Продаж нерухомості юрособою-«єдинником»

Чи потрібно під час продажу нерухомості робити експертну оцінку? Що є доходом для оподаткування ЄП? Як визначається дохід у разі розстрочення платежів? Як документально оформити продаж та відобразити в бухобліку? Розгляньмо, як відповідають на ці запитання податківці в IПК ГУ ДПС у м. Києві від 20.08.2021 р. №3108/IПК/26-15-04-05-18 (див. «ДК» №40/2021).

Про що запитало товариство

Товариство є платником єдиного податку третьої групи зі ставкою 5% та власником нежитлового приміщення. У нього виникли такі запитання:

1. Чи зобов'язане Товариство у разі продажу нежитлового приміщення проводити незалежну експертно-грошову (ринкову) оцінку вартості нерухомого майна за умови, що воно є власником нерухомого майна понад 12 календарних місяців?

2. З якої суми сплачуватиметься єдиний податок у разі продажу нерухомого майна: з розміру залишкової вартості нерухомого майна чи з вартості незалежної експертно-грошової (ринкової) оцінки нерухомого майна (за умови що залишкова вартість нерухомого майна є нижчою за вартість, зазначену в незалежній експертно-грошовій оцінці нерухомого майна)?

3. Які податки сплатить Товариство під час продажу нерухомого майна за умови, що договір купівлі-продажу нерухомого майна укладатиметься з відстроченням платежу за придбане нерухоме майно на строк 60 місяців (оплата щомісяця рівними частинами)?

4. Під час продажу нерухомого майна юрособою державне мито у розмірі 1% та пенсійний збір у розмірі 1% сплачуються сторонами договору купівлі-продажу нерухомого майна з вартості, яка визначається на підставі залишкової балансової вартості нерухомого майна, зазначеної в бухгалтерському обліку Товариства, чи згідно з вартістю, зазначеною в незалежній експертно-грошовій оцінці нерухомого майна?

Продаж нерухомості та експертна оцінка

Експертну оцінку вартості майна проводять у порядку, визначеному Законом про оцінку майна.

Згідно зі ст. 7 Закону про оцінку майна визначено основні випадки проведення оцінки майна. Податківці ці випадки не навели. Хоча серед них є переоцінка основних фондів для потреб бухгалтерського обліку.

Проте в IПК навели норму НП(С)БО 7 щодо переоцінки. Так, відповідно до п. 16 НП(С)БО 7 підприємство може переоцінювати об'єкт основних засобів, якщо залишкова вартість цього об'єкта істотно відрізняється від його справедливої вартості на дату балансу.

Що є доходом для оподаткування ЄП?

Податківці спинилися на визначенні ОЗ, торгівлі за нормами ПКУ, а також навели норми п. 292.2 ПКУ. За ним під час продажу основних засобів юрособами-«єдинниками» дохід визначається як сума коштів, отриманих від продажу таких основних засобів.

Якщо основні засоби продані після їх використання протягом 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію, дохід визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу таких основних засобів, та їх залишковою балансовою вартістю, що виникла на день продажу.

Що таке залишкова балансова вартість для «єдинників», ПКУ не визначає (визначення у пп. 14.1.9 ПКУ для платників єдиного податку не працює). Для потреб бухобліку згідно з п. 4 НП(С)БО 7 — це різниця між первісною (переоціненою) вартістю необоротного активу і сумою його накопиченої амортизації (зносу). Але нарахування «податкової» амортизації ОЗ нормами ПКУ від «єдинників», навіть юросіб, не вимагається. Отже, виходить, що залишкова балансова вартість для застосування норм п. 292.2 ПКУ — це показник, який юрособа — платник єдиного податку III групи бере з даних бухобліку.

Як визначається дохід у разі розстрочення сплати?

ТОВ запитувало про правила визнання доходу, в т. ч. для потреб оподаткування у разі отримання оплати за продану нерухомість з відстроченням. Насправді в ситуації, коли оплата надходитиме рівними частинами щомісяця протягом 60 місяців, ідеться про розстрочення. Але зміст запитання від цього зміниться мало: ТОВ цікавлять наслідки переходу права власності на нерухомість до покупця в одному звітному періоді та надходження оплати за неї в іншому.

Нагадаємо!

<...>

4. Чи буде суб'єкт господарювання нести відповідальність, передбачену п. 1 ч. 1 ст. 17 Закону України від 6 липня 1995 року №265/95-ВР «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг», у випадку, якщо він здійснить приймання коштів (розрахункову операцію) за проданий на умовах розстрочення оплати товар не одразу на повну суму вартості товару, а шляхом приймання від покупця розстрочених платежів за графіком, встановленим договором, котрі разом будуть дорівнювати сумі вартості проданого товару?

Відповідь на Ваше третє та четверте питання викладена у відповіді на перше питання, а саме у разі проведення розрахунків за відстроченим платежем суб'єкти господарювання зобов'язані проводити розрахункові операції на повну суму прийнятих від покупця готівкових коштів через РРО з роздрукуванням відповідних розрахункових документів, що підтверджують виконання розрахункових операцій, відповідають вимогам Закону №265 та не суперечать п. 1 ст. 3 Закону №265. Отже, у разі дотримання вищезазначених вимог Закону №265 до суб'єкта господарювання відповідальність, передбачена п. 1 ст. 17 Закону №265, не застосовується.

Iндивідуальна податкова консультація Головного управління ДФС в Одеській області від 07.06.2017 р. №496/IПК/15-32-14-06-07

До речі, нормами ПКУ цей момент окремо не узгоджено. Тому податківці навели норми пп. 2 п. 292.1 ПКУ. За ним доходом юрособи — платника єдиного податку є будь-який дохід, включаючи дохід представництв, філій, відділень такої юрособи, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій), матеріальній або нематеріальній формі, визначеній п. 292.3 ПКУ.

Датою отримання доходу платника єдиного податку є дата надходження коштів платникові єдиного податку в грошовій (готівковій чи безготівковій) формі, дата підписання платником єдиного податку акта приймання-передачі безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг) (п. 292.6 ПКУ).

Тобто для потреб оподаткування дохід виникатиме датою надходження оплати (в тому числі і часткової) і в сумі такої оплати. А от у бухобліку буде навпаки.

Далі податківці навели норми НП(С)БО 15 щодо формування доходу в бухобліку. За ними дохід визнається під час збільшення активу або зменшення зобов'язання, що зумовлює зростання власного капіталу (за винятком зростання капіталу за рахунок внесків учасників підприємства), за умови що оцінка доходу може бути достовірно визначена.

Тобто в податковому обліку застосовується касовий метод визнання доходів, а в бухгалтерському — принцип нарахування. Проте слід пам'ятати, що у разі продажу ОЗ, яке перебувало в експлуатації не менше 12 місяців, у податковому обліку до доходу потраплятиме не вся сума виручки!

I от на підставі всіх цих норм податківці вважають: «Якщо основні засоби у вигляді нерухомого майна використовувалися у господарській діяльності Товариства понад один рік, то дохід від їх продажу визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу таких основних засобів, та їх залишковою вартістю, що склалася на день продажу. Кошти, що отримуються Товариством за продане нерухоме майно частинами, мають включатися до складу доходу у тому податковому (звітному) періоді, у якому ці кошти отримано. Оподаткування доходу від реалізації нерухомого майна здійснюється на загальних підставах за обраною Товариством ставкою платника єдиного податку 5 відсотків».

А от в якому порядку визначати цю різницю в разі часткової оплати, податківці не кажуть. На нашу думку, найбезпечніше порахувати, яку частку становить така різниця, і додавати таку частку пропорційно при кожному надходженні часткових оплат.

Документальне оформлення та бухоблік

У бухобліку операція з реалізації ОЗ — це фактично дві взаємопов'язані між собою операції:

— переведення ОЗ до групи вибуття, утримуваної для продажу (субрахунок 286);

— власне операція продажу.

Якщо прийнято рішення про продаж основного засобу, який перебуває на балансі підприємства, насамперед слід підтвердити це наказом (розпорядженням) керівника.

Можливість продажу визначає постійно діюча комісія. Саме ця комісія складає акти на приймання-передачу (у цьому разі — на вибуття ОЗ). Якщо переведення ОЗ до необоротних активів, утримуваних для продажу, відбулося одночасно з реалізацією такого ОЗ, то Акт приймання-передачі ОЗ (типова форма №ОЗ-1) складається у трьох примірниках: перші два залишаються у підприємства-продавця (перший примірник додається до звіту, а другий — до повідомлення на передачу та для акцепту), третій — передається покупцю.

Якщо ж лише приймається рішення про переведення ОЗ до необоротних активів, утримуваних для продажу, то також слід оформити Акт приймання-передачі ОЗ (типова форма №ОЗ-1), але тільки у двох примірниках (з місця експлуатації на склад).

Надалі під час безпосередньої реалізації ОЗ треба скласти звичайну видаткову накладну чи Акт приймання-передачі на покупця ОЗ. Iнформацію про вибуття ОЗ також слід відобразити в Iнвентарній картці обліку основних засобів (типова форма №ОЗ-6) та Картці обліку руху основних засобів (типова форма №ОЗ-8).

У бухобліку одночасно з визнанням доходу від продажу об'єкта ОЗ (на суму виручки, за винятком ПДВ для платників ПДВ) визнають і витрати — як у сумі балансової (залишкової) вартості таких ОЗ, так і в сумі решти витрат, пов'язаних з їх реалізацією. Таким чином, до фінрезультату в бухобліку включається лише прибуток (або збиток), тобто різниця між такими доходом та витратами.

Приклад Підприємство вирішило продати складське приміщення. Ціна продажу — 120 тис. грн з ПДВ, залишкова вартість — 36 тис. грн, амортизація — 57 тис. грн. Бухгалтерський та податковий облік продажу складського приміщення див. у таблиці.

Таблиця

Бухгалтерський та податковий облік продажу нерухомості

У податковому обліку буде таке. Під час реалізації нерухомості об'єкт оподаткування єдиним податком не виникає. Але щойно надійде перша частина оплати, наприклад 1200 грн (Д-т 311 К-т 680).

Нормативна база

• ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. №2755-VI.
• Закон про оцінку майна — Закон України від 12.07.2001 р. №2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
• НП(С)БО 7 — Національне положення (стандарт) бухгалтерського обліку 7 «Основні засоби», затверджене наказом Мінфіну від 27.04.2000 р. №92.
• НП(С)БО 15 — Національне положення (стандарт) бухгалтерського обліку 15 «Дохід», затверджене наказом Мінфіну від 29.11.1999 р. №290.

Ганна РУСАНОВА, «Дебет-Кредит»