Діяльність з управління багатоквартирним будинком регулюється насамперед Законом №417, Законом про ЖКП тощо. А також підзаконними нормативними документами, наприклад Правилами №712.
Постановою №712 також затверджено Типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.
Управління багатоквартирним будинком здійснюється на підставі договору, що укладається згідно з Типовим договором.
Відповідно до п. 7 ч. 1 ст. 1 Закону №417, управитель багатоквартирного будинку (далі — управитель) — фізособа-підприємець або юрособа — суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором зі співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.
Відповідно до п. 12 ч. 1 ст. 2 Закону про ЖКП, послуга з управління багатоквартирним будинком — результат господарської діяльності суб’єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 5 Закону про ЖКП, послуга з управління багатоквартирним будинком включає:
— забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, перебуває у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговування внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо;
— купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;
— поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;
— інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку.
Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону про ЖКП, вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін, крім випадку обрання управителя органом місцевого самоврядування.
Відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону про ЖКП, ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, та включає:
1) витрати на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, крім витрат на обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги, у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем;
2) винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.
Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території є невід’ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території враховує Обов’язковий перелік робіт (послуг).
З наведеного вище випливає, що управитель будинку надає послугу з управління. До складу цієї послуги включаються витрати на роботи (послуги), наведені в п. 1 ч. 1 ст. 5 Закону про ЖКП і в Обов’язковому переліку робіт (послуг).
За надання цієї послуги управитель отримує плату, ціна якої (тариф) включає як відшкодування витрат, так і винагороду управителя.
Винагорода управителя в цьому разі — це прибуток управителя (доходи мінус витрати).
Таким чином, у бухгалтерському обліку управителя господарські операції з надання послуги управління відображають у загальному порядку. Витрати, які згідно з НП(С)БО 16 включаються до складу виробничої собівартості послуги, відносять на рахунок 23. Це, повторимося, витрати на виконання робіт (послуг), наведених у п. 1 ч. 1 ст. 5 Закону про ЖКП і в Обов’язковому переліку робіт (послуг).
Таким чином, ці витрати відображатимуть проведеннями:
Д-т 23 К-т 661, 651 — нарахування зарплати і ЄСВ працівників;
Д-т 23 К-т 631 — отримано послуги сторонніх організацій, наприклад електропостачання спільного майна будинку.
Якщо для надання цих послуг управитель придбаває МНМА, ОЗ, їх у загальному порядку зараховують на баланс, на субрахунок 112, рахунок 10. І в загальному порядку нараховують амортизацію таких МНМА, ОЗ, яку відносять на собівартість послуги:
Д-т 23 К-т 131, 132.
Наприкінці кожного місяця, згідно зі встановленим тарифом та відповідною загальною площею, що перебуває у власності кожного співвласника, кожному такому співвласнику виставляються послуги управління (визнається дохід у бухгалтерському обліку, див. таблицю нижче).
Таблиця
Бухгалтерський облік в управителя багатоквартирного будинку
| № з/п |
Господарська операція | Бухоблік | |
| Д-т | К-т | ||
| 1. | Нарахування зарплати працівникам | 23 | 661 |
| 2 | Нарахування ЄСВ на зарплату працівників | 23 | 651 |
| 3. | Отримано послуги з електропостачання будинку від обленерго | 23 | 631 |
| 4. | Придбано МНМА, ОЗ | 15 | 631 |
| 5. | Придбані МНМА, ОЗ введено в експлуатацію | 112, 10 | 10 |
| 6. | Нараховано амортизацію на МНМА, ОЗ | 23 | 13 |
| 7. | Визнано дохід від наданих послуг | 361 | 703 |
| 8. | Дохід віднесено на фінрезультати | 703 | 791 |
| 9. | Списано собівартість наданих послуг | 903 | 23 |
| 10. | Собівартість реалізації віднесено на фінрезультати | 791 | 903 |
| 11. | Отримано оплату за надані послуги від співвласників | 311 | 361 |
Нормативна база
- Закон №417 — Закон України від 14.05.2015 р. №417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
- Закон про ЖКП — Закон України від 09.11.2017 р. №2189-VIII «Про житлово-комунальні послуги».
- Правила №712 — Правила надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджені постановою КМУ від 05.09.2018 р. №712.
- Обов’язковий перелік робіт (послуг) — Обов’язковий перелік робіт (послуг), витрати на які включаються до складу витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, затверджений наказом Мінрегіонбуду від 27.07.2018 р. №190.