Одна з підстав розірвання договору оренди земельної ділянки з ініціативи орендодавця — це несплата орендарем орендної плати. Але скільки має бути недоплати, щоб договір оренди був розірваний? Це питання вирішував ВС у коментованій справі.
* Постанова Великої Палати ВС від 20.11.2024 у справі №918/391/23.
Зміст справи
Районна держадміністрація (далі — РДА, орендодавець) і ТОВ (орендар) 09.12.2008 уклали кілька договорів оренди, якими встановлено річний розмір орендної плати 5,5% та, 6,0% від нормативної грошової оцінки.
Орендна плата має вноситися щомісяця безготівковим перерахунком не пізніше ніж 30 числа наступного за звітним періодом місяця на розрахунковий рахунок селищної ради.
У договорі також передбачено, що його дія припиняється шляхом розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін унаслідок невиконання іншою стороною обов’язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом.
Відповідно до листа ГУ ДПС від 05.04.2023, починаючи з 30.11.2019 за ТОВ постійно значиться заборгованість з орендної плати, яка виникла внаслідок несплати самостійно задекларованих товариством поточних податкових зобов’язань. Чому тут фігурує лист із податкової? Тому що йдеться про землі, що належать територіальній громаді, орендна плата за які є складовою плати за землю згідно з ПКУ. Тобто орендар мав її декларувати. А за виконанням договору щодо сплати за оренду стежить у такий спосіб не лише РДА, а й податківці.
Так, за відомостями інтегрованих карток платника з орендної плати:
— у 2019 році (за період з 30 листопада до 31 грудня 2019 року) ТОВ нараховано 54 487,42 грн (оплати немає);
— у 2020 році нараховано 339 006,59 грн, сплачено 18 810,42 грн;
— у 2021 році нараховано 267 294,25 грн, сплачено 62 301,96 грн;
— у 2022 році нараховано 267 294,25 грн (оплати немає);
— у 2023 році нараховано 22 274,53 грн, сплачено 2 500,00 грн.
РДА надіслала на адресу ТОВ листа від 31.08.2022 з проханням сплатити заборгованість орендної плати в загальному розмірі 757 872,00 грн у строк до 15 вересня 2022 року. Але безрезультатно. Відповідно до листа РДА від 08.03.2023 №455/03-188/23 на адресу окружної прокуратури станом на 7 березня 2023 року загальна сума боргу зі сплати орендної плати станвоила вже 911 000,00 грн.
Прокуратура звернулася до суду з позовом до ТОВ і просила розірвати договори оренди. У позові зазначено підставу для такої вимоги: ТОВ не сплачувало орендну плату за землю у повному розмірі.
Але на момент розгляду справи ТОВ сплатило заборгованість з орендної плати у повному обсязі!
Отже, постає головне запитання: чи може орендодавець вимагати розірвання договорів та повернення земельних ділянок, якщо:
1) орендна плата сплачувалась, але не у повному розмірі (при цьому не допущено несплати протягом трьох місяців поспіль),
2) заборгованість була погашено після звернення до суду в повному розмірі?
Що вирішив ВС
Велика Палата ВС звертає увагу на те, що факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки орендарем щодо сплати орендної плати є достатньою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена надалі заборгованість, чи ні.
Водночас згідно з ч. 2 ст. 651 ЦКУ договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору іншою стороною та в інших випадках, установлених законом або договором.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди інша сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала, укладаючи договір.
Суми недоплати (точніше, несвоєчасної сплати) з орендної плати, справді, були великі. Але й сама оренда землі недешева! То що в цьому випадку вважати за істотне порушення? З якої суми чи за яким іншим критерієм це визначається?
Звісно, підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати (два й більше випадків). Утім, як показує сьогоднішня практика виконання таких договорів, несплату орендної плати два-три роки поспіль можна вважати істотним порушенням умов договору, тимчасом як несплата два-три місяці поспіль — таким може й не бути. Не кажучи вже про те, що у коментованій нами справі несплата орендної плати триває під час воєнного стану.
ЦКУ чи ЗКУ — які норми мають перевагу?
Одним із підходів, що його суди застосовують для подолання колізій у законодавстві між правовими нормами однакової юридичної сили, є надання переваги спеціальним нормам перед загальними. Тобто щодо землі — нормам Земельного кодексу над нормами Цивільного.
Наприклад, за ч. 1 ст. 651 ЦКУ зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
А за ст. 32 Закону України «Про оренду землі» та п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗКУ — підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Проте ВС вважає, що підстави припинення права користування земельною ділянкою через систематичну несплату орендної плати та правила розірвання договору в разі істотного його порушення співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки — ці норми ЗКУ та ЦКУ доповнюють одна одну.
Розірвання договору за ЗКУ
Для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗКУ, суд має встановити такі обставини, як систематичність та несплата, зокрема, орендної плати.
Під систематичністю треба розуміти два й більше випадків несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість одноразове порушення такої умови договору систематичним не вважається і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною.
Щодо поняття «несплата», то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1% до 99% суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення. Тож під дію цієї спеціальної норми права (п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗКУ) підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10 000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору, зазначеному в ЦКУ.
Таким чином, на думку Великої Палати ВС, підставою розірвання договору оренди землі має бути саме систематична, тобто неодноразова (два й більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма ЗКУ в такому разі є самостійною та достатньою для розірвання договору оренди землі (без додаткової підстави за ст. 651 ЦКУ).
Можливість розірвання договору за ЦКУ
Для застосування норми ч. 2 ст. 651 ЦКУ важливою є істотність порушення договору, коли орендодавець значною мірою позбавляється того, на що розраховував, укладаючи договір (селищна рада не отримує коштів, на які розраховує щомісяця). І у кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення.
Зокрема, йдеться про встановлення не лише факту порушення договору, а й заподіяння цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та/або упущеної вигоди), її розміру, а також того, чи справді істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.
Водночас варто подбати про застосування принципу збереження договору. Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов’язаних з укладенням та виконанням договору.
Законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси орендодавця, а й про інтереси орендаря, бо розірвання договору може завдати значних збитків їм обом.
Велика Палата ВС дійшла переконання: якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає загальне правило ч. 2 ст. 651 ЦКУ — у разі істотності порушення договору іншою стороною. При цьому:
1) якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч. 2 ст. 651 ЦКУ.
2) натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а також у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо власник завжди має право на стягнення таких орендних платежів, 3% річних, інфляційних втрат, неустойки тощо.
Якщо заборгованість сплачена після пред’явлення позову
Судова практика виходить із того, що сам лише факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи сплачена заборгованість після звернення орендодавця (прокурора) з позовом про розірвання договору.
Велика Палата ВС у коментованій нами справи з цим погоджується.
Сплата орендарем заборгованості з орендної плати має правове значення, якщо орендодавець звернувся з позовом про стягнення заборгованості до моменту її сплати. І подальше погашення заборгованості невчасно сплаченої орендної плати не спростовує факту несплати орендарем орендної плати та не впливає на можливість пред’явлення і задоволення судом позову про розірвання договору.
Систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що орендодавець не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості.
Повна чи неповна сплата — коли суд розриває договір?
Загальний висновок суду в коментованій нами справі: для забезпечення ефективного функціонування договірних орендних земельних правовідносин і передбачуваності правозастосовної практики Велика Палата ВС вважає за доцільне відступити від окремих висновків та конкретизує, що:
— пункт «д» ч. 1 ст. 141 ЗКУ як спеціальна норма права передбачає самостійну і достатню підставу для розірвання договору оренди землі у разі систематичної повної несплати орендної плати — у цьому разі оцінювати істотність порушення немає потреби;
— якщо орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, то застосуванню підлягає загальне правило ч. 2 ст. 651 ЦКУ.
Важливо! Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець зазнав значних збитків, то такий договір має бути розірваний саме на підставі ч. 2 ст. 651 ЦКУ;
— поняття «несплата», вжите у п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗКУ, потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати, у строки, визначені договором, що відповідатиме дотриманню принципу збереження договору та забезпечення справедливого балансу інтересів сторін договору оренди землі.
Повертаючись до коментованої нами справи, Велика Палата ВС все-таки дійшла висновку, що укладені договори оренди землі мають бути розірвані, адже:
1) наявною є систематична повна несплата орендної плати (двічі — і не обов’язково поспіль), що вже є самостійною підставою для розірвання договорів та повернення земельних ділянок селищній раді,
2) факт спати заборгованості після звернення до суду значення не має.
Утім, на нашу думку, якби не було двічі повної несплати орендної плати, такі договори однаково було б розірвано, адже сума заборгованості з огляду на наведені вище висновки є значною для селищної ради.