Отже, головне, що цікавить в описаній ситуації, — це сплата орендної плати до моменту державної реєстрації права оренди (речового права, обтяження) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРПНМ). Тобто йдеться про відлік часу для нарахування орендної плати, якщо між укладенням договору (його підписанням) та датою держреєстрації права оренди в ДРРПНМ минає чимало часу.
І маємо ситуацію, за якої договір оренди укладено, а орендодавець, який узяв на себе обов’язок з реєстрації речового права, вже користується земельною ділянкою або ні (що також можливо залежно від призначення земельної ділянки, періоду проведення посівних робіт чи збирання врожаю та багатьох інших чинників).
Утім, перш ніж звернутися до умов самого договору, які сторони погодили та прописали у ньому, наведемо правові норми, що безпосередньо регулюють порядок сплати орендної плати. Такий порядок безпосередньо пов’язаний із набранням чинності договором, який усе-таки залежить насамперед від держреєстрації права оренди в ДРРПНМ.
Порядок сплати орендної плати за законом
Отже, об’єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту держреєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом (ст. 17 Закону №161).
Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту держреєстрації такого права (ст. 19 Закону №161).
Відповідно до ч. 2 ст. 21 Закону №161 розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПКУ).
Увага!
Відповідно до Закону №2698, який набрав чинності 19.11.2022, орендар земельної ділянки, переданої йому в оренду під час дії Закону №2247, зобов’язаний протягом 2 місяців з дня набрання чинності Законом №2698 подати заяву про реєстрацію права оренди в ДРРПНМ.
Судова практика
У постанові від 01.06.2020 у справі №396/1517/18 ВС зробив кілька висновків, зокрема:
1) правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, установлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його держреєстрації (ч. 1 ст. 210 ЦКУ);
2) строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту держреєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення.
Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до ДРРПНМ відомості про правочини, вчинені щодо земельної ділянки, з якими закон пов’язує набрання чинності договором, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб’єктивних прав та обов’язків.
Тому важливим є момент укладення договору, а отже, і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов’язали з моментом державної реєстрації договору. Втім, не можна виключати, що сторони можуть обумовити безпосередньо у тексті договору інші строки чи початку перебігу, чи закінчення його дії.
Велика Палата ВС у постанові від 15.01.2020 у справі №322/1178/17 наголосила, що поняття «момент укладення договору» та «момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки» різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі.
Якщо моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються, то моментом укладення договору оренди земельної ділянки є саме його держреєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше (відповідно до ч. 3 ст. 631 ЦКУ, де передбачено, що сторони можуть установити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення).
Таким чином, хай би як ми стверджували, що моментом набрання чинності договором оренди землі є саме дата держреєстрації, ВС говорить про можливість урегулювання відносин сторонами на інших правилах, ніж передбачено законом.
Інші умови сплати орендної плати за землю
Утім, нам потрібно знайти відповідь на запитання: чи можна порушувати вимогу щодо держреєстрації права оренди в ДРРПНМ, що пов’язано з виникненням права оренди?
Однозначно ні. Проте, на нашу думку, сторони договору оренди мають просто розмежувати для себе факт укладення (підписання) договору оренди та факт держреєстрації права оренди в ДРРПНМ.
Як сказано вище, такі факти можуть збігатись у часі, а можуть відрізнятися на значний проміжок часу. І тоді сторони можуть потрапити у власну пастку, якщо не врегулюють цих моментів безпосередньо у договорі.
А після цього необхідно врегулювати й питання сплати (відліку розрахунку) орендної плати.
Ось що ми пропонуємо.
1. Строк дії договору можна визначати, наприклад, так: «Цей Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Строк права оренди за цим Договором починає відлік з моменту державної реєстрації цього права».
Це прямо вказує на те, що дата складення/підписання договору та дата держреєстрації права оренди в ДРРПНМ не збігаються в часі.
2. Момент передачі земельної ділянки в оренду можна закріпити так: «Земельна ділянка вважається переданою від Орендодавця Орендареві в момент державної реєстрації права оренди».
Таким чином, сторони визначили, що використання земельної ділянки до моменту її передачі не відбувається, як і її фактичне використання.
3. Якщо ж виникає ситуація, за якої земельна ділянка вже використовується орендодавцем, що тягне за собою нарахування орендної плати (або з інших підстав, обумовлених у договорі), то умови договору може бути прописано, зокрема, так: «Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі та розмірі ______ грн за повний рік оренди, сплачується раз на рік. Якщо договір укладається протягом поточного року та до 31 грудня року, в якому укладено цей Договір, орендна плата за перший рік оренди нараховується пропорційно до фактичної кількості календарних днів оренди починаючи від дати укладення договору».
Таким чином, сторони визначили, що загалом орендна плата нараховується та сплачується один раз на рік до 31 грудня року нарахування. Проте перший рік оренди може мати свої особливі умови нарахування за період фактичного користування земельною ділянкою (чи з інших підстав, обумовлених у договорі). Або безпосередньо можна прописати, що незалежно від дати підписання договору орендна плата сплачується за повний рік оренди починаючи з другого року (з урахуванням днів від дати укладення договору).
Якщо сторони укладають договір оренди, наприклад, у жовтні та не планують використовувати земельну ділянку до 31 грудня року укладення договору оренди (або не прописали умову сплати орендної плати саме з дати укладення договору), то сторони можуть установити, що право оренди й одночасно право нарахування орендної плати виникає з дати державної реєстрації права оренди в ДРРПНМ. Тоді реєстрація може бути проведена таким чином, щоб перша сума оренди нараховувалася за повний другий рік оренди.