекції.
Зверніть увагу!
Постановою КМУ від 22.04.2020 р. №291 внесено зміни до Постанови №211, тому строк дії наведених вище заборон подовжено до 11 травня!
Але у Постанові №211 заборонені та дозволені з певними обмеженнями види діяльності не пов'язані з використанням орендованого майна і тим більше не зазначено про тимчасове обмеження у доступі до нього через таку заборону чи обмеження.
Звісно, кожен, хто уважно прочитав цю постанову, скаже, що коли запроваджується заборона діяльності, яка передбачає приймання відвідувачів, йдеться про неможливість використання орендованої нерухомості. Проте це не одне й те саме, що обмеження в доступі до нього.
Водночас послаблення карантину вказує радше на дозвіл доступу до орендованих приміщень, аніж навпаки. Крім закладів громадського харчування (ресторани, кафе тощо), торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування, яким прямо заборонено працювати з обслуговуванням відвідувачів, усім іншим це дозволено з певними обмеженнями, визначеними у п. 2, 10 Постанови №211. Зокрема, з дотриманням відстані не менше ніж 1,5 метра між відвідувачами, які очікують дозволу на вхід до приміщень, перебуванням у приміщенні не більше одного відвідувача на 10 кв. метрів торговельної площі, а також іншими заходами, додатково встановленими органами місцевого самоврядування.
Отже, з урахуванням того, що ми раніше писали, заклади громадського харчування (ресторани, кафе тощо), торговельно-розважальні центри, інші заклади розважальної діяльності, фітнес-центри, заклади культури, торговельного і побутового обслуговування населення мають право вимагати:
- зменшення розміру орендної плати, якщо орендована нерухомість використовується лише частково. Наприклад, якщо в орендованих приміщеннях здійснюються додаткові види діяльності, не пов'язані із забороненими. Переважно йдеться про перепрофілювання госпдіяльності частково з метою збереження робочих місць та клієнтів. Прикладами такої зміни діяльності можуть бути продаж продуктів харчування у ресторанах, кафе, інших закладах громадського харчування (тобто переобладнання їх у магазин), здійснення онлайн-тренувань в орендованих приміщеннях фітнес-центрів тощо);
- звільнення від орендної плати, якщо через пряму заборону певних видів госпдіяльності власники та працівники позбавлені доступу до таких приміщень. Але доводити цей факт доведеться орендарям;
- зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які орендар не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання.
Тобто два варіанти на зменшення орендної плати і лише один — на звільнення від неї. І всі три варіанти вимагають переговорів з орендодавцем та аргументації (доказів) прав орендаря.
Зміна умов господарювання — що це означає?
На що тут варто звернути увагу?
По-перше, умови господарювання орендаря можуть бути прописані у договорі. Проте, як правило, договори оренди таких умов не містять, крім хіба що визначення цільового призначення орендованого приміщення.
По-друге, нерентабельність та неприбутковість господарської діяльності, яку здійснює орендар, ризик зміни обставин щодо доцільності їх провадження в орендованому приміщенні цілком покладається на орендаря та не може бути ризиком орендодавця, бо інакше порушується принцип збалансованості інтересів сторін1.
1 Постанова ВГСУ від 30.10.2013 р. у справі №910/2547/13.
Але положення ч. 1, 2 ст. 652 ЦКУ передбачають можливість, зокрема, в судовому порядку запровадити зміни до договору у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладанні договору, якщо сторони не дійшли згоди щодо приведення договору у відповідність до обставин, які істотно змінилися.
Отже, сторони з урахуванням змін до Постанови №211 можуть добровільно (або через суд!) внести зміни до договору оренди та керуватися ними у наступних місяцях продовження карантину, що вкрай важливо. Адже, на нашу думку, суди, найімовірніше, ставатимуть на бік орендарів (які бажають оплачувати оренду під час карантину, але в меншій/реальній сумі).
Тому орендодавцям усе-таки доведеться домовлятися з орендарями, щоб отримати хоч менший, але дохід та не оплачувати витрати на утримання приміщень з власної кишені. Адже вже значна кількість орендарів протягом квітня просто відмовилися від оренди та розірвали договори.
Послаблення карантину — без істотних змін для орендарів
Щодо переліку видів госпдіяльності, за якими дозволено працювати, то ми нагадували: суди неодноразово вказували на відсутність у Постанові №211 прямої заборони доступу до приміщень.
До того ж до Постанови №211 постійно вносяться зміни. А уряд анонсує подальше послаблення заборон.
Отже, якщо протягом квітня деякі види госпдіяльності знову дозволили, то навіть якщо орендар припинив таку діяльність і не відновив її після дозволу, посилатися на попередні заборони та вимагати звільнення від (чи зменшення) орендної плати в орендарів не вийде.
Тож орендарям і надалі доведеться домовлятися з орендодавцями, у т. ч. з урахуванням послаблення карантину.
Чи можна переглянути домовленість з орендодавцем?
Залишилося лише питання щодо тих орендарыв, які вже встигли до 18.04.2020 р. підписати додаткові угоди та погодилися на зменшення орендної плати до певної суми.
Чи мают вони шанс переглянути таку домовленість з урахуванням змін, унесених Законом №553?
Спеціальних норм про це закон не містить, але, на думку автора, через набрання чинності таким законом і через продовження карантину до 11 травня такі орендарі можуть поновити переговори та внести нові зміни до договорів оренди.
І радимо внести до договору умови щодо таких обставин як зміни умови господарювання (ч. 2 ст. 286 ГКУ) шляхом запровадження органами державної та виконавчої влади заходів протидії поширення COVID-19 та інших заходів, які будуть/можуть бути запроваджені у майбутньому. Наразі така можливість прямо впливає на суму орендної плати і дозволить переглядати розмір орендної плати й надалі в разі чергової зміни законодавства.
Нормативна база
- ГКУ — Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. №436-IV.
- ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. №435-IV.
- Закон №553 — Закон України від 13.04.2020 р. №553-IX «Про внесення змін до Закону України «Про Державний бюджет України на 2020 рік».
- Постанова №211 — Постанова КМУ від 11.03.2020 р. №211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2».
Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»