Суть справи
Фізособа є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 2,6289 га.
* Постанова ВС від 13 лютого 2023 року у справі №551/543/20.
Першого квітня 2009 року між ФО та ТОВ було укладено договір оренди цієї земельної ділянки строком на 25 років.
За умовами договору орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування належну орендарю земельну ділянку сільгосппризначення загальною площею 2,63 га. Передача земельної ділянки орендодавцем орендарю підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки б/н від 01.04.2009, підписаним сторонами договору.
Власник земельної ділянки вважає, що ТОВ погіршило якість земельної ділянки, наслідком чого стало зменшення її нормативної грошової оцінки зі 112 850,80 грн у 2018 році до 83 034,70 грн у 2019 році. Зокрема, внаслідок діяльності ТОВ відбулося критичне пошкодження родючого шару ґрунту — орендар знищує корисні властивості землі, не дотримуючись принципів раціонального використання та охорони земель.
Твердження позивача не доведене
Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Позивач, звертаючись із вимогою до суду про розірвання договорів оренди землі у зв’язку з погіршенням орендарем родючості землі, на порушення вимог ст. 12, 81 ЦПК України не надав суду жодних належних, допустимих та достатніх доказів на підтвердження того, що внаслідок діяльності відповідача відбулося критичне пошкодження родючого шару ґрунту, знищення корисних властивостей землі.
Більше того, зменшення нормативної грошової оцінки земельних ділянок само по собі не може свідчити про порушення їх якості.
Рішення Шишацького районного суду Полтавської області
від 20.08.2021 у справі №551/543/20
Крім цього, орендар систематично не сплачує орендну плату за користування земельною ділянкою, зокрема є залишки недоплачених сум за періоди 2016 — 2020 рр.
Посилаючись на те, що такі дії орендаря порушують права власника ділянки як орендодавця, фізособа-орендодавець просила суд на підставі ст. 24, 25 і 32 Закону про оренду землі розірвати договір оренди землі.
Справді, відповідно до абз. 3 та 5 ч. 1 ст. 24 Закону про оренду землі орендодавець має право вимагати від орендаря, з-поміж іншого:
— дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;
— своєчасного внесення орендної плати.
А позаяк власник ділянки вважає, що мало місце невиконання ТОВ саме обох цих обов’язків, то це є підставою для розірвання договорів у судовому порядку.
Недобросовісний орендодавець — немає підстав для розірвання договору
Суд, зі свого боку, наголосив, що в частині зменшення нормативної грошової оцінки землі та погіршення родючості шару ґрунту доводи власника ділянки мають характер припущень та базуються лише на факті розрахункового зменшення вартості грошової нормативної оцінки земельної ділянки у 2019 році.
Так, згідно з довідкою ГУ Держгеокадастру у Полтавській області від 08.01.2020 нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2,6289 га станом на 31.12.2018 становила 112 850,80 грн. Водночас відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки її нормативна грошова оцінка становить 82 999,97 грн.
Нагадаємо, що 07.02.2018 КМУ прийняв Постанову №105 «Про проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України».
Наказом Мінагрополітики від 16.11.2018 №552 затверджено технічну документацію із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення. Зазначений наказ набрав чинності 01.01.2019, а отже, з цієї дати змінилась і нормативна грошова оцінка земель сільгосппризначення, у т. ч. і щодо спірних земельних ділянок.
Отже, зміна (зменшення) нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки відбулася внаслідок зміни підходу до цього напряму діяльності та виведення його на загальнонаціональний рівень. При цьому відповідні зміни стосуються й інших земельних ділянок як на території Полтавської області, так і держави загалом.
Отже, суд вважає, що зміна (зменшення) нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки сама по собі не свідчить про критичне пошкодження відповідачем родючого шару ґрунту орендованої земельної ділянки, як про це заявляє позивач.
Крім того, зменшення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки зі 112 850,80 грн до 82 999,97 грн не є зміною істотних умов договору. Тим більше що на момент укладення спірного договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки взагалі становила 40 497,25 грн, що є вдвічі меншим від її теперішнього розміру.
Верховний Суд цілком погодився з такими висновками попередніх судів: нормативна грошова оцінка земель сільгосппризначення визначається відповідно до нормативних показників, а її зменшення не свідчить про зниження якості (родючості) земельної ділянки, у тому числі і внаслідок її використання орендарем.
Щодо розірвання договору оренди земельної ділянки через несплату орендної плати, то тут ситуація дещо складніша.
Власниця землі зазначила, що необхідність розірвання договору виникла саме через систематичну несплату орендарем орендної плати.
Так, умовами спірного договору передбачено, що сплата орендної плати відбувається до 31 грудня поточного року.
ТОВ надало інформацію про розмір нарахованої орендної плати, утриманих податків та зборів, виплат залишків щодо земельної ділянки. У зазначеному листі сказано, що розмір залишку на 01.01.2016 становить 500,10 грн, на 01.01.2017 — 215,10 грн, на 01.01.2018 — 882,05 грн, на 01.01.2019 — 9 439,18 грн, на 01.01.2020 — 265,73 грн.
Вищеназвані залишки до 2018 року є грошовим еквівалентом залишків неотриманої власницею ділянки частини орендної плати, що сплачувалася в натуральній формі відповідно до умов додаткової угоди.
Після того як власниця ділянки протягом поточного року не з’являлася для отримання відповідної продукції в натуральній формі, з 1 січня наступного року ця продукція переводилась у грошовий еквівалент та рахувалась як відповідні залишки, а надалі докапіталізовувалася до грошової частини орендної плати за наступний рік.
Таким чином, сам факт залишків (до зазначених залишків віднесено і розмір нарахованої орендної плати) виник через ухилення власниці ділянки від отримання орендної плати у 2018 — 2019 роках.
Це важливо!
Верховний Суд також вважає, що положення чинного законодавства, які регулюють спірні відносини, передбачають систематичну (два та більше випадків) несплату орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але повторне порушення вже може свідчити про систематичність.
Як орендар запобігав виникненню заборгованості
ТОВ, намагаючись виконати свої зобов’язання за договорами оренди, неодноразово пропонувало власниці ділянки з’явитися до офісу товариства для отримання орендної плати або надати банківські реквізити для її безготівкового перерахування. Крім того, позивачці пропонувалось укласти додаткову угоду зі збільшеним відсотком. Але ці пропозиції вона проігнорувала.
Протягом 2018 — 2019 років товариство надіслало власниці ділянки декілька листів про необхідність отримання орендної плати та доплат за минулі і поточні періоди, які були отримані, але залишилися без відповіді.
26 листопада 2019 року орендна плата була надіслана власниці поштовим переказом, від отримання якого вона знову ж таки відмовилася. І це попри те, що ТОВ надіслало їй відповідного листа-роз’яснення від 26.11.2019 з проханням отримати кошти.
Лише 9 грудня 2019 року власниця ділянки сформувала та потім надала товариству свої банківські реквізити для безготівкового зарахування орендної плати за землю.
Суди доволі критично поставилися до такої поведінки власниці землі (орендодавця). Адже така її поведінка дає суду достатньо підстав дійти висновку про свідоме неотримання нею орендної плати для створення штучної підстави розірвання договору оренди землі в судовому порядку — нібито через систематичну несплату орендарем орендної плати.
Верховний Суд додатково наголосив, що орендар для належного виконання ним обов’язку щодо сплати орендної плати у строки та розмірах, передбачених умовами договору оренди, вчинив необхідні дії відповідно до звичаїв ділового обороту в спірних правовідносинах, а саме:
— надіслав орендодавцю листи з проханням отримати орендну плату або повідомити банківські реквізити для її перерахування;
— надіслав орендну плату за місцем проживання орендодавця грошовим переказом, проте позивачка відмовилася від його отримання, що свідчить про її недобросовісність з метою отримання права на розірвання договору.
Нормативна база
- Закон про оренду землі — Закон України від 06.10.1998 №161-XIV «Про оренду землі».
- Наказ №552 — Наказ Мінагрополітики від 16.11.2018 №552 «Про затвердження технічної документації із загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення».
- Постанова №105 — Постанова КМУ від 07.02.2018 №105 «Про проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України».