З'ясуймо, які особливості оренди приміщення для сторін договору, коли орендодавець та орендар є підприємцями. Чи є особливості в оподаткуванні від зміни системи оподаткування орендодавцем?
У правовому полі орендні відносини регулюють глава 58 ЦКУ та ст. 283 — 292 ГКУ. Відповідно до ст. 793 ЦКУ, договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Якщо такий договір укладається строком на 3 роки і більше, він підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 793 ЦКУ) та держреєстрації, якщо договір укладено на строк не менш як на три роки (ст. 794 ЦКУ). Сторонами договору є суб'єкти господарювання, тому відповідно до ст. 284 ГКУ, при укладенні договору оренди повинні погоджуватися, зокрема, такі умови:
— об'єкт оренди (склад та вартість майна з урахуванням її індексації);
— строк, на який укладається договір оренди;
— орендна плата з урахуванням її індексації;
— відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
Орендна плата за користування майном — одна із найважливіших умов договору оренди. Статтею 286 ГКУ уточнюється, що це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцеві незалежно від наслідків своєї госпдіяльності. Сторони можуть встановити умови, за яких розмір орендної плати підлягає перегляду чи зміні (індексації).
Строки внесення орендної плати визначаються у договорі (ч. 4 ст. 286 ГКУ). За загальним правилом орендна плата нараховується та вноситься щомісячно. Якщо сторони бажають визначити іншу періодичність, то її треба закріпити у договорі.
Також у договорі можна передбачити, що орендар вступає у строкове платне користування у термін, зазначений у договорі, але не раніше дати підписання сторонами договору та акта приймання-передачі. Такий документ (акт) складається у довільній формі, або підприємці можуть взяти до уваги акт приймання-передачі (внутрішнього переміщення) основних засобів (ф. №ОЗ-1, затверджена наказом Мінстату від 29.12.95 р. №352).
Виходячи з норм ЦКУ оренда не є послугою. Тому постає запитання: який документ підтверджуватиме виконання орендного договору? На практиці протягом дії оренди, як правило, складається акт приймання-передачі послуг. Він не лише міститиме відомості про госпоперацію, але й підтверджуватиме факт її здійснення.
I ще орендарю нерухомості слід з'ясувати, чи не виконує він роль (незалежно від обраної системи оподаткування) податкового агента щодо ПДФО та військового збору під час виплати орендної плати.
Особливості оренди приміщення в орендодавця — ФОПа на загальній системі
Відповідно до пп. 177.8 ПКУ, орендар, який нараховує (виплачує) дохід, не утримує ПДФО (та військовий збір) лише у разі, якщо ФОП на загальній системі підтвердить свій статус підприємця. Для цього орендодавцю — підприємцю на загальній системі оподаткування треба надати орендареві копію документа, який підтверджує його держреєстрацію (можна скористатися безкоштовним запитом на єдиному державному реєстраційному веб-порталі юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch).
Дохід від оренди у фізособи-підприємця на загальній системі оподаткування:
1) в орендодавця об'єктом оподаткування є чистий оподатковуваний дохід — різниця між загальним оподатковуваним доходом (виручка у грошовій та негрошовій формі) і документально підтвердженими витратами, пов'язаними із госпдіяльністю. Отриманий дохід відображається у Книзі обліку доходів і витрат та згодом декларується у податковій декларації;
2) за нормами п. 177.6 ПКУ, якщо доходи не пов'язані з провадженням підприємницької діяльності у межах обраних підприємцем видів діяльності, то такі доходи (наприклад, отримані орендні платежі) оподатковуються за загальними правилами для платників податку — фізосіб. Фактично такий дохід оподатковується ПДФО за ставкою 18% та військовим збором за ставкою 1,5%, але сума доходу не може бути зменшена на суму понесених витрат (наприклад, витрати, пов'язані з утриманням нерухомості). Відповідальність за виконання цієї норми, на наш погляд, повинен нести підприємець-орендодавець, адже на підприємця-орендаря для уникнення ролі податкового агента покладено вимогу лише пересвідчитися, що фізособа є суб'єктом господарювання, без перевірки зареєстрованих видів діяльності.
Особливості оренди приміщення у фізособи — підприємця на ЄП
1. Якщо загальна площа нежитлового приміщення становить понад 300 кв. м, ФОП не має права перебувати на спрощеній системі оподаткування. Така особа може надавати нерухомість в оренду як фізособа — підприємець на загальній системі або як фізособа — не суб'єкт господарювання (пп. 291.5.3 ПКУ);
2. Підприємець, який надає в оренду власну нерухомість, площа якої не перевищує граничних норм, зазначених у пп. 291.5.3 ПКУ, може застосовувати спрощену систему оподаткування як платник єдиного податку II групи за умови внесення до реєстру платників ЄП такого виду діяльності, як надання в оренду нерухомого майна. Перебуваючи на сплаті єдиного податку II групи, послуги можна надавати лише платникам єдиного податку та населенню. Як наслідок, якщо орендодавцем є платник ЄП II групи, то орендарем не може бути підприємець на загальній системі (п. 291.4 ПКУ).
ДФС нагадує
Не можуть бути платниками ЄП фізособи-підприємці, які надають в оренду:
— земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 га;
— житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 100 кв. м;
— нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 кв. м.
Зверніть увагу, що фізособа, якій належить нерухоме майно, не має права надавати одну частину нерухомого майна в оренду як фізособа — не суб'єкт господарювання, а іншу частину — як ФОП на спрощеній системі оподаткування. Така фізособа може надавати нерухоме майно в оренду як ФОП на спрощеній системі оподаткування або як фізособа — не суб'єкт господарювання.
При цьому підприємець — платник ЄП може надавати частину земельної ділянки в оренду, площа якої не перевищує 0,2 га, якщо решта земельної ділянки не перебуває в оренді.
Також підприємець може перебувати на спрощеній системі оподаткування та здавати частину нежитлового приміщення в оренду до 300 кв. м за умови, що решта нежитлового приміщення не перебуває в оренді.
Якщо підприємець здає в оренду приміщення, площа якого не перевищує обмеження (для житлової — 100 кв. м, а для нежитлової — 300 кв.м), але розташоване на земельній ділянці, що перевищує 0,2 га, то він може перебувати на спрощеній системі оподаткування, якщо у договорі оренди визначено, що площа ділянки, яка передається наймачеві, не перевищує 0,2 га.
Звертаємо увагу, що підприємець, який надає в оренду власну нерухомість, площа якої не перевищує граничних норм, може застосовувати спрощену систему оподаткування як платник ЄП 2-ї групи за умови внесення до реєстру платників ЄП такого виду діяльності, як надання в оренду нерухомого майна та надання цих послуг платникам ЄП та населенню (п. 291.4 та пп. 291.5.3 ПКУ)
3. Якщо підприємець на ЄП отримує дохід від заборонених для нього видів діяльності (тут мається на увазі критерій щодо площі приміщення) або платник ЄП II групи отримує дохід від діяльності, яку не зазначено у реєстрі платників ЄП (у нашому випадку — за КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»), то дохід оподатковується за ставкою 15% за нормою п. 293.4 ПКУ. Крім того, як покарання за таке порушення особа з наступного податкового періоду зобов'язана перейти на загальну систему оподаткування (див. п. 5, 7 пп. 298.2.3 ПКУ).
Олена ВОДОП'ЯНОВА, «Дебет-Кредит»