Зазвичай розмір орендної плати встановлюється сторонами договору оренди (орендодавцем і орендарем) вільно та на підставі угоди сторін. Проте іноді законотворці встановлюють обмеження щодо такого ціноутворення. І в цій статті розглянемо один із таких випадків: оренда землі та вплив на орендну плату нормативно грошової оцінки (далі — НГО) земельної ділянки.
Правові основи визначення НГО
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться (ч. 2 ст. 18 Закону №1378):
— розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення — не рідше ніж один раз на 5 — 7 років;
— розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення — не рідше ніж один раз на 5 — 7 років, а несільськогосподарського призначення — не рідше ніж один раз на 7 — 10 років.
Підставою для оцінювання земель (бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (ч. 1 ст. 15 Закону №1378).
За результатами, зокрема, нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація (ч. 1 ст. 20 Закону №1378).
Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видають органи, що ведуть Державний земельний кадастр (ч. 3 ст. 20 Закону №1378).
З якої дати набирає чинності нова НГО?
У ст. 23 Закону №1378 зазначено, що рішення рад щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до п. 271.2 ПКУ.
Своєю чергою, згідно з п. 271.2 ПКУ рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). Інакше норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, наступного за плановим періодом.
Крім того, п. 271.2 ПКУ доповнено двома абзацами, згідно із Законом №4015, який набрав чинності з 01.12.2024:
— положення цього пункту не поширюються на рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності, розташованих за межами населених пунктів, які надаються в оренду, нормативна грошова оцінка яких раніше не проводилася та/або не була затверджена у порядку, визначеному законодавством, та за умови що розмір такої нормативної грошової оцінки земельних ділянок перевищує розмір нормативної грошової оцінки відповідної площі ріллі по області;
— рішення рад, зазначені в абзаці другому цього пункту, оприлюднюються органом місцевого самоврядування не пізніше 10 днів з дня ухвалення відповідного рішення та застосовуються з першого числа другого місяця, наступного за місяцем ухвалення такого рішення.
Приклад. Якщо рішення щодо НГО земельних ділянок, про які йдеться в зазначених вище двох нових абзацах, ухвалюються після 01.12.2024, відповідна НГО застосовується з першого числа другого місяця, наступного за місяцем ухвалення рішення.
Отже, якщо рішення ухвалили у грудні 2024 року, не пізніше 10 днів з дня ухвалення оприлюднили, то затверджена НГО застосовується з 01.02.2025.
Якщо ж рішення щодо таких земельних ділянок ухвалено в період між 15.07.2024 і 01.12.2024 (тобто до 01.12.2024), на наш погляд, воно має застосовуватися з огляду на норми абзацу 1 п. 271.2 ПКУ, тобто, по суті, не раніше ніж 01.01.2026.
А в абз. 1 п. 271.2 ПКУ зазначено: якщо нова НГО опублікована, наприклад:
— до 15.07.2024, то набирає чинності і застосовується з 01.01.2025;
— починаючи з 15.07.2024, то набирає чинності і застосовується з 01.01.2026.
З якої дати платник податків повинен уточнити показники декларації з плати за землю у разі отримання протягом року нового витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки?
ДПС консультує, що з дати набрання чинності відповідного рішення, затвердженого уповноваженим органом щодо виконаної нормативної грошової оцінки, платник податків повинен уточнити показники декларації з плати за землю у разі отримання протягом року нового витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.
Подібна консультація викликає запитання, адже нова НГО здебільшого набирає чинності завжди з початку нового бюджетного року. А тому потреби в уточненні показників декларації з плати за землю не виникає. Тому що з початку бюджетного (фактично — календарного року) платник подає вже нову декларацію на цей поточний рік. Тож якщо НГО змінена, вже починаючи з початку такого року потрібно складати декларацію з використанням нової НГО.
Для уникнення можливих непорозумінь рекомендуємо в кожній конкретній ситуації ретельно з’ясовувати, чи набрала чинності нова НГО, можливо, навіть звертаючись до податкових органів за індивідуальною податковою консультацією.
Чи обов’язково вносити нову НГО до договору оренди?
На думку автора, для того щоб застосовувати нову НГО, її не обов’язково вносити до договору. І навпаки: зазначено нову НГО в договорі оренди чи ні, застосовувати її треба.
Подібним чином відповідає і ДПС на запитання в «ЗІР» (категорія консультації 111.02): «Чи повинен орендар сплачувати орендну плату за земельні ділянки державної і комунальної власності відповідно до прийнятого органом місцевого самоврядування рішення про нову нормативну грошову оцінку землі, якщо зміни не внесені до договору оренди землі?».
ДПС зазначає, що повинен сплачувати, з урахуванням вимог щодо строку його ухвалення та оприлюднення (в т. ч. у разі не внесення відповідних змін до договору оренди землі).
Такі самі висновки бачимо, приміром, і в ІПК ДПСУ від 07.01.2025 №49/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК, від 04.11.2024 №5119/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК тощо.
Чи потрібно додавати до декларації витяг з новою НГО?
При поданні першої декларації (фактичного початку діяльності як платника плати за землю) разом із нею подають витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, а надалі такий витяг подають у разі затвердження нової нормативної грошової оцінки землі (п. 286.2 ПКУ).
Таким чином, у разі затвердження нової НГО разом із декларацією потрібно подавати й витяг.
Причому це може бути як оригінал, так і копія витягу. Саме так відповідає ДПС в ЗІР (категорія консультації 111.05) на запитання: «При поданні податкової декларації з плати за землю разом із нею подається оригінал чи копія витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки?».
А як бути, якщо декларацію подають в е-форматі?
ДПС наводить два можливі варіанти подання:
1) як доповнення до декларації. Наявність витягу зазначають у рядку 8 «Доповнення до Декларації» (кількість аркушів), а у рядку «Зміст доповнення» декларації — дату й номер витягу;
2) засобами електронного зв’язку в електронній формі, в тому числі через «Електронний кабінет» (меню «Листування з ДПС»). У супровідному листі з поясненнями зазначають номер та дату декларації, до якої подано такий витяг.
Але якщо нова НГО не затверджувалася, старий витяг до кожної декларації додавати не потрібно.
Чи є підставою для відмови у прийнятті податкової декларації з плати за землю неподання платником плати за землю разом із декларацією витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки?
ДПС відповіла, що ні, адже витяг із технічної документації про НГО земельної ділянки має інформаційний характер та не є додатком до декларації, який є її невід’ємною частиною.
Нормативна база
- Закон №1378 — Закон України від 11.12.2003 №1378-IV «Про оцінку земель».
- Закон №4015 — Закон України від 10.10.2024 №4015-ІХ «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у період дії воєнного стану».