Нагадаємо, що Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі — Закон про ОСББ, Закон №417) передбачає, зокрема, що:
1) спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників;
2) управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками;
3) співвласники зобов’язані виконувати рішення зборів співвласників, своєчасно сплачувати за спожиті житлово-комунальні послуги;
4) основна діяльність ОСББ полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних із діяльністю ОСББ;
5) до виключної компетенції загальних зборів співвласників належать питання про використання спільного майна, визначення обмежень на користування спільним майном. Але реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників.
І ось цими нормами може скористатися ОСББ, аби вплинути на боржників — мешканців такого будинку.
ОСББ обмежило користування будинком, ліфтами та електрикою
ОСББ у справі №910/18802/23 зареєстроване ще 26.09.2011, що підтверджується інформацією з ЄДР.
24.01.2012 було укладено Договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, предметом якого є забезпечення виконавцем надання послуг у житловому будинку, який перебуває на балансі ОСББ, а споживачем — забезпечення своєчасної оплати цих послуг у строки та на умовах, передбачених цим договором.
11.12.2020 відбулися загальні збори співвласників ОСББ, ухвалені рішення на яких оформлені протоколом від 11.12.2020 (складено та підписано 27.12.2020), на підставі якого було вирішено обмежити співвласників будинку (власника однієї з квартир — боржника) у користуванні спільним майном будинку, якщо до 15.04.2021 заборгованість перед ОСББ не буде погашена у повному обсязі та/або не буде укладено договір реструктуризації.
У підсумку представники ОСББ:
— від’єднали квартиру боржника від електроенергії, вимкнули перемикач вмикання/вимикання електроенергії до квартири та змінили замок на дверцятах щитової, де міститься перемикач вмикання/вимикання електроенергії до квартири.
— зірвали всі пломби організації «ДТЕК Київські електромережі», яка постачає електроенергію на власний лічильник обліку електроенергії боржника, та перерізали кабелі (проводи).
— заблокували ключі індивідуального електронного доступу до приміщень будинку та до ліфтів.
— згодом посилили тиск на боржника, надіславши вимогу про демонтаж камер відеоспостереження та додаткових дверей, які він використовував для шумо- та теплоізоляції. Згодом камери були вкрадені, а двері демонтовані.
Тож у власника квартири виникло цілком логічне запитання: чи законними є такі безпрецедентні дії з боку ОСББ через наявну заборгованість з оплати послуг ОСББ у розмірі 100 тис. грн?
Загалом усі суди були одностайні у висновку щодо незаконності таких дій. Адже, хоча чинне законодавство і наділяє ОСББ правом ухвалювати рішення про встановлення обмежень на користування спільним майном та забезпечення належного утримання й використання спільного майна за допомогою затвердження таких рішень загальними зборами, проте статутом ОСББ визначається, які саме конкретні дії має право вчиняти об’єднання, у разі коли співвласник не сплачує внесків/платежів. І, звісно ж, норми статуту не можуть порушувати норм законодавства.
Так, у цьому випадку статутом ОСББ було визначено, що об’єднання має право:
— визначати порядок користування спільним майном відповідно до статуту об`єднання;
— робити співвласникам попередження про порушення ними статутних або інших законних вимог і вимагати їх дотримання;
— вимагати від співвласників своєчасної та у повному обсязі сплати всіх установлених Законом та статутом об’єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фонду.
У розділі 6 статуту сказано, що за порушення цього статуту та законних рішень статутних органів співвласники несуть відповідальність згідно із законом.
Отже, у статуті ОСББ не уточнено, які саме конкретні дії може вчиняти об’єднання у тому разі, коли співвласник не сплачує внесків, зокрема не визначено, що ОСББ наділено правом обмежувати співвласника у користуванні спільним майном (ліфтом чи іншим спільним майном), чинити будь-які перешкоди у користуванні ним.
При цьому право власності є непорушним і ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (ч. 1 ст. 321 ЦКУ). ОСББ не наділено правом обмежувати співвласників у користуванні спільним майном у разі наявної у них заборгованості.
І суд визнав недійсними рішень загальних зборів ОСББ щодо обмежень у користуванні боржником спільним майном будинку.
Зокрема, йдеться про такі обмеження у вільному та безперешкодному користуванні:
— будь-якими приміщеннями загального користування будинку, в тому числі допоміжними; механічним, електричним, сантехнічним та іншим обладнанням, яке обслуговує квартиру боржника, в т. ч. електрощитовою, в якій міститься власний лічильник боржника;
— будівлями і спорудами, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку, в т. ч. ліфтами та ліфтовими холами, поштовою скринькою, поверховими коридорами, сходами, дахом, прибудинковим двором, паркінгом та підвалом, сходами у паркінг з двору будинку;
— тримальними, огороджувальними та тримально-огороджувальними конструкціями будинку.
З огляду на доволі значний обсяг обмежень суди стягнули на користь власника квартири (боржника) 30 тис. грн моральної шкоди.
Отже, ОСББ має пам’ятати, що за наявності заборгованості за оплату послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій об’єднання має використовувати інструменти впливу, передбачені законом. Тим більше що строки позовної давності за стягненням такої заборгованості зупинені до припинення/скасування воєнного стану (п. 19 Прикінцевих та перехідних положень ЦКУ).
Квартира перетворюється на бізнес-точку
А як бути ОСББ, якщо власник однієї з квартир без отримання згоди інших співвласників багатоквартирного житлового будинку, здійснив реконструкцію цієї квартири, отриману за договором дарування, під лікувально-профілактичний заклад?
Тим більше що в разі перетворення квартири на бізнес-приміщення самою лишень реконструкцією квартири ситуація не обмежується. Водночас власник узявся облаштовувати й частину прибудинкової території (для влаштування входу) без наявності відповідних дозволів (квартира розташована на першому поверсі), чим фактично самостійно демонтував клумбу з квітами та вистелив бруківку і змонтував сходи й пандус до цієї квартири.
У підсумку це створило перешкоди в користуванні прибудинковою територією житлового будинку, а також перекрило доступ до підвальних приміщень, які розташовані поруч зі встановленими сходами й пандусом, відібравши виключно у власне використання частину земельної ділянки (понад 30 кв. м).
І що важливо: жоден власник інших квартир цього багатоквартирного житлового будинку не надав згоди на таку реконструкцію.
Як з’ясувалося у справі №442/1888/23, ця квартира вже є нежитловим приміщенням, що підтверджується витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 17.11.2022.
Відділом містобудування та архітектури виконавчого комітету міської ради було видано містобудівні умови та обмеження для проєктування об’єкта будівництва «Реконструкція квартири під лікувально-профілактичний заклад від 24.05.2021 №19/2021. А сама реконструкція здійснювалася на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованого відділом ДАБК міської ради від 03.02.2022, та завершиласа відповідно до декларації про готовність до експлуатації об’єкта від 10.11.2022.
Відповідно до умов робочого проєкту реконструкція квартири під лікувально-профілактичний заклад здійснювалася згідно з вимогами ДБН В2.2-40:2018 «Інклюзивність будівель і споруд» — реконструкцією передбачено розміщення вхідного майданчика з пандусом із безпосереднім виходом на хідник (тротуар).
У цій справі з’ясувалася ще одна важлива обставина: рішенням міської ради від 07.12.2021 ОСББ надано дозвіл на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 4 061 кв. м для будівництва й обслуговування багатоквартирних житлових будинків. Проте на момент реконструкції квартири під лікувальний заклад земельна ділянка ще не була передана у постійне користування ОСББ.
ВС звернув увагу, що мав би зробити ОСББ у такій ситуації, і зволікання у вчиненні певних дій могло б мати негативні наслідки для співвласників квартир:
1) ОСББ не надало доказів порушення його прав, у т. ч. не надало доказів звернення до контролюючих органів держархбудконтролю, а також органів місцевого самоврядування з метою отримання висновку щодо невідповідності об’єкта будівництва «Реконструкція квартири під лікувально-профілактичний заклад». До речі, згідно з Постановою КМУ від 13.03.2022 №303 «Про припинення заходів державного нагляду (контролю) і державного ринкового нагляду в умовах воєнного стану» проведення перевірок відділом ДАБК призупинено. Але це не стосується позапланових заходів за наявності загрози, що має негативний вплив на права, законні інтереси, життя та здоров’я людини (п. 2 Постанови №303).
2) використання прибудинкової території має відбуватися за її призначенням. Створення на прибудинковій території певних об’єктів (зокрема, бетонних сходів, пандуса з бетону, бруківки, що прилягає до сходів та пандуса) має проводитися тільки за згодою співвласників і за умови, що такі об’єкти не призведуть до порушень прав інших співвласників у багатоквартирному житловому будинку. Відповідне рішення має бути ухвалено загальними зборами ОСББ;
3) земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир, та нежитлові приміщення у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками;
4) встановлення пандуса не потребує отримання будь-яких дозвільних документів, бо належить до переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об’єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію.
Утім, навіть за таких обставин ВС ухвалив рішення, що добудовані до квартири об’єкти, а саме: бетонні сходи, пандус із бетону, бруківка, що прилягає до сходів та пандусу, підлягають знесенню коштом власника цієї квартири.
Від редакції
Обидва рішення стосуються саме питань управління співвласниками належним їм майном у багатоквартирному житловому будинку та прибудинковою територією. І всі ці питання вони мають вирішувати у порядку та у строки, встановлені законом та статутом ОСББ, у т. ч. окремі з них за спільним рішення. Так, за приписами ч. 2 ст. 10 Закону про ОСББ до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління будинком, зокрема про проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт, а також від’єднання всього будинку від мереж (систем) централізованого постачання комунальних послуг у порядку, встановленому законом, а не одного конкретного власника квартири.
Тож важливо розуміти, що всі дії, які вчиняють як власники квартир, так і ОСББ, не мають порушувати прав інших мешканців багатоквартирного житлового будинку.