Наше підприємство орендує земельну ділянку і має сплачувати орендну плату. На орендованій земельній ділянці розташовано об'єкт нерухомості, який належить за правом власності іншому підприємству. Це підприємство компенсує орендарю сплату орендної плати за користування земельною ділянкою з площі, на якій розташовано об'єкт нерухомості, згідно з договором про компенсацію орендної плати. Чи треба включати кошти, які надійшли орендарю у вигляді компенсації зі сплати орендної плати від власника об'єкта нерухомості, до бази оподаткування ПДВ?
Відповідно до пп. «б» п. 185.1 ПКУ, об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до ст. 186 ПКУ.
За загальним правилом база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (п. 188.1 ПКУ). Відповідно до абз. 5 п. 188.1 ПКУ, до складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв'язку з компенсацією послуг. Враховуючи цю норму, важливо довести, що компенсація орендної плати не є постачанням послуг. Визначення терміна «постачання послуг» наводиться у пп. 14.1.185 ПКУ.
Оскільки йдеться просто про компенсацію витрат, передбачених договором, і немає поставки послуг, компенсація орендної плати не повинна потрапляти до складу бази оподаткування ПДВ.
Разом з тим, часто ризик у цьому питанні під час перевірок пов'язаний з позицією місцевих податківців: вони вважають, що кошти, які отримуються від орендаря як компенсація будь-яких витрат, передбачених договором оренди, будучи складовою частиною операцій з постачання послуг при наданні в оренду нерухомого майна, повинні включатися до бази оподаткування ПДВ орендодавця та оподатковуватися ПДВ у загальновстановленому порядку (див., наприклад, лист ДФСУ від 29.02.2016 р. №4457/6/99-99-19-03-02-15, питання щодо орендної плати за землю). Але в цьому випадку між орендарем земельної ділянки та власником нерухомості немає договору суборенди — є договір про компенсацію орендної плати.
У питанні оподаткування компенсації земельного податку податківці час від часу змінюють погляд на протилежний. Так, у листі від 19.01.2016 р. №907/6/99-99-19-03-02-15 податківці доходять висновку, що кошти, які надійшли платнику податку у вигляді компенсації зі сплати земельного податку, до бази оподаткування не включаються та податком на додану вартість не оподатковуються (і це вже роз'яснення, в якому сума компенсації земельного податку надходить не від орендаря, тобто в ситуації, подібній до тієї, яка наведена у запитанні).
Тому вважаємо, що в зазначеному в запитанні випадку сума отриманої компенсації ПДВ не оподатковується. Але радимо в договорі чітко розписувати, яка сума що саме компенсує і яким є порядок її обчислення. Крім того, рекомендуємо отримати індивідуальну податкову консультацію за нормами ст. 52 ПКУ.
Юлія КЛОВСЬКА, головний редактор