ФОП на 2-й групі єдиного податку здає квартиру (власник житла — фізособа). Нерезидент просить видати йому договір та всі квитанції про оплату (за оренду та комунальні послуги). Чи є правомірною ця вимога? Чи має нерезидент в такому разі платити валютою? Як правильно здавати житло нерезиденту?
Чи може фізособа-підприємець бути стороною договору оренди житла?
Договір найму (оренди) — це правовий інструмент, який допомагає власнику нерухомості врегулювати свої відносини з особою, яка планує певний час користуватись цією нерухомістю. Для захисту своїх прав, зниження матеріальних ризиків та ризиків пошкодження майна орендодавцю (власнику майна) слід врахувати низку ключових положень чинного законодавства щодо найму житла.
1. За договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ч. 1 ст. 810 ЦКУ).
2. Договір оренди житла укладається у письмовій формі (ч. 1 ст. 811 ЦКУ). Жодних інших застережень щодо форми договору чи порядку його реєстрації цивільне законодавство не передбачає. Законодавство також не передбачає і державної реєстрації такого виду правочинів.
Позиція ВСУ щодо держреєстрації
Відповідно до ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що розміщено на території України, зокрема право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами (до яких житло не належить). Недотримання умови ч. 2 ст. 158 ЖК України щодо реєстрації договору найму житлового приміщення у виконавчому комітеті місцевої ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється, при відсутності у ст. 810 ЦК України та ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» вказівки на необхідність державної реєстрації договорів найму (оренди) житла не тягне за собою недійсність такого договору.
Постанова ВСУ від 21.11.2011 р. у справі №6-53цс11,
http://reyestr.court.gov.ua/Review/1956500
3. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання або його частина, житловий будинок або його частина, придбані для постійного проживання у них (ч. 1, 2 ст. 812 ЦКУ).
4. Розмір плати за користування житлом встановлюється договором оренди, її наймач вносить щомісяця (якщо інше не передбачено самим договором) (ч. 1, 3 ст. 820 ЦКУ). Договір найму житла укладається на строк, установлений договором. Якщо у договорі строк не встановлено, договір вважається укладеним на п'ять років (ч. 1 ст. 821 ЦКУ).
«Страхова сума»
Якщо орендодавець вимагає надати так звану страхову суму або суму за перший та останній місяць оренди, відповідні умови мають бути обов'язково прописані в договорі оренди та в документі про отримання коштів. Це убезпечить обидві сторони від неприємностей у майбутньому щодо розрахунків з орендної плати.
5. Сторонами договору можуть бути як фізичні, так і юридичні особи (ч. 1 ст. 813 ЦКУ). Зверніть увагу: про підприємців (як орендодавців, так і орендарів) у ЦКУ ні слова. Проте не передбачено й заборони на таку діяльність.
Усі вищенаведені умови мають застосовуватись у договорах оренди житла, що укладаються як із резидентами, так і з нерезидентами. Слід розуміти, що житло перебуває на території України, орендар-нерезидент має використовувати житло за правилами та вимогами, встановленими до такого використання чинним законодавством України, та сплачувати за нього суму, визначену у такому договорі (орендну плату, плату комунальні послуги, інші платежі тощо).
Чи встановлені обмеження для здавання ФОПами квартир в оренду?
Ні періодичність здавання квартири фізособою в оренду, ні кількість квартир, які здаються в оренду, не тягнуть за собою обов'язку реєстрації такої фізособи підприємцем.
Чинне законодавство не забороняє і підприємцю здавати в оренду житло, яке належить йому на праві власності як фізособі, іншим фізичним та юридичним особам, а також іншим підприємцям.
Адже власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, установлених законом. Законом можуть бути встановлені умови використання власником свого майна для здійснення підприємницької діяльності (ст. 320 ЦКУ).
Тому жодних перепон у використанні власного житлового фонду для здійснення підприємницької діяльності власником такого житла чинне законодавство не містить.
Щоправда, не обійтися без приписів ПКУ щодо обмежень при здаванні в оренду житлових приміщень, якщо під час чи після реєстрації власника житла підприємцем він вирішить обрати спрощену систему оподаткування. Одне з обмежень для платників єдиного податку встановлено у пп. 291.5.3 ПКУ, згідно з яким не можуть бути платниками єдиного податку 1 — 3 груп фізособи-підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів.
Для підприємців на загальній системі відповідних обмежень не встановлено.
Окремі наголосимо: у разі якщо фізособа-підприємець має намір здавати житло в оренду, то йому варто обрати такий код КВЕД, як 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».
КВЕД 68.20
До цього коду КВЕД належать такі види діяльності, як:
— здавання в оренду власної житлової та нежитлової нерухомості;
— здавання в оренду земельних ділянок;
— діяльність ринків;
— здавання в суборенду житлової та нежитлової нерухомості, земельних ділянок.
Отже, фізособа-підприємець має право за цим КВЕДом укладати договори та отримувати доходи від здавання в оренду як власного, так і орендованого житла (через укладення договорів суборенди житла або договорів оренди, за умови що відповідне житло такий підприємець отримав у користування за іншими, ніж щодо оренди, договорами).
Якщо орендар — нерезидент, які документи йому надати?
Тут багато залежатиме від статусу орендодавця. Розглянемо два варіанти.
Варіант 1. Орендодавець — фізособа
По-перше, окрім договору, можна оформляти акт приймання-передачі. На нашу думку, це варто робити у тому випадку, якщо у договорі сторони прописали особливий порядок приймання-передачі з оформленням окремого документа — акта приймання-передачі в оренду та акта про повернення майна власнику. При цьому на практиці сторони часто використовують такі умови: квартира передається разом з підписанням договору, в момент підписання вноситься відповідна сума коштів, обумовлена договором, а також передаються ключі. Повернення квартири орендодавцю відбувається зі складенням акта огляду, де й зазначається про повернення ключів, інші умови.
По-друге, для приймання фізособою готівки як орендної плати не передбачено видачу певних касових чи інших документів. Сторони передбачають періодичність сплати орендної плати у договорі оренди, і, як правило, фізособа може надати лише розписку про отримання грошей.
Розписка для нерезидента
Проте така розписка для нерезидента може не мати юридичного значення, адже кошти, що їх він використовує для оплати житла, можуть надаватись як витрати у відрядженні за законодавством країни резидентства. Тож у такому разі фізособа може використовувати свою власно розроблену форму документа про приймання готівки або отримувати кошти на розрахунковий рахунок з призначенням платежу «орендна плата за договором оренди житла №____ від «__» ____ 20__».
Отже, якщо орендодавець — фізособа, то серед документів, які він має надати фізособі-нерезиденту, є договір оренди, акт передачі житла в оренду та повернення (якщо таке прописано в договорі), акт огляду (якщо таке прописано у договорі), підтвердження отримання готівки щодо орендної плати (крім ситуації, коли оплата здійснюється безготівково). Є ще один документ — рахунки за комунальні послуги. Як правило, орендарю-нерезиденту надаються копії таких документів, якщо орендар не оплачує такі послуги самостійно (в такому разі він, як правило, отримує необхідні первинні документи від постачальника комунальних послуг.
Варіант 2. Орендодавець — ФОП
Тут ситуація дещо інша. Адже такому підприємцю, незалежно від обраної системи оподаткування, слід мати докази надання чи отримання таких послуг. Для загальної системи оподаткування йдеться про підтвердження витрат (якщо в оренду здається не власне майно), а для спрощеної — факт отримання доходів саме за КВЕДом 68.20.
Окрім того, підприємець може укласти договір оренди житла з періодичним оформленням актів надання послуг. Обрати, який саме розрахунковий документ складати при отриманні готівки, може сам підприємець (крім випадку застосування РРО, коли він має надавати саме фіскальний касовий чек). Зазначимо лише, що форму розрахункової квитанції він зможе знайти у Положенні про форму та зміст розрахункових документів, затвердженому наказом Мінфіну від 21.01.2016 р. №13, форму прибуткового касового ордеру — в Положенні №148.
А ось товарного чека чітко встановленої форми наразі немає. Втім, на думку податківців, він повинен містити напис «Товарний чек» та за змістом відповідати вимогам Положення за винятком відображення в ньому фіскального номера РРО, напису «Фіскальний чек»1.
Чи можна отримувати орендну плату у валюті?
Звісно, в ситуації, що склалася, можна укласти як звичайний цивільно-правовий договір чи господарський договір, так і договір у сфері ЗЕД.
Проте не варто забувати, що укладення договору (контракту) у сфері ЗЕД можливе лише тоді, коли орендна плата та відшкодування комунальних послуг надходитимуть з-за кордону у валюті на валютний рахунок фізособи чи ФОПа.
У всіх інших випадках ми говоримо про договір цивільно-правового характеру чи господарський.
А отже, й отримувати валюту як орендну плату за оренду житла з огляду лише на той факт, що орендарем є іноземець, ні фізособа, ні ФОП не мають права. Отримання плати у валюті на поточний валютний рахунок можливе лише в разі оформлення договору (контракту) у сфері ЗЕД.
Згідно зі ст. 524 ЦКУ, зобов'язання має бути виражене у грошовій одиниці України — гривні. Сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобов'язання в іноземній валюті.
Згідно з ч. 2 ст. 533 ЦКУ, якщо у зобов'язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом.
Отже, розрахунки за договором оренди житла, де орендарем є нерезидент, мають здійснюватись виключно у гривнях (окрім отримання валюти за укладеним договором (контрактом) у сфері ЗЕД). Проте ч. 2 ст. 533 ЦКУ дозволяє встановити орендну плату у гривневому еквіваленті іноземної валюти й прописати, що оплачуватись вона має за офіційним курсом НБУ щодо відповідної валюти, встановленим або на дату укладення договору, або на момент безпосереднього здійснення платежу. Втім, курс, за яким буде проводитися перерахунок орендної плати, сторони можуть встановити самостійно (застосовувати курс НБУ при цьому необов'язково).
Отже, в якому статусі оформляти договори оренди житла — як ФОП чи фізособа, вирішувати лише власнику такого майна. Ми ж спробували нагадати про окремі нюанси укладення договорів оренди та їх окремі важливі положення.
Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»