9 листопада 2017 року було прийнято новий Закон про житлово-комунальні послуги (законопроект №1581-д). Він почне діяти вже через 6 місяців з дати його опублікування. Зміни насправді досить істотні і стосуються кожного з нас, тож бажано з ними ознайомитися вже зараз.
Новий понятійний апарат
Коментований закон вводить нові для українського законодавства поняття. Для українського ринку комунальних послуг поняття індивідуального споживача — не нове, але його визначення з'явилося щойно тепер.
Iндивідуальним споживачем може бути як фізична, так і юридична особа, яка є власником (співвласником) нерухомого майна, або за згодою власника інша особа, яка користується об'єктом нерухомого майна і отримує житлово-комунальну послугу для власних потреб та з якою або від імені якої укладено відповідний договір про надання житлово-комунальної послуги (далі — ЖКП). Отже, допоки немає окремого індивідуального договору про надання ЖКП, індивідуального споживача для компанії, що надає комунальні послуги, просто не існує.
На противагу індивідуальному споживачу, колективний споживач — це завжди тільки юридична особа, що об'єднує споживачів у будівлі та в їхніх інтересах укладає договір про надання комунальної послуги. У цьому разі укладається колективний договір про надання комунальних послуг. Він укладається за рішенням співвласників (на умовах, визначених у рішенні співвласників (об'єднання співвласників багатоквартирного будинку) із безпосереднім виконавцем комунальних послуг та є обов'язковим для виконання всіма співвласниками.
Житлово-комунальні послуги мають дві складові: житлові послуги і окремо комунальні послуги.
Житловою послугою є послуга з управління багатоквартирним будинком — у наших платіжках, як правило, ми бачимо рядки «Утримання прибудинкової території» та «Капітальний ремонт». Платежі за цими рядками мешканці здійснюють безпосередньо обслуговуючому/житловому кооперативу, ОСББ чи приватному ЖЕКу, і призначаються ці кошти на зарплату голові правління, бухгалтеру і всім працівникам за трудовими договорами та виконавцям за ЦПХ, робота яких полягає в обслуговуванні потреб мешканців будинку. Крім того, з цих сум оплачується утримання загального майна багатоквартирного будинку (прибирання, обслуговування внутрішньобудинкових систем, крім тих, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), поточний ремонт (наприклад, заміна лампочок), утримання ліфтів та електрична енергія для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку (та електроенергія, що йде на обслуговування зон загального користування у будинку, наприклад на рух ліфтів, на освітлення сходових клітин, на обігрів калорифером кімнат консьєржів тощо). По суті, плата за житлові послуги — це все те, що ми сплачуємо за функціонування власного будинку.
Iнша річ — комунальні послуги. Це ті послуги, що пов'язані із гарячим та холодним водопостачанням, поставками тепла в квартири, газопостачанням, водовідведенням, — всі ті послуги, які мешканці споживають не від будинку, а безпосередньо від виробників цих послуг, договір на поставку яких підписано безпосередньо адміністрацією ОСББ, кооперативу чи приватного ЖЕКу.
Договір про надання ЖКП
Договір про надання комунальної послуги укладається між виконавцем відповідної послуги (у Києві це зазвичай АТ «Київенерго», ПАТ «Київводоканал») та споживачем або особою, яка відповідно до договору або закону укладає такий договір в інтересах споживача, або з управителем багатоквартирного будинку з метою постачання електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку. Якщо виконавець займає на ринку монопольне становище, він не має права відмовити в укладенні договору.
Iстотні умови договору про надання ЖКП
Iстотними умовами договору про надання ЖКП є:
1) перелік послуг;
2) вимоги до якості послуг;
3) права і обов'язки сторін;
4) відповідальність сторін за порушення договору;
5) ціна послуги;
6) порядок оплати послуги;
7) порядок і умови внесення змін до договору, в тому числі щодо ціни послуги;
8) строк дії договору, порядок і умови продовження його дії та розірвання.
Відповідно до ч. 3 ст. 12 законопроекту №1581-д
У загальному порядку договір про надання комунальних послуг укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна зі сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим ще на один рік.
Будь-яка зі сторін може ініціювати укладення договору чи внесення змін до нього. Для цього слід письмово подати іншій стороні проект відповідного договору (змін до вже діючого договору), укладеного згідно з типовим договором. Якщо протягом 30 наступних днів споживач не сповістив виконавця про відмову від укладення договору (не надав своїх заперечень чи протоколу розбіжностей) і при цьому продовжував отримувати комунальну послугу від виконавця (в тому числі оплачував отримання таких послуг), договір чи зміни до нього вважаються укладеними в редакції, запропонованій виконавцем комунальних послуг.
Особливості укладання, зміни і припинення договорів про ЖКП у багатоквартирному будинку
Є три моделі укладення договору:
1) кожним співвласником багатоквартирного будинку самостійно (індивідуальний договір);
Нюанси індивідуального договору
До речі, укладаючи індивідуальний договір, слід уважно вивчити питання: хто за договором відповідає за обслуговування внутрішньобудинкових систем? Виконавець має забезпечити відповідність кількісних та якісних характеристик послуги встановленим нормативам на межі централізованих інженерно-технічних систем постачання послуги виконавця та внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку. При цьому до плати виконавцю не включається плата за обслуговування внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку.
Це потрібно взяти до уваги особливо тим мешканцям, що живуть у будинках зі зношеними внутрішньобудинковими системами. По суті, ці системи залишаються на утриманні співвласників, а це може дуже дорого коштувати мешканцям. Адже все технічне обслуговування, поточний та капітальний ремонти внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку здійснюються співвласниками чи залученими ними уповноваженими особами за рахунок співвласників.
2) від імені та за рахунок усіх співвласників багатоквартирного будинку управителем або іншою уповноваженою співвласниками особою (колективний договір);
Нюанси колективного договору
Колективний договір можна укласти лише з уповноваженою особою, яка представляє інтереси всього багатоквартирного будинку. Це може бути або правління кооперативу, ОСББ, або ж мешканці можуть делегувати представлення своїх інтересів керуючій компанії або одному зі співвласників будинку. Керуючими компаніями фактично в Україні стали колишні комунальні ЖЕКи, і якість наданих ними послуг зазвичай дуже низька. Щодо уповноваження одного конкретного мешканця на представлення інтересів всього будинку, то цей варіант також далекий від реальності, бо всьому будинку вкрай важко буде обрати людину, кандидатура якої задовольняла би всіх мешканців.
3) об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку або іншою юридичною особою, яка об'єднує всіх співвласників такого будинку та в їхніх інтересах укладає відповідний договір про надання комунальних послуг, як колективним споживачем.
Який варіант договірної моделі обрати, мають вирішити співвласники багатоквартирного будинку. У межах одного будинку є можливість обрати різні моделі роботи з різними постачальниками в межах окремих комунальних послуг (наприклад, гаряче водопостачання зазвичай є збитковою послугою, тож його можна оформити індивідуальними договорами із теплоенергетичною компанією). А от комунальні послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії надаються виключно на підставі індивідуальних договорів (ч. 2 ст. 14 законопроекту №1581-д).
У разі коли співвласники не дійшли згоди щодо конкретної моделі договірних стосунків або не дійшли згоди щодо розміру плати за обслуговування внутрішньобудинкових систем між виконавцем і споживачем, укладається індивідуальний договір.
Комерційний облік комунальних послуг
Весь комерційний облік комунальних послуг з постачання теплової енергії, гарячої води, централізованого водопостачання здійснюється вузлами обліку відповідних комунальних послуг. Ці вузли (лічильники) забезпечують загальний облік їх споживання в будівлі, її частині (під'їзді) згідно з показаннями його (їх) засобів вимірювальної техніки і мають бути обладнані окремим інженерним вводом.
Внески за встановлення, обслуговування та заміну вузлів комерційного обліку комунальних послуг з постачання теплової енергії, гарячої води, централізованого водопостачання мають бути включені до плати виконавцю відповідної комунальної послуги і в рахунку відображатися окремо. На сьогодні це також оформлюється окремим рахунком на надану послугу після встановлення лічильника.
Щодо комерційного обліку комунальних послуг з постачання та розподілу природного газу і з постачання та розподілу електричної енергії у багатоквартирному будинку, то ці послуги обліковуються на підставі індивідуальних лічильників.
Ціни, тарифи
За загальним правилом вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін (крім випадку обрання управителя органом місцевого самоврядування).
Ціна послуги з управління визначається у договорі про надання послуг з управління з розрахунку на один квадратний метр загальної площі приміщення (квартири). Така ціна не береться просто зі стелі. Вона має включати в себе компенсаційну складову та винагороду управителя за його роботу. В компенсаційну складову потрапляють витрати на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, крім витрат на обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги, у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем. Невід'ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком буде кошторис. Саме кошторис має містити обов'язковий перелік робіт (послуг)1, а також періодичність виконання (надання) робіт (послуг) з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території.
1 Затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері житлово-комунального господарства.
Частина 3 ст. 10 коментованого законопроекту надає право споживачам запитувати в управителя інформацію про фактичні витрати управителя в межах кошторису витрат.
Абонплата
Запроваджується таке поняття, як «плата за абонентське обслуговування». Його суть полягає в тому, що це платіж, який споживач сплачує безпосередньо виконавцю комунальної послуги саме за індивідуальним договором для відшкодування витрат виконавця, пов'язаних з:
— укладенням договору про надання комунальної послуги;
— здійсненням розподілу обсягу спожитих послуг між споживачами;
— стягненням плати за спожиті комунальні послуги;
— в окремих випадках також і витратами на обслуговування приладів — розподілювачів теплової енергії та/або вузлів обліку, що забезпечують індивідуальний облік споживання відповідної комунальної послуги у квартирах (приміщеннях) багатоквартирного будинку.
Погодьтеся, досить абстрактне визначення. По суті, це обов'язковий платіж теплоенергетичній чи водопостачальній компанії незалежно від обсягу спожитих у конкретному місяці послуг! До речі, щодо послуг з постачання та розподілу природного газу і з постачання та розподілу електричної енергії абонплати не передбачено. Граничний розмір абонплати затверджується Кабміном.
Не йдеться про додатковий платіж! Абонплата має бути виділена з уже встановлених нацрегулятором тарифів на тепло і воду, таким чином, щомісячний платіж споживача буде просто розбитий на дві платіжні квитанції.
Відсутність споживання послуг та відімкнення опалення/централізованого гарячого водопостачання
Передбачається, що виконавець комунальної послуги або управитель багатоквартирного будинку зобов'язаний самостійно (без будь-якої заяви мешканців) здійснити перерахунок вартості комунальної послуги або послуги з управління багатоквартирним будинком за весь період їх ненадання, надання не в повному обсязі або невідповідної якості, а також сплатити споживачу неустойку (штраф, пеню) у порядку та розмірі, що визначені законодавством або договором.
Крім того, за період тимчасової відсутності в житловому приміщенні (іншому об'єкті нерухомого майна) споживача та інших осіб понад 30 календарних днів, за умови документального підтвердження відповідно до умов договорів про надання комунальних послуг, є можливість не сплачувати комунальні послуги. Але ж незрозуміло, які саме документи будуть підтверджувати цю відсутність?! I чи потрібно про це сповіщати наперед чи вже постфактум?
Передбачається, що неплатників за тепло і воду будуть відключати від систем постачання. На сьогодні законодавством це заборонено. I в принципі залишається відкритим питання: як це зробити технічно? Бо подача тепла в більшості випадків є вертикальною, і відключати теплопостачання можна окремими стояками — в такому випадку від припинення теплопостачання, крім боржників, будуть страждати і сумлінні мешканці. Передбачається, що відключати можна тільки колективного споживача. Очевидно, сумлінним сусідам доведеться домовлятися з боржниками.
Добровільне відімкнення від опалення та гарячої води
Законом передбачається і добровільне відімкнення від опалення та централізованого гарячого водопостачання. Досі відімкнути можна було лише будинок цілком. Таке обмеження передбачено для того, щоб уникнути розбалансування внутрішньобудинкових комунікацій.
Норми п. 7 розд. VI коментованого законопроекту передбачають можливість відімкнення, якщо у багатоквартирному будинку не менш як половина квартир та нежитлових приміщень відокремлена (відімкнена) від мереж централізованого опалення та централізованого постачання гарячої води. У такому разі власники квартир та нежитлових приміщень, приєднаних до таких мереж, не зобов'язані, але мають право виключно за власним рішенням відокремити (відімкнути) від них свою квартиру чи нежитлове приміщення та перейти на систему індивідуального теплопостачання (опалення та/або гарячого водопостачання).
Примусово відімкнути не можна — виключно за згодою власників квартир!
Відповідно до ч. 5 ст. 8 коментованого законопроекту виконавець комунальної послуги має право припинити/зупинити надання комунальних послуг у разі їх неоплати або оплати не в повному обсязі в порядку і строки, що встановлені законом та договором, крім випадків, коли якість та/або кількість таких послуг не відповідають умовам договору. За якою процедурою проводитимуть таке відключення, — наразі незрозуміло. Норми ч. 4 ст. 26 вищеназваного документа передбачають загальний алгоритм обмеження (припинення) надання відповідної комунальної послуги. Це має бути зроблено у присутності представника того, хто здійснює техобслуговування внутрішньобудинкових систем багатоквартирного будинку, представника компанії, що надає конкретну комунальну послугу, а також управителя або посадової особи чи працівника ОСББ. Про те, коли буде здійснено відімкнення/обмеження, всі учасники мають бути попереджені. Якщо раптом хтось із цих осіб, які були повідомлені про конкретні день та час здійснення обмеження (припинення) надання комунальної послуги, не з'явиться, представник комунальної компанії обмежиться лише власною присутністю і проведе відімкнення.
Пеня та штрафи
Передбачається, що платіжна дисципліна щодо споживачів комунальних послуг має бути суворішою. Стаття 26 коментованого документа передбачає нарахування пені у разі несвоєчасного здійснення платежів за житлово-комунальні послуги. Пеня визначається умовами договору, але не вище ніж 0,01 відсотка суми боргу за кожен день прострочення. Загальний розмір сплаченої пені не може перевищувати 100 відсотків загальної суми боргу. Сам факт нарахування пені — радше психологічний елемент, ніж справді дієвий платіжний фактор. За рік максимальна сума пені за окремою платіжкою становитиме 3,65%.
Нарахування пені починається з першого робочого дня, наступного за останнім днем граничного строку внесення плати за житлово-комунальні послуги, тобто пеня буде нараховуватися з 21 числа місяця, наступного за звітним (за який має бути сплачено за послуги). Пеня нараховуватиметься в розрізі окремих помісячних заборгованостей, а не на весь борг сукупно — про це варто пам'ятати. Крім того, нарахування пені має запрацювати з 1 січня 2019 року і ця норма не має зворотної дії в часі.
Від сплати пені звільняються ті споживачі, перед якими є заборгованості держави щодо компенсації пільг та субсидій, а також особи, яким затримують заробітну плату. Щоправда, такі факти мають бути підтверджені документально.
Виконавець комунальної послуги1 має право обмежити (припинити) надання відповідної комунальної послуги її споживачу (незалежно від обраної моделі організації договірних відносин) у разі непогашення в повному обсязі заборгованості за спожиті комунальні послуги протягом 30 днів після отримання споживачем попередження від виконавця. Як бачимо, достатньо несвоєчасного платежу хоча б від однієї квартири, щоб колективний споживач під тиском можливого нарахування пені та відімкнення комунальних послуг у всьому будинку був змушений коштами інших мешканців (або за рахунок свого заробітку) оплачувати комунальні послуги за боржника. Попередження від виконавця надсилається споживачу не раніше наступного робочого дня після закінчення граничного строку оплати комунальної послуги, визначеного законодавством та/або договором про надання відповідної комунальної послуги.
1 Це не стосується послуг з постачання та розподілу електричної енергії та природного газу.
Споживач має право вимагати від постачальника/управителя штраф за неякісне обслуговування, ненадання послуги або несвоєчасне усунення аварії. Розмір штрафів прописується в конкретному договорі. На сьогодні споживачі могли вимагати лише перерахунку за неякісну надану послугу. Тепер є можливість стягнути штраф. Принаймні в теорії.
Комунальні компанії можуть застосовувати штрафи за недопуск контролера до приладів обліку, пошкодження внутрішньобудинкових систем з вини споживача, відмову від надання показників лічильників тощо.
Юлія КЛОВСЬКА, головний редактор