01.01.2019 р. набере чинності Закон №2498. Він насамперед вносить зміни до низки законодавчих актів щодо використання масиву земель сільгосппризначення.
Що таке масив земель сільгосппризначення?
Це сукупність земель та земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що (див. ст. 1 Закону про землеустрій):
1) складаються з сільськогосподарських та необхідних для їх обслуговування несільськогосподарських угідь (земель під польовими дорогами, меліоративними системами, господарськими шляхами, прогонами, лінійними об'єктами, об'єктами інженерної інфраструктури, а також ярами, заболоченими землями, іншими угіддями, що розташовані всередині земельного масиву);
2) мають спільні межі;
3) обмежені природними та/або штучними елементами рельєфу (автомобільними дорогами загального користування, полезахисними лісовими смугами та іншими захисними насадженнями, водними об'єктами тощо).
Тобто фактично масивом земель є те, що у просторіччі називається полем.
Перелік земель сільгосппризначення, наведений у таблиці розділу II КВЦПЗ, чималенький. Разом з тим усі правила щодо використання масиву земель, які встановлені новою статтею 37-1 ЗКУ, поширюються виключно на перші три в переліку, з кодами 01.01, 01.02 і 01.03 (див. ч. 9 ст. 37-1 ЗКУ): для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства.
Зауважимо, що відповідно до змін, внесених Законом №2498 до ст. 1 Закону про землеустрій, з'явилося нове поняття: зрошувальний (осушувальний) масив — масив земель сільськогосподарського призначення, на якому проводиться гідротехнічна меліорація та/або розташовані внутрішньогосподарські меліоративні системи.
Особливості використання та розпорядження земель у масиві
Це питання роз'яснює нова стаття 37-1 ЗКУ.
Цільове призначення
Для ведення товарного сільгосптоваровиробництва (код 01.01 КВЦПЗ) без зміни цільового призначення власником або землекористувачем можуть використовуватися розташовані у масиві земельні ділянки, призначені для ведення:
— особистого селянського господарства (код 01.03 КВЦПЗ);
— фермерського господарства (код 01.02 КВЦПЗ).
Обмін ділянками в масиві
Обмінюватися можуть власники та орендарі.
Емфітевти не названі. З цього буквально випливає, що особа, яка користується ділянкою на підставі договору емфітевзису, не може обмінюватися нею відповідно до норм цієї статті. Мабуть, це технічна помилка. Чекаємо, що з цього приводу скажуть державні органи.
Обмін ділянок державної або комунальної власності здійснюється, тільки якщо обидві ділянки мають однакову НГО або різниця між НГО не більше 10%.
Орендованими ділянками можна обмінюватися лише на період оренди, шляхом взаємного укладення сторонами договорів оренди, суборенди відповідних ділянок.
Iстотна частина масиву земель
Це якщо загальна площа ділянок не менше 75% усіх земель масиву.
Якщо особі, яка володіє істотною частиною, внаслідок черезсмужжя створюються перешкоди у раціональному використанні своїх земель, вона має право орендувати (суборендувати) інші земельні ділянки, розташовані у масиві. У разі суборенди особа з істотною частиною за бажанням орендодавця має передати йому в оренду (суборенду) іншу земельну ділянку. Фактично для особи, ділянка якої заважає, настає обов'язок надати «заважаючу» ділянку в оренду (суборенду). Відмовитися вона не може.
Черезсмужжя
Черезсмужжя — розташування між декількома земельними ділянками, що належать на праві власності, користування (оренда, суборенда, емфітевзис) одній особі і розташовані в одному масиві земель сільськогосподарського призначення, земельних ділянок, що належать на праві власності, користування (оренда, суборенда, емфітевзис) іншій особі.
Оновлена ст. 1 Закону про землеустрій
З наведеного випливає, що особа, яка володіє істотною частиною земель і якій перешкоджатиме емфітевтна земельна ділянка, не зможе скористатися своїм правом обміну, отримання та/або передання в користування такої ділянки. Адже у ст. 37-1 ЗКУ йдеться про можливість передачі «перешкоджаючих» ділянок тільки на підставі договорів оренди (суборенди). А емфітевтні ділянки передати чи отримати за договором оренди не можна. Емфітевт має право тільки відчуження права користування земельною ділянкою в порядку, зазначеному у ст. 407, 411 ЦКУ (крім права користування земель державної та комунальної власності — ч. 3 ст. 102-1 ЗКУ). Тобто він продає це право, й емфітевтом стає інша особа. Наприклад, про схожу за суттю ситуацію читаємо в листі Мін'юсту від 04.05.2018 р. №17741/4750-4-18/8.4.4: орендована ділянка не може передаватися за договором емфітевзису. А для нашої ситуації: ділянка, якою користуються за договором емфітевзису, не може передаватися в оренду.
Отже, і тут маємо клин, який може бути простою технічною помилкою.
Ділянки під запроектованими польовими дорогами всередині масиву
Такі ділянки державної та комунальної власності передаються власникам та/або користувачам суміжних ділянок без проведення торгів строком на 7 років (див. ст. 37-1, ч. 2 ст. 134 ЗКУ). Але лише за умови забезпечення безоплатного доступу всіх землевласників та землекористувачів до належних їм земельних ділянок для використання їх за цільовим призначенням.
Разом з тим усі ділянки (як державні, так і недержавні) під польовими дорогами можуть використовуватися як для проходу (проїзду), так і для вирощування сільгосппродукції.
Тобто якщо інші землекористувачі, власники потребуватимуть доступу до своїх ділянок, їм має бути надано право користуватися дорогами. Очевидно, що в цьому випадку вирощувати сільгосппродукцію на таких ділянках не вийде. Тому користувачеві ділянок під дорогами вигідно отримати у своє користування якнайбільше ділянок у масиві, щоб і дороги використати для вирощування сільгосппродукції.
Полезахисні лісові смуги
Такі смуги, які обмежують масив, передаються у постійне користування державним або комунальним спеціалізованим підприємствам або в оренду фізичним та юридичним особам. Причому ділянки під такими смугами чи права на них не підлягають продажу на аукціонах (див. ч. 2 ст. 134 ЗКУ).
Використовуватися вони мають за прямим призначенням — виконувати функції агролісотехнічної меліорації.
Такі смуги не належатимуть до земель лісогосподарського призначення (див. нові п. «г» ч. 2 ст. 55 ЗКУ, ч. 1 ст. 5 ЛКУ).
Законом, прийнятими відповідно до нього нормативно-правовими актами, договором, рішенням суду може бути встановлено обов'язок щодо утримання та збереження полезахисних лісових смуг (п. «е» ч. 2 ст. 111 ЗКУ, з урахуванням змін).
Тобто разом з отриманням в оренду землі для ведення сільгосптоваровиробництва орендаря може бути зобов'язано отримати в оренду, у тому числі, і полезахисні лісові смуги.
Договір оренди земельної ділянки під полезахисною лісовою смугою має також містити умови щодо утримання та збереження таких смуг і забезпечення виконання ними функції агролісотехнічної меліорації (див. ч. 6, якою доповнено ст. 15 Закону про оренду землі).
Меліоровані землі (див. зміни до ст. 25 Закону про меліорацію).
Власники і користувачі меліорованих земель набувають нового обов'язку — забезпечувати цілісність використання масиву земель сільськогосподарського призначення.
Особа з істотною частиною меліорованих земель сільгосппризначення має право на компенсацію понесених витрат з гідротехнічної меліорації таких земель або суміжних земель, які не перебувають в її користуванні. Розмір та умови компенсації визначаються договором такої особи з власником або користувачем ділянки. Причому КМУ має встановити нормативи екологічно безпечного зрошення, осушення, управління поливами або водовідведення.
Особливості оренди ділянок, розташованих у масиві, встановлені змінами, внесеними до Закону про оренду землі.
По-перше, з частини першої ст. 8 Закону про оренду землі вилучене положення, відповідно до якого у разі окремого письмового погодження суборенди, якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендовану земельну ділянку або її частину може бути передано в суборенду.
Далі — зі статті 8 Закону вилучене положення про можливість обміну орендованими земельними ділянками. Фактично з 01.01.2019 р. такий обмін може здійснюватися тільки в межах масиву земель.
I нарешті, процедуру оренди ділянок у масиві виписано у статті 8-2, якою доповнено Закон про оренду землі. Окремі моменти такої оренди:
— обмінюються ділянками шляхом укладення договорів оренди, суборенди;
— укладання договорів суборенди в такому разі не потребує наявності згоди орендодавця. Але повідомити орендодавця таки потрібно;
— за наявності двох пропозицій орендувати землю переважне право має особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель;
— для укладення договору оренди (суборенди) в порядку обміну особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель, звертається до другої особи з пропозицією укласти договір. До звернення додаються проекти договорів оренди (суборенди), а також засвідчена орендарем копія договору оренди, яким користується особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель, щодо землі, яку планується передати на обмін;
— друга сторона розглядає пропозицію протягом місяця. У разі недосягнення згоди договір визнається укладеним за рішенням суду.
Суттєвою умовою договору оренди (суборенди), укладеного в порядку обміну, є зазначення договору, взамін якого його укладено (ч. 5, якою доповнено ст. 15 Закону про оренду землі).
Оцінка земель у масиві
Нормативна грошова оцінка має здійснюватися у разі проведення інвентаризації масиву земель, якщо попередня оцінка земельних ділянок у цьому масиві не проводилася протягом 5 років до дня прийняття уповноваженим органом рішення про проведення такої інвентаризації (див. абз. 8, яким доповнено ч. 1 ст. 13 Закону про оцінку земель).
Відомості про масив ділянок вносяться до ДЗК
Склад відомостей ДЗК поповнився відомостями про масив земель сільгосппризначення (див. ч. 1 ст. 13 Закону про ДЗК, яку доповнено п. «д-1»). Відомості вносяться на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель (див. ч. 9 ст. 21 Закону про ДЗК, яку доповнено ч. 10). Iнвентаризація масиву проводиться в порядку, який має затвердити КМУ (див. ст. 35 Закону про землеустрій, доповнену частинами 3 — 5).
Iнші зміни, внесені Законом №2498, які можуть бути цікавими широкому загалу
Землі КСП
З 01.01.2019 р. землі КСП, що припинені (крім тих, які перебувають у приватній власності), вважаються власністю територіальних громад, на території яких вони розташовані (див. п. 21, яким доповнено розділ Х ЗКУ). Це є підставою для держреєстрації права комунальної власності на ці землі.
Викладено в новій редакції ст. 10 «Землі підприємства» Закону про КСП.
Закон про паювання доповнено ст. 14-1, яка визначає особливості використання та розпорядження землями, що залишилися у колективній власності КСП, сільгоспкооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства.
Якщо власники земельних часток (паїв) після розподілу земельних ділянок, які підлягали паюванню, до 01.01.2019 р. не прийняли рішення про розподіл інших земель, що залишилися у колективній власності КСП, сільгоспкооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, що не було припинене як юридична особа, та якщо такі землі не передані у власність у порядку, визначеному законом, розподіл таких земель проводиться згідно з вимогами ст. 14-1 Закону про розпаювання за згодою більшості осіб, визначених абзацами другим — четвертим ч. 1 ст. 1 Закону про розпаювання, яким були виділені земельні ділянки в розмірі земельної частки (паю).
Земельні сервітути для здійснення заходів з меліорації
Особливості встановлення таких сервітутів визначено новою ст. 25-1 Закону про меліорацію.
Землі, які не підлягають розподілу між власниками земельних часток (паїв)
Перелік таких земель доповнено (див. ст. 49-1 Закону про землеустрій) землями під полезахисними лісосмугами, польовими дорогами тощо.
Внесено різноманітні зміни до Закону про паювання
Уточнено різноманітні особливості розпаювання.
Ґрунтовніше виписано використання нерозподілених та невитребуваних ділянок і земельних часток (паїв). Після формування їх у земельні ділянки за рішенням відповідної ради можуть передаватися в оренду.
Якщо власник або спадкоємець невитребуваної частки (паю) до 01.01.2025 р. не оформить право власності, вважається, що він відмовився від одержання ділянки. Ділянка передається у комунальну власність.
Нормативна база
- ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. №2768-III.
- ЛКУ — Лісовий кодекс України від 21.01.94 р. №3852-XII.
- Закон про ДЗК — Закон України від 07.07.2011 р. №3613-VI «Про Державний земельний кадастр».
- Закон про землеустрій — Закон України від 22.05.2003 р. №858-IV «Про землеустрій».
- Закон про КСП — Закон України від 14.02.92 р. №2114-XII «Про колективне сільськогосподарське підприємство».
- Закон про меліорацію — Закон України від 14.01.2000 р. №1389-XIV «Про меліорацію земель».
- Закон про оренду землі — Закон України від 06.10.98 р. №161-XIV «Про оренду землі».
- Закон про оцінку земель — Закон України від 11.12.2003 р. №1378-IV «Про оцінку земель».
- Закон про паювання — Закон України від 05.06.2003 р. №899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)».
- Закон №2498 — Закон України від 10.07.2018 р. №2498-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні».
- КВЦПЗ — Класифікація видів цільового призначення земель, затверджена наказом Держкомзему від 23.07.2010 р. №548.
Олександр ЗОЛОТУХІН, консультант