Підприємство орендувало приміщення за договором оренди, де було зазначено суму орендної плати. Наразі власник пропонує оплачувати комунальні послуги окремо та сплачувати їх додатково до орендної плати. Як можна підтвердити, що ми використали відповідну кількість води, опалення, електроенергії, якщо лічильники встановлено на весь будинок? Як правильно внести зміни до договору оренди?
Справді, за договорами найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦКУ). За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (ч. 1 ст. 762 ЦКУ).
Проте загальних положень щодо визначення порядку чи встановлення розміру орендної плати у договорі недостатньо — чимало питань не врегульовано на законодавчому рівні. Наприклад, коли йдеться про оплату комунальних платежів.
Отже, серед поширених варіантів встановлення орендної плати, які застосовуються на практиці, такі:
1) сталий розмір орендної плати, визначеної сторонами у договорі, у складі якої вже враховано компенсацію за комунальні платежі;
2) розмір орендної плати за користування нерухомим майном (його частиною) з компенсацією орендарем плати за комунальними рахунками, що виставляються орендодавцю, окремо.
Отже, виходячи з умов запитання було укладено договір оренди приміщення, де визначено загальний (сталий) розмір орендної плати, який не залежить від розміру комунальних платежів. Проте у наведеній у запитанні ситуації орендодавець пропонує внести зміни до договору оренди та відокремити плату за користування приміщенням від комунальних платежів, які розраховуватимуться та відшкодовуватимуться (компенсуватимуться) окремо.
Відповідно, укладений та чинний договір оренди потребує внесення змін щодо розміру орендної плати та/або встановлення порядку відшкодування (компенсації) витрат орендодавця за комунальні послуги (окремо чи безпосередньо у тексті договору оренди приміщення). Відповідні зміни вносяться в порядку, встановленому договором оренди. За загальним правилом, зміна до договору вчиняється в такій самій формі, що й сам договір, якщо інше не встановлене договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту (ч. 1 ст. 654 ЦКУ).
Водночас цілком справедливим є побоювання орендаря щодо документального підтвердження суми компенсації (тепло, вода, електроенергія тощо).
По-перше, зважаючи на практику складання щомісячних актів наданих послуг оренди, на підставі яких орендарі сплачують орендну плату, орендар може підтвердити компенсацію вартості комунальних послуг або в тому самому акті наданих послуг оренди, або окремим актом. Відповідний порядок підтвердження такої компенсації варто прописати у договорі.
По-друге, важливим є питання підтвердження самих сум платежів за комунальні послуги, яких вимагатиме орендодавець, адже їх розмір неможливо встановити у договорі оренди. Такі суми щомісяця змінюватимуться.
Отже, для запобігання будь-яким спорам з приводу розміру комунальних платежів не обійтися без установленого сторонами порядку розрахунку їх відшкодування (компенсації) сторонами договору оренди. Для цього вони можуть обговорити питання обладнання орендованого приміщення окремими лічильниками для обліку тепла, води, електроенергії тощо. Якщо це неможливо, то вартість спожитих орендарем комунальних послуг орендодавці пропонують в окремих випадках визначати таким чином:
водопостачання — пропорційно до кількості працівників підприємства-орендаря, які працюють в орендованому приміщенні;
спожитої електроенергії — виходячи з потужності електроприладів і фактичного часу роботи;
централізованого опалення — зі співвідношення орендованої та загальної площ.
Утім, стверджувати, що запропонована схема влаштує орендарів, ще зарано.
Щодо водопостачання та централізованого опалення1, то за відсутності у квартирі (будинку садибного типу) та на вводах у багатоквартирний будинок засобів обліку води і теплової енергії плата за надані послуги справляється згідно з установленими нормативами (нормами) споживання:
— з централізованого постачання холодної та гарячої води і водовідведення — з розрахунку на одну особу та на ведення особистого підсобного господарства;
1 Пункт 21 Правил надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення, затверджених постановою КМУ від 21.07.2005 р. №630.
— з централізованого опалення — з розрахунку за 1 кв. метр (куб. метр) опалюваної площі (об'єму) квартири (будинку садибного типу) та з урахуванням фактичної температури зовнішнього повітря і фактичної кількості днів надання цієї послуги в місяці, який є розрахунковим.
Щодо електроенергії, то, згідно з п. 1.11 Правил користування електричною енергією, затверджених постановою Національної комісії з питань регулювання електроенергетики України від 31.07.96 р. №28 (далі — Правила №28), у разі передачі електроустановки або її частини в оренду та обумовлення договором оренди передачі орендареві відповідних повноважень щодо врегулювання договірних відносин з електропередавальною організацією та/або постачальником електричної енергії щодо електрозабезпечення орендованої електроустановки або її частини між орендарем та суб'єктами електроенергетики мають бути укладені відповідні договори згідно з вимогами Правил №28. Тобто орендодавець виступає в ролі основного споживача електроенергії, а орендар — субспоживача. При цьому споживача не позбавлено права відпускати енергію субспоживачам.
Згідно з Правилами №28, орендар як субспоживач електроенергії повинен мати два договори: з основним споживачем, тобто орендодавцем (щодо використання його електромереж), і з постачальником електроенергії. Втім, на практиці складання таких договорів є нереальним у зв'язку з висуванням надто багатьох вимог.
Тому якщо орендодавець не надав орендареві повноважень щодо укладення останнім відповідних договорів з постачальником електричної енергії, то за передану та поставлену орендарю електроенергію повинен розраховуватись орендодавець як безпосередній власник електроустановок, які здаються в оренду. Отже, за спожиту електроенергію платить орендодавець і, як сказано у листі від 31.07.2009 р. №5146/11/17-09, включає плату до орендної (тобто про компенсацію вартості електроенергії орендарем говорити некоректно).
Проте на практиці, з метою формування витрат підприємства, такий порядок врахування електроенергії застосовується нечасто. Як правило, акти про користування орендованим приміщенням містять суму оренди, а також окремо — суми електроенергії та комунальних платежів (за опалення та водопостачання).
Таким чином, на нашу думку, навіть якщо орендар погодиться на запропоновані умови та компенсуватиме плату за електроенергію та комунальні платежі окремо від орендної плати, все ж таки варто не просто складати двосторонній документ (акт про надання послуг оренди чи окремий акт) про фактичне користування орендованим приміщенням та комунальними послугами, а зазначати у таких документах ще й розрахунок сплаченої суми компенсації.
Отже, у наведеній у запитанні ситуації під час складання договору оренди радимо враховувати приписи Правил №28 та зазначати орендні платежі з розрахунку таких сум:
1) суми орендної плати за користування приміщенням;
2) суми фактично використаної (розрахованої) електроенергії та компенсації (відшкодування) комунальних платежів (водопостачання, центрального опалення тощо) зі складанням відповідного розрахунку згідно з порядком відшкодування (компенсації) витрат орендодавця за комунальні послуги (окремим додатком чи безпосередньо у тексті договору оренди приміщення).
Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»