Нагадаємо, що не так давно у справі №635/4233/19 Велика Палата ВС дійшла висновку про необхідність внесення змін до договору оренди у зв’язку зі зміною розміру нормативно-грошової оцінки (далі — НГО). Тобто рішення селищної ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі за умови, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати.
* Постанова ВП ВС від 05.06.2024 у справі №914/2848/22.
У коментованій нами справі ВС не погоджується із зазначеним підходом. То з якої дати змінюється орендна плата — з дати НГО чи з дати змін у договорі?
Зміна НГО: документальне оформлення
Нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яку здійснює відповідна сільська, селищна, міська рада. Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення НГО земельних ділянок договором, зокрема між органом місцевого самоврядування й орендарем.
Тобто положення договору, в яких зазначено розмір НГО (та відповідно й розмір орендної плати, розрахованої на підставі цієї оцінки), мають довідковий характер і містять лише інформацію, якою була НГО земельної ділянки на момент укладення договору. Цей пункт договору не впливає на подальші зміни НГО земельної ділянки, які відбуваються у порядку, встановленому законом.
Тому внесення змін до договору щодо розміру НГО земельної ділянки не спричиняє виникнення, зміну або припинення прав сторін за договором.
Отже, виникають складні запитання:
1) з якого моменту орендар має сплачувати орендну плату, розраховану за новою НГО;
2) як бути зі сумами, які нараховуються орендодавцями у проміжку часу між зміною НГО та внесенням змін до договору оренди;
3) позаяк зміни до договору також ухвалюються на чергових засіданнях міської, сільської, селищної ради, то як запобігти зловживанням з боку обох сторін договору?
Що змінилося у позиції ВС
ВС у коментованій нами справі зауважує, що у разі зміни нормативної грошової оцінки автоматично в силу договору змінюються і права та обов’язки сторін договору оренди щодо розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки.
Тобто тепер ВС стоїть на позиції, що дата зміни розміру орендної плати — це дата затвердження НГО. Внесення змін до договору оренди не потрібне.
Про зміну НГО персонально не повідомляють!
Технічну документацію з НГО земельної ділянки, що орендується, затверджує орган місцевого самоврядування відповідним рішенням. Тобто сам орендодавець.
Проте орган місцевого самоврядування не має обов’язку узгоджувати таке рішення з орендарем земельної ділянки.
Натомість в орендаря з моменту введення в дію нової НГО земельної ділянки виникає обов’язок сплачувати орендну плату з моменту початку її застосування. І в таких правовідносинах немає обов’язку сторін вносити зміни до договору оренди через укладення додаткової угоди.
Орендодавців це потішить: на сьогодні у разі ухилення орендаря від внесення змін до договору оренди у зв’язку зі зміною НГО землі орендодавці земель державної та комунальної форми власності звертаються з позовами про стягнення безпідставно збережених коштів.
При цьому внесення змін до договору оренди землі якщо й відбувається, то тільки коли мине значний час після ухвалення відповідних рішень органами місцевого самоврядування про затвердження технічно документації та внесення змін до НГО земель.
Згідно з оновленою точкою зору ВС, несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення з дня набрання чинності рішенням ради щодо зміни розміру НГО земельних ділянок.
Утім, орендарі не втрачають надії — стійкої позиції, як бачимо, ВС ще не має, і навіть коментовану справу вже вкотре передали на новий розгляд Великої Палати Верховного Суду.
Особливості оренди землі комунальної форми власності
У коментованій нами справі спір стосується порядку визначення розміру орендної плати за землі комунальної форми власності.
Так, рішенням сесії селищної ради було затверджено оновлену технічну документацію з нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 2021 рік. Зміна розміру НГО є підставою для внесення відповідних змін до договору оренди землі від 06.09.2004 у частині розміру НГО земельної ділянки й орендної плати. 04.08.2022 селищна рада надіслала листа з пропозицією укласти й підписати додаткову угоду до договору оренди землі, а 20.09.2022 орендаря повідомлено про необхідність подання відповідної уточнюючої декларації з плати за землю за 2021 та 2022 роки. Проте такі пропозиції орендар залишив без відповіді.
Тому селищна рада звернулася до суду з позовом про визнання додаткової угоди до договору оренди землі укладеною.
У постанові від 09.11.2021 у справі №635/4233/19 Велика Палата ВС дійшла висновку, що за загальними правилами договори укладаються сторонами цивільних правовідносин, різновидами яких є правовідносини, які виникають із договорів оренди землі, на принципах рівності сторін, свободи договору, з урахуванням обов’язкових вимог щодо такого виду договорів та зазначенням його істотних умов і у відповідній формі.
На думку ВП ВС, договір оренди землі є цивільно-правовим договором оренди (найму), що регулюється ЦКУ, іншими нормативними актами. Особливості правового регулювання відносин з оренди землі обумовлюються, зокрема, формою власності на земельні ділянки, що орендуються.
Так, норми, що регулюють розмір, форму та порядок внесення орендної плати за землі державної та комунальної власності, характеризуються більшим ступенем імперативності регулювання порівняно із землями приватної власності.
Щодо використання НГО для визначення розміру орендної плати: нова позиція ВС
ВС зауважує, що для визначення розміру орендної плати за землі державної та комунальної власності базою обчислення є нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Порядок затвердження технічної документації з оцінки земель визначено ст. 23 Закону України «Про оцінку земель». Так, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та ухвалює рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що ведуть Державний земельний кадастр.
Як швидко мають оприлюднюватись нові НГО?
Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з НГО земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до п. 271.2 ПКУ.
Рішення рад щодо НГО земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування НГО земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, наступного за плановим періодом.
Для визначення розміру податку й орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства (п. 289.1 ПКУ). Отже, у разі зміни НГО земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється і розмір орендної плати.
Тому з моменту початку застосування відповідно до п. 271.2 ПКУ нового розміру НГО земельних ділянок державної та комунальної власності автоматично змінюються і права та обов’язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до НГО.
Щодо необов’язковості змін до договору оренди землі
Головне питання: чи зобов’язаний орендар без внесення змін до договору автоматично з дати оприлюднення рішення про нову НГО нараховувати новий розмір орендної плати? Чому ВС не може дати однозначної відповіді?
Річ у тім, що на сьогодні наявність в орендодавців додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності, які пов’язані тільки зі зміною НГО земельної ділянки, не забезпечить захист їхніх прав. Навіть визнання такої додаткової угоди в суді не матиме наслідком стягнення з орендаря орендної плати відповідно до зміненого розміру НГО земельної ділянки.
Нормативне регулювання визначення розміру орендної плати за оренду земельних ділянок державної або комунальної власності відбувається за імперативно встановленою формулою множення НГО на коефіцієнт, який погоджується сторонами в договорі, але у законодавчо встановлених межах. А вже сам розмір НГО встановлюється відповідним органом місцевого самоврядування.
Водночас зі системного аналізу приписів Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про оцінку земель», ПКУ випливає висновок, що зміна НГО земельних ділянок державної та комунальної власності вже призводить до зміни розміру орендної плати.
ВС вважає, що орендодавець (орган місцевого самоврядування) у разі зміни розміру орендної плати у зв’язку зі зміною НГО земельної ділянки державної чи комунальної власності має право вимагати від орендаря сплати орендної плати у зміненому розмірі, в тому числі і через звернення до суду з позовом про стягнення спірної суми.
Причому несплачена орендна плата підлягає стягненню за весь період прострочення, який рахується з дати набрання чинності рішенням місцевого органу самоврядування щодо збільшення НГО.
А якщо розмір орендної плати змінився за рішенням суду?
Велика Палата ВС звертає увагу: якщо договір змінено судом, то відповідне договірне зобов’язання змінюється з моменту набрання рішенням суду законної сили (ч. 3 ст. 653 ЦКУ). І тоді стягнення сум орендної плати за новою НГО землі за період з початку дії нової НГО до набрання судом рішенням законної сили — неможливе!
Що це змінює для орендарів?
Мусимо наголосити, що такі нові висновки Великої Палати ВС доволі жорстко врегульовують будь-які спори з органами місцевого самоврядування щодо сплати нової орендної плати через зміну НГО землі.
Адже йдеться не про отримання орендарями (ТОВ, ФГ, ПП та іншими ЮО, ФОПами) витягів із технічної документації про НГО окремої земельної ділянки, що видаються органами, які ведуть Державний земельний кадастр, а саме про оприлюднення таких рішень органами місцевого самоврядування.
І це може стати проблемою для орендарів — такі рішення оприлюднюються у друкованих засобах масової інформації, визначених такими органами місцевого самоврядування (ст. 12 Закону №1160), та/або шляхом розміщення рішення на офіційній сторінці відповідної ради в Інтернеті (ст. 5 Закону №2939).
І якщо орендарі не встежили за таким рішенням ради, то остання має право стягнути недоплату за весь час з моменту його оприлюднення.
Окремо зауважимо, що в деяких договорах оренди земель комунальної власності є умови щодо обов’язкового укладення додаткової угоди у разі зміни розміру орендної плати. З одного боку, сторони мають дотримуватися таких домовленостей у договорах, але з іншого – якщо зміна розміру орендної плати пов’язана саме з НГО, то, на нашу думку, суди застосовуватимуть у спорах наведену вище позицію та вказуватимуть на необов’язковість таких додаткових угод. Тобто відсутність таких додаткових угод не буде перешкодою у стягненні з орендарів через суд несплаченої орендної плати в іншому розмірі, ніж у договорі.