Одним із видів інвестицій фізосіб, які поширені в Україні, є придбання нерухомості. Часто при цьому власники здають цю нерухомість в оренду. Чи треба фізособам-орендодавцям реєструватися ФОПами? Які документи оформляти, надаючи нерухомість в оренду? Чи є можливість обрати оптимальну систему оподаткування? Усі ці питання розглянемо в двох статтях.
У цій статті поговоримо про загальні питання, які виникають у фізосіб-орендодавців, та про нюанси надання в оренду житлової нерухомості. В окремій статті йтиметься про надання в оренду нежитлової нерухомості.
Почнімо з найпростішого запитання.
Чи потрібно реєструватися підприємцем?
Відповідаючи на це запитання, податківці кажуть: «У разі якщо фізична особа має у власності декілька квартир, які здає в оренду на постійній основі, то така фізична особа зобов’язана зареєструватися суб’єктом господарської діяльності і сплачувати податки відповідно до обраної системи оподаткування».
Утім, пояснень, чому фізособа зобов’язана це зробити, податківці в роз’ясненні не наводять. Тому розгляньмо цю вимогу докладно.
Чому податківці кажуть про декілька квартир? А якщо у людини лише одна квартира, яку вона хоче надавати в оренду?
На практиці у фізосіб-орендодавців, справді, декілька квартир. В одній з яких вони мешкають самі, а решту (одну чи кілька) надають в оренду іншим фізособам.
А що означає оце «на постійній основі»? Що податківці мають на увазі?
Податківці не пояснюють, а законодавчо цього не визначено. Але ж не може це бути так лише тому, що «ДПС так каже».
До 2011 року діяв Декрет КМУ від 17.03.1997 «Про податок на промисел». Він говорив, що у разі коли продаж товарів здійснюється протягом календарного року більше ніж чотири рази, така діяльність вважається систематичною і зобов’язує громадян зареєструватися суб’єктами підприємництва відповідно до чинного законодавства України.
І ціла низка судових рішень, навіть пізніших за 2010 рік, посилається на ці «більше ніж 4 рази» як на ознаку того, що діяльність фізособи є підприємницькою і потребує реєстрації ФОПом. Щоправда, вже без посилання на скасований Декрет, але теж без належної аргументації.
Проте у постанові Пленуму Верховного Суду України від 25.04.2003 №3 зазначено: «Під здійсненням особою, не зареєстрованою як суб’єкт підприємництва, будь-якого виду підприємницької діяльності з числа тих, що підлягають ліцензуванню, слід розуміти діяльність фізичної особи, пов’язану з виробництвом чи реалізацією продукції, виконанням робіт, наданням послуг з метою отримання прибутку, яка містить ознаки підприємницької, тобто провадиться зазначеною особою безпосередньо самостійно, систематично (не менше ніж три рази протягом одного календарного року) і на власний ризик».
Тобто під ризик визнання діяльності підприємницькою підпадають навіть 3 рази, а не 4!
А якщо укладено один договір оренди, але тривалої дії, наприклад на рік? На що звернуть увагу податківці і суди — на те, що договір один, чи на те, що за ним орендна плата сплачувалася щомісяця, тобто набагато частіше, ніж тричі на рік?
І ще один момент. У визначенні самого підприємництва.
Його визначення наводиться в ст. 3 ГКУ.
Господарська діяльність, що провадиться для досягнення економічних і соціальних результатів та з метою одержання прибутку, є підприємництвом, а суб’єкти підприємництва — підприємцями. Під господарською діяльністю у цьому Кодексі мається на увазі діяльність суб’єктів господарювання у сфері суспільного виробництва, спрямована на виготовлення та реалізацію продукції, виконання робіт чи надання послуг вартісного характеру, що мають цінову визначеність.
Щоправда, ГКУ за півроку втратить чинність, проте зараз керуємося його положеннями. Що буде за півроку, — розповімо в окремій статті.
По-перше, чи підпадає надання нерухомості в оренду під реалізацію товарів, робіт чи послуг? На думку автора, ні.
За науково-практичним коментарем до ГКУ товар — це продукт праці, призначений для подальшої реалізації, а не для споживання. Реалізація (тобто продаж) товарів означає передачу майна (товару) у власність другій стороні (покупцеві). Це не підпадає під визначення відносин оренди.
За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦКУ).
Виконання робіт регулюється відносинами підряду. За договором підряду одна сторона (підрядник) зобов’язується на свій ризик виконати певну роботу за завданням іншої сторони (замовника), а замовник — прийняти й оплатити виконану роботу (ст. 837 ЦКУ). Договір підряду може укладатися на виготовлення, обробку, переробку, ремонт речі або на виконання іншої роботи з переданням її результату замовникові.
За договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов’язується за завданням іншої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається у процесі вчинення певної дії або провадження певної діяльності (ч. 1 ст. 901 ЦКУ).
Таким чином, основний критерій відмінності роботи від послуги, на який найчастіше звертається увага в суді — це майновий результат роботи і відсутність такого у послуги.
Майнового результату під час оренди немає. Але чи є послуга? Якщо йти за ЦКУ, то ні. Адже ЦКУ в статтях 759 та 760 пояснює, що таке оренда, а у статті 901 — що таке послуга, тобто розрізняє їх. Те, що оренда не є послугою, підтверджує і лист Мін’юсту від 23.02.2004 №8-11-19.
Тож, позаяк фізособа, яка надає нерухомість в оренду, не продає товарів, не виконує робіт і не надає послуг, то навіщо ж їй реєструватися ФОПом? Тільки тому, що вона регулярно отримує дохід? Але таких випадків багато. Наприклад, якщо людина отримує відсотки за депозитом у банку, це ж не означає, що їй треба реєструватися ФОПом.
Проте податківців це не зупиняє. Вони вважають надання нерухомості в оренду саме послугою, а орендну плату — платою за надання послуг. І лише тому, що так вважає ПКУ. Забуваючи при цьому, що ПКУ регулює тільки питання оподаткування певних операцій, а не випадки реєстрації ФОПів.
Висновок: реєструватися ФОПом чи ні у разі надання житла в оренду, фізособа вирішує самостійно. Але, якщо не зареєструватися, то можливі спори з податківцями. Спори можуть бути з різних підстав: і щодо оформлення документів на оренду, і щодо порядку проведення розрахунків за договором, і щодо того, які податки мають бути сплачені.
Зареєструватися ФОПом досить просто. Це можна зробити навіть за допомогою «Дії».
Які документи мають бути оформлені між орендодавцем і орендатором житла
Договір оренди між фізособами:
— письмова форма. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладають у письмовій формі (ст. 793 ЦКУ);
— нотаріальне посвідчення. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Хто має бути зазначений у договорі орендодавцем: ФОП чи фізособа? Можливі обидва варіанти.
Акт приймання-передачі.
Передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), що його підписують сторони договору (ст. 795 ЦКУ). Таким документом є акт приймання-передачі майна, який є необхідним додатком до договору найму. Зазначений документ підтверджує факт передання майна від однієї особи іншій, і саме з моменту його підписання починається відлік строку, з якого має розраховуватися сплата орендної плати.
Повернення наймачем предмета договору найму теж оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.
Отже, головними документами, які обов’язково треба оформити при передачі в оренду житла, є договір оренди й акт приймання-передачі приміщення від орендодавця орендарю. Право отримувати орендну плату виникає в орендодавця вже на підставі цих документів у розмірі, зазначеному в договорі.
Чи оформлювати акти про надання послуг? Якщо ви зареєструєтеся ФОПом, то бажано (хоча ЦКУ цього й не вимагає). Втім, про це ми поговоримо в розділі про оподаткування.
Решту документів оформлюють лише в тому разі, якщо цього вимагає договір або спеціальне законодавство. Наприклад, страхування нерухомості у зазначеному випадку не є обов’язковим. Але якщо сторони договору домовляться, що орендар зобов’язаний застрахувати орендоване майно, то він повинен оформити ще й договір страхування, про що повідомити орендодавця (у довільній формі, але, як правило, з доданням копії укладеного договору страхування). Якщо одержувачем суми страхування (вигодонабувачем) за договором страхування є орендодавець, такий договір є тристороннім. Тож і в орендодавця, і в орендаря буде свій примірник оригіналу такого договору.
А як щодо комунальних послуг? Договір про надання послуг з подання електроенергії, гарячої та холодної води, опалення, газу, Інтернету тощо укладається з власником житла.
Проте, якщо житло надається в оренду, то фактично користується комунальними послугами орендар. Тому він компенсує орендодавцю витрати на оплату цих комунальних послуг.
Серед поширених варіантів установлення орендної плати, які застосовуються на практиці, такі:
1) фіксований розмір орендної плати, визначеної сторонами у договорі, у складі якої вже враховано компенсацію за комунальні платежі;
2) розмір орендної плати за користування нерухомим майном (його частиною) з компенсацією орендарем плати за комунальними рахунками, що виставляються орендодавцю окремо.
Така компенсація може бути врегульована й окремим договором.
Чи регулює держава розмір орендної плати?
Для фізосіб — так! Розмір мінімальної суми орендного платежу встановлено згідно з Методикою визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб, затвердженою постановою КМУ від 29.12.2010 №1253.
Мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно визначається виходячи з мінімальної вартості місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна за такою формулою:
П = З х Р,
де: П — мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно у гривнях;
З — загальна площа орендованого нерухомого майна у кв. метрах;
Р — мінімальна вартість місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна з урахуванням його місцезнаходження, інших функціональних та якісних показників, що встановлюється органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких розміщене зазначене майно (далі — орган місцевого самоврядування), у гривнях.
Дізнатися про встановлений мінімальний розмір орендної плати за 1 кв. метр можна на сайті місцевої ради.
Наприклад, для Києва на 2025 рік мінімальний розмір орендної плати становить 38,18 грн за 1 кв. метр. Це зазначено в рішенні про бюджет м. Києва на 2025 рік, розміщеному на сайті КМДА.
Але при цьому застосовуються ще й додаткові коефіцієнти.
Яку систему оподаткування обрати?
Якщо ви не зареєструєтеся ФОПом.
Якщо ви надаватимете житло в оренду як звичайна фізособа, то за результатами звітного податкового року ви зобов’язані до 1 травня року, наступного за звітним, подати до органу ДПС за місцем своєї податкової адреси (проживання) декларацію про майновий стан і доходи, в якій задекларувати суму отриманого доходу та визначити податкові зобов’язання (податок на доходи фізичних осіб — 18% та військовий збір — 5%).
Приклад 1. Якщо ви — не ФОП, а звичайна фізособа й отримали дохід у вигляді орендної плати в розмірі 20 000 грн за місяць, то ви маєте заплатити 3 600 грн ПДФО та 1000 грн ВЗ.
ЄСВ з орендної плати не сплачується — це стала позиція податківців (які в цьому разі не вважають надання нерухомості в оренду наданням послуг).
Якщо орендарем буде суб’єкт господарської діяльності (ФОП або ЮО), то ПДФО та ВЗ з орендної плати має утримати орендар, як податковий агент! І подавати декларацію про майновий стан та доходи фізособі-орендодавцю не потрібно (якщо інших підстав для її подання немає) — про це каже п. 179.2 ПКУ.
Якщо ви зареєструєтеся ФОПом на загальній системі оподаткування.
Якщо ви бажаєте здавати житло в оренду як ФОП, то вам треба зазначити відповідний вид діяльності в ЄДР. Це 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».
Ви теж сплачуватимете ПДФО та ВЗ з підприємницького доходу у вигляді отриманої орендної плати, але оподатковуваний дохід визначатимете, зменшуючи його на витрати, зазначені у п. 177.4 ПКУ. Наприклад, на суму комунальних платежів, які ви сплачуватимете за житло, яке здаватимете в оренду. До речі, відшкодування комунальних платежів у такому разі теж вважатиметься підприємницьким доходом.
Незалежно від того, хто буде орендарем, звичайна фізособа чи суб’єкт господарювання, ПДФО та ВЗ з орендної плати доведеться платити ФОПу-орендодавцю. Він також зобов’язаний подавати річну декларацію про майновий стан та доходи з «підприємницькими» додатками Ф2 та ЄСВ1, у якій зазначати суму отриманого підприємницького доходу (рахується за «касовим методом», тобто за фактом отримання коштів) і суму ПДФО та ВЗ. Декларація подається до 1 травня року, наступного за звітним (пп. 49.18.4 ПКУ).
Але в такому разі ФОПу доведеться платити і ЄСВ за себе (за ставкою 22%). З січня 2025 року мінімальна місячна сума ЄСВ становить 1 760 грн, а максимальна — 35 200 грн. Суму такого ЄСВ теж треба зазначити в декларації про майновий стан та доходи, зокрема, в додатку ЄСВ1 і рядку 22.1 декларації.
Приклад 2. Якщо ви — ФОП на загальній системі оподаткування й отримали дохід у вигляді орендної плати в розмірі 20 000 грн за місяць, то ви маєте заплатити 3 600 грн ПДФО та 1 000 грн ВЗ. А ще ЄСВ 4 400 грн.
Доведеться подумати і про ПДВ (так, щодо ПДВ податківці вважають надання нерухомості в оренду послугами). Якщо річна сума (тобто за 12 календарних місяців) доходу від надання житла в оренду (а також інших можливих підприємницьких доходів) перевищить 1 млн грн.
Приклад 3. Якщо ви — ФОП на загальній системі оподаткування й отримали дохід у вигляді орендної плати за останні 12 місяців у сумі 1 200 000 грн, то ви маєте зареєструватися платником ПДВ. Заяву треба подати не пізніше 10 числа календарного місяця, наступного за місяцем, в якому вперше досягнуто обсягу оподатковуваних операцій — 1 000 000 грн.
Зверніть увагу! Для оподаткування ПДВ діє правило «першої події». Тобто оподатковувана операція може виникнути як за фактом підписання акта про надання послуг, так і за фактом отримання оплати за такі послуги.
Ставка ПДВ, яка застосовується для таких послуг, дорівнює 20%. Утім, платник ПДВ має право і на податковий кредит, якщо придбаває товари або послуги, які використовує у підприємницькій діяльності.
Якщо ви зареєструєтеся ФОПом на спрощеній системі оподаткування.
Для цього теж треба зазначити відповідний код діяльності в ЄДР.
На ЄСВ та ВЗ ви не зекономите. Адже з 2025 року ФОПи-«єдинники» сплачують їх так само, як і ФОПи-«загальники». Про це ми писали наводили приклади податкового навантаження у 2025 році за різними групами платників ЄП.
Отже, доведеться подавати і декларацію з ЄП та ЄСВ (група 2 подає її протягом 60 днів після закінчення звітного року, а група 3 звітує щокварталу протягом 40 днів після закінчення звітного кварталу).
Зекономити можна лише на тому, що ставка єдиного податку менша, ніж ПДФО (щоправда, ЄП сплачується з усієї суми доходу, а не з прибутку). До того ж ФОПи групи 2 не є платниками ПДВ, а ФОПи групи 3 мають право вибору, бути платниками ПДВ чи ні (ставка ЄП при цьому 3% або 5% відповідно).
Але є обмеження. Крім загальних обмежень (щодо суми річного доходу), є і спеціальні щодо видів діяльності.
ФОП-платник ЄП групи 1 не має права здавати в оренду нерухоме майно.
ФОП-платник ЄП групи 2, має право надавати послугу з надання в оренду нерухомого майна, але виключно платникам єдиного податку або населенню (фізособам). Діють для групи 2 й обмеження щодо площі нерухомості, яка надається в оренду.
ФОП-платник ЄП групи 3 може здавати в оренду нерухомість будь-кому, з урахуванням обмежень, визначених ПКУ щодо площі нерухомості, яка здається в оренду.
Для житла обмеження дорівнює 400 квадратних метрів. Це загальна площа житлової нерухомості, що її ФОП групи 2 і 3 може надавати в оренду, залишаючись «єдинником».