Незаконне будівництво будівель та споруд може призвести до їх знесення. I хоча Верховний Суд вказує на це як на крайній захід1, переконатись у законності будівництва варто ще на стадії прийняття рішення про придбання нерухомості.
Що таке самочинне будівництво?
Верховний Суд звернув увагу, що згідно з ч. 3 ст. 13 Конституції власність зобов'язує. Вона не повинна використовуватися на шкоду людині та суспільству.
1 Постанова Верховного Суду від 31.05.2021 р. у справі №320/1889/17-ц.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 375 ЦКУ власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває права власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.
Згідно з ч. 1 ст. 376 ЦКУ об'єкт нерухомості належить до самочинного будівництва за наявності однієї з умов:
— земельна ділянка не відведена для цієї мети;
— немає належного дозволу на будівництво;
— немає належним чином затвердженого проєкту;
— під час будівництва допущено істотні порушення будівельних норм та правил.
Під істотним порушенням будівельних норм та правил слід розуміти, зокрема, недодержання архітектурних, санітарних, екологічних, протипожежних та інших вимог і правил, а також зміну окремих конструктивних елементів житлового будинку, будівлі, споруди, що впливає на їх міцність і безпечність.
Перебудова чи знесення самочинно збудованої будівлі?
Правовий порядок знесення будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна залежить від підстав, за якими його віднесено до об'єкта самочинного будівництва.
За змістом ч. 7 ст. 376 ЦКУ зобов'язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову можливе лише у разі:
1) істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб;
2) істотного порушення будівельних норм і правил.
У цих випадках із позовом про зобов'язання особи щодо проведення перебудови може звернутися відповідний орган державної влади (будівельно-архітектурного контролю) або орган місцевого самоврядування.
Таке рішення суд може ухвалити і за позовом про знесення самочинного будівництва, якщо за наслідками розгляду справи дійде висновку, що можливості перебудови й усунення наслідків самочинного будівництва не втрачено і відповідач згоден виконати перебудову.
У разі невиконання особою судового рішення про здійснення перебудови суд може постановити рішення про знесення самочинного будівництва.
Зверніть увагу!
Звернення до суду теж здійснюється не щоразу.
У разі виявлення факту самочинного будівництва об'єкта, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проєкту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає особі, яка здійснила (здійснює) таке будівництво, припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з визначенням строку для добровільного виконання припису.
I лише якщо особа в установлений строк не виконала вимог, установлених у приписі, орган Держархбудконтролю подає позов до суду про перебудову або знесення самочинно збудованого об'єкта та компенсацію витрат, пов'язаних із таким знесенням (ч. 1 ст. 38 Закону про містобудівну діяльність).
Коли знесення є єдиним можливим заходом?
Верховний Суд наголошує, що знесення самочинно зведеного об'єкта нерухомості відповідно до ст. 376 ЦКУ є крайнім заходом впливу на забудовника і можливе лише за наявності таких фактів, як:
— неможливість перебудови об'єкта або відмова особи, яка здійснила самочинне будівництво, від такої перебудови;
— у разі істотного відхилення від проєкту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил знесенню самочинного будівництва передує прийняття судом рішення про зобов'язання особи, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову;
— знесення самочинного будівництва є крайнім заходом, передбаченим законом, і можливе, лише коли використано всі передбачені законодавством України заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.
Наприклад, якщо здійснено будівництво без надсилання повідомлення про початок виконання будівельних робіт, без належно затвердженого проєкту на будівництво, з використанням земельної ділянки, що не була відведена забудовникові, та з порушенням використання земельної ділянки згідно з її цільовим призначенням, це є підставою для постановлення судом рішення про знесення самочинно збудованої споруди1.
Бувають і ситуації, коли самочинна прибудова чи окремо зведена будівля призвела до відімкнення газу та світла. I якщо претензії сусіда можна вирішити шляхом перероблення конфігурації даху та збільшенням освітлення у разі порушення відстані між будівлями, то вирішити інші проблеми з постачальниками світла та газу можливо лише знесенням будівлі. Тоді суд не може прийняти іншого рішення, крім як про знесення самочинно зведеної будівлі коштом її власника2.
1 Постанова Верховного Суду від 29.01.2020 р. у справі №822/2149/18.
2 Постанова Верховного Суду від 26.06.2019 р. у справі №388/314/15-ц.
Суд нагадує: межі слід узгоджувати
За змістом ст. 198 ЗК України погодження меж земельної ділянки із суміжними власниками та землекористувачами необхідне при кадастровій зйомці, як комплексу робіт, виконуваних для визначення та відновлення меж земельних ділянок.
Відповідно до Iнструкції про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів 18 травня 2010 року №376, проєкт землеустрою повинен містити в собі акт прийому-передачі межових знаків на зберігання, який підписується заявниками, представником землевпорядної організації та власниками (користувачами) суміжних земельних ділянок.
Постанова Апеляційного суду Кіровоградської області від 29.08.2016 р. у справі №388/314/15-ц
У будь-якому разі Верховний Суд у коментованій нами справі наголосив, що Європейський суд з прав людини у справі «Iванова і Черкезов проти Болгарії» (№46577/15) від 21 квітня 2016 року підтвердив, що знесення самочинного будівництва є крайнім заходом і можливе, лише коли використано всі передбачені законодавством заходи щодо реагування та притягнення винної особи до відповідальності.
Отже, навіть коли обставини щодо здійснення особою будівництва з порушенням вимог законодавства встановлені висновками експертиз, це не може бути підставою для знесення такого будівництва. Такому крайньому заходу має передувати виконання ч. 7 ст. 376 ЦКУ, тобто вчинення з боку Держархбудконтролю та органів місцевого самоврядування всіх можливих дій щодо виконання вимоги з проведення перебудови власником та виправлення інших недоліків.
Як перевірити законність будівництва за годину?
Наведена проблема останнім часом стосується й багатоповерхових житлових будинків, і комерційної нерухомості. Позаяк самочинне будівництво в нас здійснюють і суб'єкти господарювання, і звичайні фізособи.
Тому під час придбання нерухомості (особливо недобудованої) є зовсім не зайвим перевірити, чи були на неї оформлені всі належні документи.
Усі дані щодо земельної ділянки, дозволів та проєктів на будівництво на сьогодні розміщені у відкритому доступі у спеціальних базах даних, зокрема:
1. Реєстр декларативних та дозвільних документів є у відкритому доступі на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва за посиланням.
Тут можна дізнатись інформацію про замовника, генпідрядника, кадастровий номер земельної ділянки, відомості про об'єкт будівництва (вид будівництва, назва об'єкта, містобудівні умови та обмеження, спосіб будівництва та місце розташування — дані, які зазвичай вносяться до договору купівлі-продажу квартири чи майнових прав) та інші дані щодо об'єкта будівництва.
2. Позаяк мета відведення земельної ділянки теж має важливе значення, то вже знаючи кадастровий номер земельної ділянки та цільове призначення за даними вищезгаданого порталу, можна перевірити, кому належить земельна ділянка. Наразі ми говоримо про Держгеокадастр за посиланням.
Тут можна дізнатися відомості про право власності на земельну ділянку. Якщо земля є комунальною, то тут можна побачити, чи виконано вимоги Закону №1952 та чи зареєстровано речові права (право оренди, користування) в Держреєстрі речових прав, а також обмеження на використання цієї земельної ділянки (наприклад, охоронна зона навколо інженерних комунікацій, уздовж об'єкта енергетичної системи чи системи зв'язку тощо).
Усі ці відомості можна отримати та зберегти у формі окремого файла (формат .pdf).
Єдина умова — для можливості скористатися пошуком та отримати інформацію слід мати КЕП для доступу до електронних сервісів вебпорталу Держгеокадастру.
3. Дані про видані будівельні паспорти є на порталі «Дія», де також можна переконатися щодо діючих паспортів, які видані саме на той об'єкт будівництва, про що ви вже дізналися вище. Але на сьогодні створено вже доволі багато інших порталів та баз даних, які мають паспорти на будівництво й іншу інформацію у відкритому доступі, з пошуком як за номером дозвільного документа про початок будівництва, так і за назвою будівельного кварталу й за адресою будівництва.
Отже, у разі такої нескладної перевірки майбутній власник нерухомості, витративши не більше години, навіть на стадії початку будівництва (нульовий цикл) може мінімізувати ризики та переконатись у законності початку будівництва й отриманні продавцем усіх належних будівельних документів.
Самочинне будівництво — наслідки для бухгалтера
Бухгалтерський облік та оподаткування операцій із самочинного будівництва є складними та мають багато ризиків. Саме тому ми наполегливо рекомендували тим, хто планує будувати, спочатку отримати всі дозволи, а результат будівництва оформити документально відповідно до вимог закону. А потенційним покупцям — перевірити і ці документи, і решту інформації, що є у вільному доступі, про бажаний об'єкт нерухомості.
Розгляньмо, які проблеми виникнуть у бухгалтера, якщо цього не зробити, на найпростішому прикладі.
Підприємство колись було вирішило побудувати на власній території їдальню для працівників. Але не оформило дозволу на будівництво, так само як не оформило і права власності на таку будівлю. Хоча їй (будівлі) вже багато років.
Як може бути виявлено такий «самобуд»? Досить просто, наприклад під час інвентаризації ОЗ.
Якщо таку інвентаризацію провели нові працівники підприємства, старі працівники якого і побудували самостійно не зареєстрований об'єкт, або нові власники, для них виявлення такого надлишку, зрозуміло, буде сюрпризом. Приємним чи ні, це вже залежатиме від того, чи вийде безболісно легалізувати цей об'єкт, чи все закінчиться знесенням будівлі.
Якщо члени комісії, її голова та чинний керівник підприємства все ж таки вирішать оприбуткувати цей надлишок, спочатку їм доведеться зібрати максимум інформації. Зокрема, ретельно перевірити, чи справді не збереглося первинних та інших документів щодо будівництва приміщення. Чи не було воно вже повністю замортизоване і помилково списане — і таке трапляється.
Вони потрібні, як мінімум, для встановлення суми понесених витрат, а як максимум, для того щоб оформити цю будівлю в державному реєстрі. Але, найімовірніше, таких документів не буде. А якщо й будуть (хоч якісь матеріали придбавалися на це будівництво), то вони вже давно списані на інші напрями і їх не знайдеш в архіві. А запису в державному реєстрі про цю будівлю немає.
Якщо інших претендентів на власність немає, будівля розміщена на території підприємства, то є підстави вважати, що саме це підприємство є її власником. Проте у ситуації, коли на цю будівлю підприємство не має жодних документів та інформації, рішення, чи визнавати цю будівлю активом, чи ні, приймає керівник підприємства.
Нагадаємо!
Активом є ресурс, контрольований підприємством у результаті минулих подій, використання якого, як очікується, призведе до отримання економічних вигід у майбутньому.
Пункт 3 р. I НП(С)БО 1
Проблему тут створює встановлення, чи справді цю будівлю контролює підприємство. Але це вже юридичне питання, яке ми розглядали вище. Якщо помилитися у висновках, якщо податківці не погодяться з тим, що це актив і що підприємство мало право відображати його в обліку (а також витрати, пов'язані з його експлуатацією), то вийде спотворення й обліку, і звітності. Яке доведеться довго і складно виправляти.
Проте вирішувати керівникові. Якщо керівник вирішить, що це актив, саме він має встановити і майбутній напрям використання такого активу. Наприклад, якщо будівля і надалі використовуватиметься як їдальня, то це об'єкт ОЗ.
У бухобліку виявлений під час інвентаризації об'єкт ОЗ зараховують на баланс за справедливою вартістю, тобто за вартістю, за якою можна продати актив або сплатити зобов'язання за звичайних умов на певну дату (п. 10 НП(С)БО 7 та п. 4 НП(С)БО 19). До речі, розмір цієї справедливої вартості — ще одне питання, яке може спричинити спори з податківцями. Тому, хоча законодавство цього від недержавних підприємств прямо і не вимагає, бажано провести оцінку виявленого надлишку незалежним професійним оцінювачем та отримати від нього документ — акт оцінки.
Якщо виявлено лишки, на які немає первинних документів, роблять запис: Д-т 10 К-т 69 (п. 4 розд. IV Положення №879). Потім щомісяця після введення об'єкта ОЗ в експлуатацію (оформлюють Актом приймання-передачі (внутрішнього переміщення) ОЗ (форма №ОЗ-1)) нараховують амортизацію за обраним методом, передбаченим П(С)БО 7 або МСБО 16: Д-т 23, 91 — 94 К-т 13 з одночасним визнанням іншого доходу в сумі, пропорційній до нарахованої у такому звітному періоді амортизації: Д-т 69 К-т 746.
Не враховані через відсутність документів об'єкти ОЗ відображають у податковому обліку аналогічно до бухобліку. Тобто у платників податку на прибуток, які застосовують податкові різниці, в місяці введення «нового» об'єкта ОЗ в експлуатацію за актом з'являється новий об'єкт ОЗ у податковому обліку групи 3 «Будівлі». I далі він амортизується виходячи з мінімального строку експлуатації не менше ніж 20 років (пп. 138.3.3 ПКУ). З метою застосування податкових різниць на суму бухгалтерської амортизації об'єкт оподаткування збільшується, а на суму податкової амортизації — зменшується.
Щодо ПДВ, то з вартості виявлених лишків ОЗ під час інвентаризації ПЗ не нараховують, бо це не передбачено нормами ПКУ.
Нормативна база
- ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. №2755-VI.
- ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. №435-IV.
- Закон №1952 — Закон України від 01.07.2004 р. №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
- Закон про містобудівну діяльність — Закон України від 17.02.2011 р. №3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності».
- Положення №879 — Положення про інвентаризацію активів та зобов'язань, затверджене наказом Мінфіну від 02.09.2014 р. №879.
Наталія КАНАРЬОВА, Ганна БИКОВА, «Дебет-Кредит»