В описаному випадку під заставу надавався об’єкт нерухомого майна за договором іпотеки. Позаяк борг не було погашено, іпотекодержатель задовольняє забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, зокрема нерухомість, за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності (ст. 37 Закону про іпотеку).
При цьому іпотекодержатель зобов’язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90% вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя (ч. 3 ст. 37 Закону про іпотеку). Невідшкодованими залишаються 10%.
Позаяк заставне майно у рахунок погашення заборгованості переходить у власність до кредитора, то таке відчуження прирівнюється до операції з постачання товару, і на дату такої передачі боржник зобов’язаний визнати податкові зобов’язання з ПДВ та скласти й зареєструвати в ЄРПН податкову накладну.
Кредитор, до якого перейшло право власності на об’єкт нерухомості, за наявності податкової накладної, зареєстрованої в ЄРПН, має право на податковий кредит за такою операцією.
Така сама думка викладена у відповіді ДПС у ЗІР (101.06) на запитання: «Який порядок оподаткування ПДВ операцій із продажу заставленого майна боржника, у разі якщо кредитор не є банківською (фінансовою) установою?».
Нагадаємо, що база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижчою від балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (абз. 2 п. 188.1 ПКУ). Тобто якщо оціночна вартість плюс сума отриманої від кредитора компенсації менша за мінімальну базу, визначену відповідно до п. 188.1 ПКУ, то треба буде донарахувати податкові зобов’язання на різницю. Але на цю різницю податкову накладну буде складено не на кредитора (тож скористатися правом на податковий кредит за несплаченою частиною вартості нерухомості він не зможе)!