• Посилання скопійовано

Купили кота в мішку — суд не допоможе

ТОВ на електронних торгах придбало приміщення та підписало акт його приймання-передачі у м. Києві (адреса нерухомості — м. Миколаїв). Потім самого приміщення у м. Миколаєві покупець не знайшов. Але суд вирішив, що підпис покупця на акті свідчить про згоду на всі умови без фізичного огляду1.

Уже вкотре? повертаючись до умов укладення господарських договорів та уважного складання та вичитування документів, що складаються на його виконання, у т. ч. актів приймання-передачі, доводиться розповідати про прикрі наслідки сліпої довіри та недбалості покупця. Шкода, але українському бізнесу доводиться вчитися на власних помилках та зазнавати збитків через банальну необачність.

Iсторія, про яку ми вирішили розповісти, починалася дуже позитивно. Покупець придбав у банку на електронних торгах нерухоме майно.

Такі угоди мають певні специфічні особливості — жорсткі умови та строки підписання договорів та актів до них.

1 Постанова ВС від 04.02.2020 р. у справі №915/239/19.

Умови акта та договору, укладеного на електронних торгах

Згідно з договором, який потім став предметом спору, покупець засвідчує, що відчужуване майно ним оглянуто, недоліків або дефектів, які перешкоджали б його використанню за цільовим призначенням, на момент огляду виявлено не було; претензій до продавця щодо якісних характеристик та недоліків відчужуваного нерухомого майна позивач не має.

Передається нерухоме майно за актом приймання-передачі, складеним у простій письмовій формі в день укладення (підписання) сторонами та нотаріального посвідчення цього договору, із одночасною передачею покупцю технічної документації на нерухоме майно, зокрема технічних паспортів.

Покупець зобов'язаний прийняти від представника продавця придбане нерухоме майно і використовувати його відповідно до цільового призначення, підписати акт приймання-передачі нерухомого майна в день укладення цього договору.

Зверніть увагу! Місцем укладання (підписання) та посвідчення цього договору було визначено місто Київ. А ось саме придбане приміщення за актом приймання-передачі нерухомого майна та документів до договору купівлі-продажу нерухомого майна знаходиться у Миколаєві.

Згідно з актом приймання-передачі нерухомості, складеним на підставі цього договору, продавець передав, а покупець прийняв нерухоме майно — нежитлові приміщення. В акті наголошується, що покупець оглянув нерухоме майно до підписання акта, претензій щодо стану, якісних та технічних характеристик нерухомого майна покупець не має.

Але акт необачно був підписаний покупцем у момент підписання договору купівлі-продажу майна, тобто у Києві.

Звісно, покупець не міг очікувати вкрай неприємного сюрпризу, прибувши до м. Миколаєва та реально оглянувши придбані приміщення.

А прикрість ситуації в тому, що в цей момент з'ясувалося: за адресою, зазначеною у документах покупця, приміщення з характеристиками, наведеними в договорі, немає.

Чому покупець програв у судах?

Покупець, вочевидь вражений побаченим, звернувся до суду з позовом до банку та просив виконати зобов'язання в натурі й передати нерухоме майно. На думку покупця (ПП «БКБ»), позаяк положення п. 1 ч. 1 ст. 532 ЦКУ передбачають передачу нерухомого майна за місцезнаходженням цього майна, фактична передача придбаного ним нерухомого майна не відбулася.

Справді, відповідно до ст. 532 ЦКУ місце виконання зобов'язання встановлюється у договорі. Якщо місце виконання зобов'язання не встановлено у договорі, за зобов'язаннями про передання нерухомого майна виконання провадиться за місцезнаходженням цього майна. Зобов'язання може бути виконане в іншому місці, якщо це встановлено актами цивільного законодавства або випливає зі суті зобов'язання чи звичаїв ділового обороту.

Проте суди першої та апеляційної інстанції вважають1, що позаяк у договорі купівлі-продажу не зазначено місця виконання зобов'язання щодо передання покупцеві придбаного ним об'єкта нерухомості, то воно могло бути виконане й у м. Києві. При цьому покупець мав право вимагати від продавця передати йому придбане ним нерухоме майно за його місцезнаходженням у м. Миколаєві та не приймати виконання зобов'язання у м. Києві.

1 Рішення Господарського суду Миколаївської області від 04.07.2019 р. у справі №915/239/19, постанова Південно-західного апеляційного господарського суду від 08.10.2019 р. у справі №915/239/19.

Верховний Суд підтримав таку позицію судів попередніх інстанцій та наголосив, що підписанням акта приймання-передачі нерухомого майна ПП «БКБ» засвідчило свою згоду на виконання зобов'язання банком передати придбаний ним об'єкт нерухомості, який знаходиться у м. Миколаєві, не за його місцезнаходженням, а у м. Києві, і прийняло виконане відповідачем зобов'язання без будь-яких заперечень.

Верховний Суд також погоджується, що підписаний сторонами акт приймання-передачі нерухомого майна та документів до договору купівлі-продажу нерухомого майна є належним, допустимим і достовірним доказом виконання продавцем зобов'язання з передання покупцю нерухомого майна.

Звісно, вже під час судового розгляду справи покупець зрозумів, що його ошукали, проте від не зміг надати суду доказів підписання ним акта приймання-передачі нерухомого майна внаслідок примусу, обману, неусвідомлення ним його змісту або наслідків тощо. Покупець банально довірився особливостям укладення договорів на електронних торгах, порядку нотаріального засвідчення договору та цілком законної перереєстрації нерухомості на нового власника.

Наслідки такої довірливої необачності покупця — відмова у позові всіма судовими інстанціями.

Що сказав суд першої інстанції

<...> Як вбачається з наданих суду документів, у договорі купівлі-продажу від 12.09.2017 р. не зазначено місце виконання зобов'язання з передавання покупцеві придбаного ним об'єкта нерухомості, у зв'язку з чим, враховуючи положення статті 526 ЦК України та статті 197 ГК України, покупець мав право вимагати від продавця передавання йому цього об'єкта за місцем його знаходження і не приймати виконання у м. Києві.

Одночасно із суті зобов'язання, що виникло на підставі Договору, вбачається можливість виконання Договору у м. Києві.

Зокрема, покупець засвідчив, що майно ним оглянуте і його стан влаштовує покупця. Сторони, які обидві знаходяться у м. Києві, погодили приймання-передачу у день укладення Договору та засвідчили, що інформація, надана ними для укладення цього Договору, станом на день його нотаріального посвідчення не змінилась. Договір також не містить заборони виконання умов Договору у м. Києві. <...>

Фактично підписанням акта приймання-передачі нерухомого майна позивач засвідчив свою згоду на виконання обов'язку відповідача передати об'єкт у м. Києві і прийняв виконання, запропоноване відповідачем. <...>

Позивач не надав доказів підписання ним акта приймання-передачі нерухомого майна від 12.09.2017 р. внаслідок примусу, обману, неусвідомлення ним його змісту або наслідків тощо. <...>

Рішення Господарського суду Миколаївської області від 04.07.2019 р. у справі №915/239/19

Порада від редакції

Отже, госпсуб'єктам слід пам'ятати, що:

1) навіть угоди, які укладаються на електронних торгах, потребують порад фахівців (юристів);

2) підписувати слід лише ті документи, зміст яких не викликає сумніву;

3) недоліки, дефекти, площу, технічну документацію та адресу варто перевіряти особисто або залучати представників (зокрема, спеціалістів у сфері нерухомості, рієлторів, представників та інших спеціалістів) безпосередньо за місцезнаходженням нерухомого майна.

Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»

До змісту номеру