Юридичні та податкові особливості
Право використання власного майна у підприємницькій діяльності закріплено ст. 320 ЦКУ.
Вимоги до договору оренди нерухомості
Орендні відносини регулюються главою 58 ЦКУ «Найм (оренда)».
Договір оренди нерухомості укладають у письмовій формі. Якщо строк оренди три роки і більше, то такий договір потребує нотаріального посвідчення, для майна державної або комунальної власності — п’ять років (ч. 2 ст. 793 ЦКУ).
Передають майно у піднайм (суборенду) лише за згодою орендодавця на строк, що не перевищує строк договору оренди (ч. 1-2 ст. 774 ЦКУ).
Передача житла в оренду:
— предмет договору оренди житла — квартира або її частина, житловий будинок або його частина (ч. 1 ст. 812 ЦКУ);
— договір укладають у письмовій формі (п. 1 ст. 811 ЦКУ);
— якщо у договорі строк оренди не визначено, договір вважається укладеним на п’ять років (ч. 1 ст. 821 ЦКУ).
Зазначена норма стосується і майна при здаванні в оренду ФОПом як на загальній системі оподаткування, так і платниками єдиного податку. З цим погоджуються й податківці у консультації в ЗІР (107.05) «Чи відноситься здавання в оренду власного чи орендованого нерухомого майна до сфери послуг з метою застосування норм п. 291.4 ст. 291 ПКУ щодо обрання групи платників ЄП?», визнаючи оренду послугою з метою застосування норм п. 291.4 ПКУ.
Проте щодо ФОПів — платників єдиного податку ПКУ передбачено певні обмеження, пов’язані з вимогами до самого об’єкта оренди та групи, у якій перебуває ФОП.
Так, не можуть бути платниками єдиного податку першої — третьої груп ФОПи, які надають в оренду (пп. 291.5.3 ПКУ):
— земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 га;
— житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 кв. м.;
— нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 кв. м.
Якщо ФОП-«єдинник» перевищить дані щодо площі, йому треба перейти на загальну систему оподаткування.
Чи може ФОП 1-ї групи ЄП надавати нерухомість в оренду?
Перша група — це ФОПи, які не використовують працю найманих осіб, здійснюють виключно роздрібний продаж товарів з торговельних місць на ринках та/або провадять господарську діяльність з надання побутових послуг населенню й обсяг доходу яких протягом календарного року не перевищує 167 розмірів мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня податкового (звітного) року.
Перелік побутових послуг наведено у п. 291.7 ПКУ, і, на жаль, такої послуги, як здавання в оренду нерухомого майна, в переліку немає.
Тому ФОП першої групи не може здавати в оренду нерухомість як ФОП.
Якщо ФОП у 2-й групі ЄП
Друга група — ФОПи, які провадять господарську діяльність з надання послуг, у тому числі побутових, платникам єдиного податку та/або населенню, виробництво та/або продаж товарів, діяльність у сфері ресторанного господарства, за умови що протягом календарного року відповідають сукупності таких критеріїв:
— не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають із ними у трудових відносинах, одночасно не перевищує 10 осіб;
— обсяг доходу не перевищує 834 розміри мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня податкового (звітного) року.
Отже, ФОП другої групи може здавати в оренду нерухоме майно за одночасного виконання таких умов:
1. ФОП має відповідний КВЕД — клас 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».
2. Послуги надаються платникам на єдиному податку або населенню.
Тобто ФОП 2-ї групи не може здавати нерухомість в оренду:
— ФОПам на загальній системі оподаткування;
— фізособам, які провадять незалежну професійну діяльність;
— підприємствам — платникам податку на прибуток;
— неприбутковим організаціям;
— нерезидентам, у тому числі фізособам (ЗІР, підкатегорія 107.05 «Які особи відносяться до населення в розумінні пп. 2 п. 291.4 ст. 291 ПКУ?»).
3. Обсяг доходу не перевищує 834 розміри мінімальної заробітної плати, нині це 5 921 400 грн.
4. Кількість осіб, які перебувають із ФОПом другої групи у трудових відносинах, одночасно не перевищує 10 осіб.
Якщо ФОП у 3-й групі ЄП
Третя група — це ФОПи, які не використовують працю найманих осіб або кількість осіб, які перебувають із ними у трудових відносинах, не обмежена, обсяг доходу не перевищує 1 167 розмірів мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня податкового (звітного) року.
ФОПи третьої групи можуть здавати в оренду нерухомість за умови дотримання обмежень пп. 291.5.3 ПКУ щодо площі та вимог п. 291.4 ПКУ щодо граничного розміру доходу, у 2024 р. — 8 285 700 грн.
А ФОПи, які надають посередницькі послуги з оренди нерухомого майна, можуть бути платниками єдиного податку тільки третьої групи.
Форма №20-ОПП
Про наявність нерухомості, яка використовуватиметься у підприємницькій діяльності, та/або про передачу нерухомості в оренду ФОПу треба поінформувати ДПС.
Тобто дій із нерухомістю, які впливають на оподаткування доходів ФОПа, досить багато. Тому спочатку показуємо, що використовуємо у госпдіяльності, а відтак здаємо в оренду, а потім колись повертаємо об’єкт оренди та виводимо його з використання у підприємницькій діяльності або продаємо тощо. І форму №20‑ОПП потрібно подати на кожну з наведених подій.
Гарантійний платіж
Податківці консультують, що при отриманні гарантійного внеску у ФОПа виникає дохід, а от при поверненні підстав зменшити дохід немає, бо такі суми коштів не є авансом чи передоплатою за товари (роботи, послуги). У цьому випадку в договорі доцільно врахувати суму гарантійного внеску як оплату останнього місяця чи інших компенсаційних виплат, що не передбачає його повернення.
Інакше ФОПу доведеться врахувати гарантійний платіж у загальну суму доходу.
Розмір орендної плати
ПКУ не передбачено визначення мінімальної суми орендної плати для СГ. Проте податківці у консультаціях наполягають, що при укладанні договору оренди ФОПу треба орієнтуватися саме на розмір мінімальної суми орендного платежу, встановлений згідно з Методикою визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб, затвердженою постановою КМУ від 29.12.2010 №1253.
На нашу думку, цю Методику треба застосовувати у випадку, коли орендодавцем є ФО, а не ФОП.
Але тут вибір кожного: або погодитися й орієнтуватися на позицію податківців, визначивши розмір орендної плати не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, або бути готовим обстоювати свою позицію, можливо, навіть і в суді.
Чи може ФОП здавати нерухомість в оренду і як ФО?
Юридично — жодних заборон. Проте це може мати негативні податкові наслідки.
Фізособа-підприємець у разі надання в оренду частини нерухомого майна як фізособа — не суб’єкт господарювання, а іншої частини як фізособа-підприємець не має права застосовувати спрощену систему оподаткування.
Саме так відповідає ДПС у «ЗІР» (підкатегорія консультації 107.01.02) на запитання: «Чи має право ФОП — платник ЄП (крім е-резидента) надавати в оренду одну з частин нерухомого майна та/або один з об’єктів нерухомого майна як ФО — не СГ, якщо загальна площа житлових приміщень та/або їх частин не перевищує 400 кв. метрів, нежитлових приміщень (споруд, будівль) та/або їх частин не перевищує 900 кв. метрів?»
Отже, одночасне надання в оренду загрожує втратою статусу «єдинника». Тому або тільки здавання в оренду від ФОПа (з виконанням усіх вимог до обраної групи), або тільки здавання в оренду як ФО (з оподаткуванням орендної плати ПДФО 18% та ВЗ 1,5%).
Відшкодування комунальних послуг
До 25.04.2024 у ЗІР (підкатегорія 107.01.03) містилася відповідь ДПС на таке запитання: «Чи включається до доходу ФОПа — платника ЄП другої та третьої групи (крім е-резидента) відшкодована орендарем сума комунальних платежів?».
ДПС відповідала так.
Порядок оподаткування отриманого відшкодування за комунальні послуги залежить безпосередньо від оформлення такої операції:
— відшкодування комунальних послуг передбачено договором оренди. У цьому випадку вся сума включається до складу доходу ФОПа від провадження ним діяльності з надання послуг (надання нерухомості в оренду);
— договором не передбачено відшкодування комунальних послуг, проте оплата здійснюється. ФОПи третьої групи включають її до складу доходу й оподатковують за ставкою 3% чи 5%. Для ФОПів другої групи такий дохід вважається доходом, отриманим від виду діяльності, який не зазначено у реєстрі платників єдиного податку, і до такого доходу застосовується ставка єдиного податку згідно з пп. 2 п. 293.4 ПКУ у розмірі 15%.
Але з 25.04.2024 ця консультація переведена до нечинних у зв’язку з уточненням редакції відповіді. Можливо, думка ДПС буде змінена, тож дочекаємося такої відповіді й обов’язково повідомимо на сторінках нашого видання.
І ще: орендар може самостійно сплачувати комунальні платежі. Проте цей підхід є досить затратним у часі і незручним, якщо термін оренди короткий, адже договори на обслуговування мають бути укладені на орендаря.
Податки
Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.
Платниками податку на нерухоме майно, відмінне від земельних ділянок, є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (п. 266.1 ПКУ).
При цьому суми податку з об’єкта/об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, які належать фізособам, обчислює контролюючий орган за місцем податкової адреси (місцем реєстрації) власника такої нерухомості, який отримує про це ППР (п. 266.7 ПКУ).
Від ФОПів, яким належить нерухомість, але це не земля, ДПСУ наразі не вимагає подання декларації з цього податку. Тобто податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, сплачує фізособа, яка є власником нерухомості, а не ФОП, який використовує цю нерухомість у господарській діяльності.
Земельний податок.
Земельний податок справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів (пп. 14.1.72 ПКУ).
Чи треба подавати декларацію із земельного податку?
Якщо земельна ділянка оформлена у власність ФОПа, він подає до контролюючого органу за місцезнаходженням земельної ділянки податкову декларацію з плати за землю та сплачує земельний податок.
Якщо земельна ділянка оформлена у власність фізособи, то податкова служба надсилає фізособі до 1 липня поточного року ППР, на підставі якого фізособа сплачує податок протягом 60 днів з дня отримання ППР (див. п. 286.5, 287.5 ПКУ).
ФОПи звільняються від сплати земельного податку за земельні ділянки, що використовуються платниками єдиного податку першої — третьої груп для провадження господарської діяльності (крім діяльності з надання земельних ділянок та/або нерухомого майна, що розташоване на таких земельних ділянках, в оренду (найм), позичку, на іншому праві користування) та платниками єдиного податку четвертої групи для ведення сільськогосподарського товаровиробництва (пп. 4 п. 297.1 ПКУ).
Отже, якщо ФОП на ЄП надає нерухомість в оренду, він не має пільги щодо земельного податку.