У перші місяці війни питання виконання різноманітних грошових і не тільки зобов’язань постало перед багатьма. Адже воєнний стан — це форс-мажор.
Проте сам по собі воєнний стан не означав, що всі люди або підприємства фізично не можуть виконувати своїх зобов’язань. Адже жити якось треба навіть під час війни, і для цього треба, щоб економіка діяла, а договори виконувалися. Тому ще тоді ми попереджали: війна війною, але, щоб не потрапити під відповідальність за невиконання норм закону або договору, потрібні два варіанти:
1) або зміни до закону чи договору, які дозволяють не виконувати певних обов’язків або виконувати їх у меншому розмірі. І ми знаємо приклади таких змін — це різноманітні податкові пільги у 2022 році, мораторії на перевірки та штрафи тощо;
2) або докази неможливості виконання цих норм. І знову ж таки, ми знаємо приклади цього навіть у ПКУ: якщо немає можливості платити податки та звітувати, то штрафів не буде. Проте знову наголошуємо: неможливість у цьому разі треба буде довести!
Але сьогодні поговоримо про обов’язки, які виникають у власників житла. А це ми з вами, більшість громадян України, і ті, хто живе у цій нерухомості, і ті, хто вимушено перемістився до іншого регіону країни або за кордон, і ті, чиє житло пошкоджено або взагалі зруйновано (проте сам факт цього треба довести).
Є три найвідоміші платежі за житло:
— комунальні платежі;
— податок на нерухомість;
— внески до ОСББ.
І під час війни їх сплата істотно уповільнилася. Та якщо торік влада, комунальники й ОСББ ставилися до цього з розумінням, то цього року вони все ж таки намагаються забезпечити повну сплату. Чи має населення при цьому пільги?
Що казали у 2022 році
У середині 2022 року фахівці Центру безплатної правової допомоги зазначили, що на період дії форс-мажору штрафи за несвоєчасну сплату або несплату ЖКП не застосовуються і що в разі несвоєчасної сплати внесків ОСББ у період воєнного стану відповідальність не настає.
Як вважали торік
...на правовідносини співвласника багатоквартирного будинку з ОСББ поширюється поняття форс-мажорних обставин, оскільки зобов’язання виникають не лише на підставі договорів, а й на підставі рішень та закону, а саме на підставі рішення загальних зборів, статуту та закону [про ОСББ].
Таким чином, у разі несвоєчасної сплати внесків ОСББ у період воєнного стану відповідальність не настає.
Та на сьогодні думка фахівців уже не така однозначна, і цього роз’яснення на сайті ЦБПД вже немає. Варто звернути увагу і на зміни, що відбулись останнім часом у законодавстві щодо сплати комунальних послуг та інших оплат мешканцями житлових будинків, у т. ч. ОСББ.
Лист ТПП — не панацея
ТППУ наголошує: сам факт наявності форс-мажору ще не дає підстав для несплати будь-яких платежів, у т. ч. внесків до ОСББ.
Співвласник ОСББ зобов’язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі (ст. 15 Закону про ОСББ).
Звісно, доволі багато ОСББ не запроваджували штрафних санкцій за несплату внесків, проте листа ТПП України від 28.02.2022 №2024/02.0‑7.1, яким засвідчено дію форс-мажору — військову агресію рф проти України на всій її території, — недостатньо для відмови сплачувати внески чи виконувати інші зобов’язання.
Дію форс-мажору та наведеного листа вже у 2023 році було доволі докладно роз’яснено на вебсайті ТППУ.
Так, особа, яка порушує свої зобов’язання через обставини, пов’язані з військовою агресією рф проти України, в період дії запровадженого воєнного стану, має право долучати цей лист до свого повідомлення про форс-мажорні обставини, які унеможливили виконання зобов’язань за умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів у встановлений термін, для можливості обґрунтованого перенесення строків виконання зобов’язань та вирішення спірних питань мирним шляхом.
При цьому за потреби сторона, яка порушила свої зобов’язання у період дії форс-мажорних обставин, має право звертатися до ТППУ та уповноважених нею регіональних ТПП за отриманням відповідного сертифіката про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили), дотримуючись порядку, встановленого регламентом щодо кожного зобов’язання окремо.
Отже, можна дійти висновку: у разі якщо співвласник ОСББ не має можливості сплачувати вчасно внески, він може написати листа голові правління, в якому чітко викласти свої обставини, відсутність доходів чи інших обставин, які унеможливлюють через військову агресію вчасно сплачувати внески. І в такому разі за отриманим листом від співвласника правління ОСББ вирішуватиме, чи скликати загальні збори (порядок наступних дій уже прописано у статуті). Проте у будь якому разі невиконання зобов’язань підтверджується сертифікатом ТППУ або регіональними ТПП, про що доволі часто згадують у своїх рішеннях суди.
Судова практика
Зокрема, у постанові Об’єднаної палати КГС ВС від 19.08.2022 у cправі №908/2287/17 суд наголосив, що у разі настання форс-мажору сторонам зобов’язань слід врахувати:
— сертифікат ТППУ є не єдиним документом на підтвердження форс-мажору;
— сертифікат ТПП звільняє від відповідальності за невиконання зобов’язань, проте не звільняє від виконання самого зобов’язання;
— для звільнення від відповідальності сторона повинна довести, що вона не лише не могла виконати зобов’язання, а й не мала можливості альтернативного виконання зобов’язання.
Звільнення від сплати комунпослуг і податків
У квітні 2023 року до Постанови №206 внесено зміни щодо стягнення заборгованості за ЖКП. Так, до припинення чи скасування воєнного стану в Україні забороняється, зокрема:
— нарахування та стягнення неустойки (штрафів, пені), інфляційних нарахувань, процентів річних, нарахованих на заборгованість, утворену за несвоєчасне та/або неповне внесення населенням плати за житлово-комунальні послуги;
— стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги, утвореної після 24 лютого 2022 р. з дати початку до дати завершення бойових дій або тимчасової окупації територій, включених до Переліку №309, споживачів та/або членів їхніх сімей, які покинули своє місце проживання та надали виконавцю комунальних послуг, управителю багатоквартирного будинку, іншій уповноваженій співвласниками особі у паперовій або електронній формі довідку про взяття на облік внутрішньо переміщеної особи згідно з додатком 2 до Порядку №509, або інші документи, що підтверджують їх відсутність у житловому та/або нежитловому приміщенні, будинку, в яких вони є споживачами (з місця тимчасового проживання в іноземній державі, роботи, лікування, навчання, проходження військової служби тощо).
Крім того, внесено зміни в частині сплати податку за житлове майно (пп. 69.22 підрозд. 10 розділу ХХ ПКУ). Так, відповідно до Закону №3050:
— звільняються від податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за 2021 та 2022 роки — за об’єкти житлової нерухомості, у т. ч. їх частки, що перебувають у власності фізосіб;
— починаючи з 1 січня 2023 року за об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, у тому числі їх частки, що перебувають у власності фізичних та/або юридичних осіб, які розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих рф територіях України, які включені до Переліку №309, податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, не нараховується та не сплачується за період з першого числа місяця, в якому було визначено щодо відповідних територій дату початку активних бойових дій або тимчасової окупації, до останнього числа місяця, в якому завершено бойові дії або тимчасову окупацію на відповідній території.
Те саме стосується й податку за знищені внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією рф проти України, об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості за 2021 рік та наступні податкові (звітні) за умови, що відповідні дані про знищення нерухомого майна внесені до Реєстру майна.
Проте навіть наведені вище звільнення не дають права на несплату внесків до ОСББ, які збираються на утримання будинку та для інших потреб, прописаних у Законі про ОСББ та у статуті самого ОСББ.
Несплата внесків до ОСББ — коли це можливо?
Відповідно до приписів ст. 16 Закону про ОСББ, ОСББ має право згідно із законодавством та статутом об’єднання:
— встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів;
— здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів.
А відповідно до ст. 17 Закону про ОСББ для забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов’язків об’єднання має право:
— вимагати від співвласників своєчасної та у повному обсязі сплати всіх установлених цим Законом та статутом об’єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів;
— звертатися до суду в разі відмови співвласника своєчасно та у повному обсязі сплачувати всі встановлені цим Законом та статутом об’єднання внески і платежі.
Це важливо!
Нагадаємо, що Законом №3048 повернуто стягнення коштів виконавчими органами з рахунків фізосіб за судовими рішеннями — наразі вони вже не обмежені відсутністю права на стягнення до 100 тис грн. Ми писали про це в «ДК» №20/2023.
Нагадаємо, що для фінансування самозабезпечення об’єднання співвласники сплачують відповідні внески і платежі в розмірах, установлених загальними зборами об’єднання. За згодою правління окремі співвласники можуть у рахунок сплати таких внесків і платежів виконувати окремі роботи. Внески на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом об’єднання та/або рішенням загальних зборів (ч. 6 — 8 ст. 22 Закону про ОСББ).
Отже, навіть за умови форс-мажору (що триває з 24.02.2022) співвласник ОСББ не має права самостійно приймати рішення про несплату внесків — відповідне рішення може прийняти ОСББ виключно на загальних зборах.
Але у разі якщо майно знищене, про що внесено дані до Реєстру майна, або майно перебуває на території активних бойових дій, співвласники можуть не сплачувати внесків. Проте і в цьому разі Закон про ОСББ не передбачає будь-яких звільнень від сплати внесків до ОСББ, у т. ч. в ситуації, коли співвласник чи його родина перебувають за кордоном чи у безпечному місті на території України, — тому, на нашу думку, таке рішення також має бути прийнято загальними зборами (якщо інше не прописано у статуті).
Нормативна база
- Закон про ОСББ — Закон України від 29.11.2001 №2866-ІІІ «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».
- Закон №3050 — Закон України від 11.04.2023 №3050-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо звільнення від сплати екологічного податку, плати за землю та податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, за знищене чи пошкоджене нерухоме майно».
- Порядок №509 — Порядок оформлення і видачі довідки про взяття на облік внутрішньо переміщеної особи, затверджений постановою КМУ від 01.10.2014 №509.
- Постанова №206 — Постанова КМУ від 05.03.2022 №206 «Деякі питання оплати житлово-комунальних послуг в період воєнного стану».