ТОВ звернулося до господарського суду з позовом до міської ради про:
— визнання поновленим і продовженим терміну дії договору оренди земельної ділянки;
— зобов’язання укласти додатковий договір до договору оренди земельної ділянки.
* Постанова ВП ВС від 05.07.2023 у справі №904/8884/21.
ТОВ зверталося до міської ради із клопотанням від 17.07.2013 №04-07/13 про продовження дії договору оренди земельної ділянки від 20.07.2000 на тих самих умовах і на той самий строк із доданим до нього проєктом додаткової угоди (а саме до 19.11.2026), проте відповіді не отримало і відтоді та протягом 2022 року й надалі користується спірними земельними ділянками та сплачує орендну плату.
Рішенням суду першої інстанції від 19.05.2022 позов було задоволено та визнано укладеною додаткову угоду (у редакції, викладеній у судовому рішенні) до договору оренди земельної ділянки від 20.07.2000, укладеного між виконавчим комітетом міської ради та ТОВ на підставі рішення виконкому міської ради від 19.11.1998 №2231. Цим рішенням міська рада передала земельні ділянки у строкове платне володіння та користування на умовах оренди.
Суд вважає, що договір оренди є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені, з огляду на положення закону, а саме ч. 1 — 6 ст. 33 Закону про оренду землі, тому що:
1) ТОВ завчасу, 19.07.2013 (за чотири місяці до закінчення строку дії договору оренди), повідомило орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк;
2) ТОВ звернулося до міської ради з клопотанням про продовження оренди та додало проєкт додаткового договору (додаткової угоди);
3) у місячний строк після отримання клопотання разом із проєктом додаткової угоди міська рада відповіді не надала й додаткової угоди про поновлення договору оренди не уклала;
4) у місячний строк після закінчення договору оренди, тобто до 19.08.2013, ТОВ не отримало листа-повідомлення від міської ради із запереченням у поновленні договору оренди земельних ділянок. Таким чином, ТОВ і надалі користувалося земельними ділянками до дати звернення до суду (грудень 2021 року).
Коли є позовна давність для продовження договорів оренди землі?
Апеляційна інстанція рішення суду першої інстанції скасувала та ухвалила нове рішення, яким у задоволенні позову відмовила з підстав пропуску позовної давності.
Справді, ТОВ (орендар) повідомило міську раду (орендодавця) про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проєкту додаткової угоди. Водночас додаткову угоду про поновлення договору оренди землі має бути укладено в обов’язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання всіх перелічених вище умов орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.
А відсутність листа-повідомлення міської ради (орендодавця) про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як її мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Протягом строку дії договору оренди, а також після закінчення цього строку ТОВ і надалі користувалося земельною ділянкою та сплачувало за неї орендну плату. Проте вважає помилковим висновок суду про те, що орендар-ТОВ має право у будь-який час протягом строку оренди за поновленим договором вимагати укладення з ним додаткової угоди до договору оренди, а позовна давність не поширюється на заявлену ТОВ вимогу з огляду на триваючий характер правопорушення міської ради.
Водночас ВС вважає, що ЦКУ містить умови щодо строку дії договору оренди нерухомого майна, тимчасом як спеціальний закон щодо оренди землі таких умов не містить. Приписами ч. 8, 11 ст. 33 Закону про оренду землі передбачено, що додаткову угоду до договору оренди землі про його поновлення має бути укладено сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.
Колегія суддів ВС вважає за необхідне відступити від висновків, викладених у постанові ВС від 04.10.2021 у справі №591/2104/20 стосовно можливості визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки за позовом, поданим у будь-який строк після закінчення договору оренди землі.
Таким чином, потребують висновку такі запитання, як:
1) чи має право орендар поза межами місячного строку і до закінчення наступного строку, на який договір оренди може бути продовжено, на укладення додаткової угоди до договору оренди на той самий строк, що був передбачений у договорі?
2) а в разі якщо особа не звернулася до суду з відповідним позовом протягом цього місячного строку, чи має право міська рада розпорядитися земельними ділянками та чи будуть правомірними дії ради щодо розпоряджання цими земельними ділянками?
Попередня практика ВП ВС
Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов’язального, а й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону [№1952] є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов’язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗКУ). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону [про оренду землі], є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.
Пункт 41 постанови Великої Палати Верховного Суду
від 31.08.2021 у справі №903/1030/19, провадження №12-4гс21
Поновлення оренди безстроково — лише за умови відсутності відповіді
Велика Палата ВС наголошує, що міська рада стверджує про пропуск ТОВ позовної давності для вимог щодо визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди, про що ТОВ подало заяву до суду першої інстанції у грудні 2021 року.
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що закон не містить визначення поняття «триваюче правопорушення». Характер такого правопорушення оцінюється судом у кожному конкретному випадку індивідуально. В окремих випадках специфіка спірних правовідносин та відповідного нормативного регулювання дозволяє дійти висновку про наявність триваючого правопорушення.
У коментованій нами справі ТОВ завчасу повідомило міську раду про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, звернувшись до останньої з клопотанням, до якого додало проєкт додаткової угоди до договору оренди. Проте у місячний строк міська рада відповіді не надала і додаткової угоди про поновлення договору оренди не уклала. А ТОВ і надалі користувалося землею без жодних заперечень з боку міської ради.
За таких обставин договір оренди є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені, з огляду на положення закону. Проте процедура поновлення договору оренди не була завершена через невиконання міською радою обов’язку щодо укладення у місячний строк додаткової угоди до договору оренди.
Велика Палата ВС вважає, що порушення міською радою як орендодавцем вимог Закону про оренду землі щодо укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди є триваючим правопорушенням та позбавляє позивача як орендаря можливості зареєструвати відповідне право продовження оренди в Реєстрі речових прав.
Таким чином, Велика Палата ВС доходить висновку, що протягом строку, на який договір міг бути поновлений, орендар не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути його неможливість зареєструвати право оренди в Реєстрі речових прав, зокрема і шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди. Такий позов може бути пред’явлено протягом усього строку дії договору оренди, на який цей договір міг бути поновлений.
Висновки
Орендар має право у будь-який час протягом строку, на який договір міг бути поновлений, з моменту закінчення одного місяця після закінчення строку договору оренди вимагати укладення з ним додаткової угоди до договору оренди. А позовна давність не була пропущена з огляду на триваючий характер правопорушення міською радою вимог закону.
Водночас вимога про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі не належить до визначеного ч. 1 ст. 268 ЦКУ переліку вимог, на які не поширюється позовна давність. Норми інших законів, зокрема Закону про оренду землі, також не унеможливлюють застосування до такої вимоги положень Цивільного кодексу України про позовну давність.
Велика Палата Верховного Суду наголошує на висновках ВС, викладених у пп. 8.10 Постанови від 08.09.2020 у справі №923/527/19, та виходить із того, що позаяк договір оренди землі може бути поновлений виключно на тих самих умовах і на той самий строк, то саме протягом цього строку уможливлюється визнання такої додаткової угоди укладеною і, відповідно, поновлення договору.
Якщо ж протягом строку, на який міг бути поновлений договір оренди землі відповідно до частини шостої статті 33 Закону про оренду землі, додаткова угода не була укладена, то договір не був поновлений на цей новий строк і не створив для сторін передбачені частиною шостої статті 33 Закону передумови для його наступного поновлення по завершенню строку дії, а отже після спливу цього строку сторона вже не має права на поновлення договору за наведеним положенням Закону.
Наприклад, якщо договір укладено на три роки, то саме протягом цього строку орендар може звернутися до суду з позовом про поновлення договору оренди землі на цей строк у три роки. Втім, зволікати орендарям не варто, адже у разі відмови орендодавцем у поновленні договору оренди орендодавець має право вимагати повернення землі та розпорядитися цими землями — передати їх у наступну оренду. Лише якщо орендодавець не надав відповіді та не уклав додаткової угоди, порушення прав орендаря на продовження договору оренди є триваючим. І тоді звернутися до суду орендар може й після закінчення 5 чи 10 років (за умови користування земельною ділянкою).
Умови поновлення договору оренди землі
Велика Палата Верховного Суду зауважує, що для поновлення договору оренди землі потрібна наявність таких юридичних фактів*:
— орендар належно виконує свої обов’язки за цим договором;
— він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк;
— до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; надалі користується виділеною земельною ділянкою;
— орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору.
* Правова позиція, вперше висловлена в постанові ВП ВС від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, провадження № 14-65цс18.
Нормативна база
- ЗКУ — Земельний кодекс України від 25.10.2001 №2768-III.
- ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 №435-IV.
- Закон про оренду землі — Закон України від 06.10.1998 №161-XIV «Про оренду землі».
- Закон №1952 — Закон України від 01.07.2004 №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».