Підприємство уклало договір оренди нерухомого майна (будівлі) з органами місцевого самоврядування. Договір закінчується, проте на жодні повідомлення про укладення додатка на продовження договору оренди місцева влада не реагує. Чи означає це, що органи місцевого самоврядування не бажають продовжити договір оренди? Чи продовжувати сплачувати орендну плату, перебуваючи при цьому в орендованому приміщенні після закінчення строку дії оренди?
Відповідно до приписів статті 10 Закону про оренду держмайна, термін, на який укладається договір оренди, є істотною умовою договору оренди.
Відповідно до частини 1 статті 763 ЦКУ, договір найму укладається на строк, установлений договором.
Відповідно до статті 2 Закону про оренду держмайна, орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.
Разом з тим, згідно зі ст. 285 ГКУ та ст. 777 ЦКУ, орендар (наймач) має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди. Частиною 3 ст. 17 Закону про оренду держмайна також передбачено, що після закінчення строку дії договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право (за інших рівних умов) на укладання договору оренди на новий строк, крім випадків, коли орендоване майно необхідне для потреб його власника.
Відповідно до ст. 764 ЦКУ, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який раніше був установлений договором. Аналогічна норма міститься і в ч. 2 ст. 17 Закону про оренду держмайна, відповідно до якої у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах.
Зі змісту зазначених правових норм випливає, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, якщо проти цього не заперечує орендодавець. У разі якщо орендується державне або комунальне майно, свої заперечення орендодавець може висловити лише протягом одного місяця після закінчення строку дії договору. Якщо орендодавець висловить свої заперечення упродовж зазначеного строку, договір припиняється, якщо ні — продовжується на тих самих умовах.
Наведемо приклади.
Приклад 1 За договором оренди орендар (приватне підприємство) належним чином користувалося комунальним приміщенням. Договір закінчився 10.06, проте до кінця липня так і не було отримано жодних заперечень про припинення договору та звільнення приміщення. Умовами договору оренди передбачено, що «... після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови що проти цього не заперечує орендодавець».
У такому разі, на нашу думку, орган місцевого самоврядування чи ОДА не скористалися правом заперечень, тож такий договір вважається пролонгованим на такий самий строк та на тих самих умовах.
При цьому, як зазначено у п. 4.1 Постанови пленуму ВГСУ від 29.05.2013 р. №12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна», для продовження дії договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.
Водночас, якщо умови договору містять вимоги щодо оформлення пролонгації оренди «додатковим договором, який є невід'ємною частиною Договору при обов'язковій наявності дозволу органу, уповноваженого управляти об'єктом оренди», то без підписання додатка не обійтися. Хоча сам факт неукладення додатка в цьому разі не припиняє дії оренди та не вимагає повернення майна.
Приклад 2 За договором оренди комунального майна передбачено, що «...у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором».
Договір закінчується 10.05. Лист про заперечення проти продовження дії договору складено (датовано) 08.05, проте отримано орендарем (ТОВ) лише 20.06, тобто після закінчення одного місяця.
Суди в таких випадках зазначають: якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.
При цьому факт отримання орендарем (ТОВ) листа відповідача із запізненням (тобто після закінчення місячного строку для повідомлення про відмову від пролонгації договору оренди) не свідчить про порушення органом місцевого самоврядування строків на повідомлення позивача про відмову від пролонгації договору. На думку ВГСУ1, чинне законодавство не ставить настання наслідків відмови орендодавця у продовженні договору оренди в залежність від дати отримання орендарем такої відмови, натомість встановлює обов'язок орендодавця вчинити дії за таким повідомленням у межах місячного строку, що і було зроблено орендодавцем.
1 Постанова ВГСУ від 06.10.2011 р. у справі №5023/1385/11.
2 Постанова ВГСУ від 17.06.2009 р. №35/289, http://vgsu.arbitr.gov.ua/docs/28_2377581.html.
Приклад 3 Після закінчення договору оренди орендар у місячний строк (як обумовлено договором) отримав листа від орендодавця — комунального підприємства щодо попередження підприємства-орендаря про закінчення строку дії договору оренди та з вимогою щодо звільнення орендованого приміщення та передачі його за актом приймання.
Вище ми вказували на те, що зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦКУ, частини другої статті 291 ГКУ, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону про оренду держмайна вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови що проти цього не заперечує орендодавець.
Ні ЦКУ, ні ГКУ, ні Закон про оренду держмайна не визначають, що слід розуміти під словосполученням «якщо проти цього не заперечує орендодавець», в якій формі має бути таке заперечення — у формі листа, повідомлення чи підписаного сторонами додатка до договору про припинення дії договору та визначення строків укладення акта повернення майна з оренди.
Отже, у разі наявності домовленостей такого роду, на нашу думку, таке є цілком можливим. Закон ставить наслідки незгоди на продовження строку дії оренди в залежність від повідомлення у строк, а в якій формі це буде зроблено, — фактично віддано на розсуд сторін. Якщо сторони чітко не визначили такої форми, то орендодавець на власний розсуд вирішує, яким чином та в якій формі надішле повідомлення-заперечення проти пролонгації оренди. Принаймні цей документ (у разі спору в суді) не залишиться поза увагою — суд2 може визнати договір оренди припиненим, а майно таким, що підлягає поверненню (а у разі продовження користування приміщенням — ще й зі сплатою орендної плати за фактичне користування предметом оренди).
Приклад 4 Договір про передачу в оренду державного та комунального майна укладався на конкурсних засадах. Строк дії такого договору закінчився, орендар отримав листа про участь у конкурсі на право оренди такого майна.
Згідно з частиною 3 статті 17 Закону про оренду держмайна, після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника.
Загалом суди розуміють це як «переважно перед іншими орендарями на рівних умовах» укласти договір оренди на новий строк.
Водночас, відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону про оренду держмайна, у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах.
Тобто маємо ось яку ситуацію. Відповідним рішенням міської ради затверджено порядок укладення договору оренди комунального майна, в одному з пунктів якого сказано: «Договір оренди комунального майна укладається на підставі наказу та рішення конкурсної комісії». Далі описується сам порядок проведення конкурсу.
Звісно, що в судах такі спори вирішуються по-різному, адже різняться самі умови укладення договорів оренди на умовах конкурсу. Як правило, в таких договорах прописується, наприклад: «У разі відсутності заяви однієї зі Сторін про припинення цього Договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця Договір уважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором. Зазначені дії оформляються додатковим договором, який є невід'ємною частиною Договору за обов'язкової наявності рішення органу місцевого самоврядування».
За вищенаведених умов договору, на нашу думку, правильними будуть такі дії орендодавця, щоб не порушити вимог ч. 2, 3 ст. 17 Закону про оренду держмайна:
1) орендодавець протягом одного місяця до дати закінчення строку дії надсилає свої заперечення проти продовження договору на тих самих умовах разом із пропозицією змін до договору оренди (наприклад, щодо розміру орендної плати), орендодавець повідомляє про припинення договору у разі непогодження;
2) орендар не погоджується з поданими пропозиціями — вважається, що сторони не домовилися про продовження строку дії оренди;
3) орендодавець повідомляє через ЗМІ про проведення конкурсу на право оренди, в якому, відповідно, мають право брати усі бажаючі, в т. ч. й колишній орендар.
За наведеного вище визнати в судовому порядку договір продовженим чи зобов'язати укласти договір на новий строк із попереднім орендарем, який має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, в судах досить складно1.
Також зазначимо, що ч. 3 ст. 17 Закону про оренду держмайна про «переважне право» не працює, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника (орендодавця). У разі якщо орендодавець має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.
Таким чином, підставою для відмови в продовженні договору оренди на новий строк є необхідність використання орендованого майна для потреб його власника. При цьому, як правило, суди не вимагають будь-яких пояснень чи підтверджень такої необхідності. Важливим є факт наявності письмового попередження про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору. Отримання письмового повідомлення про використання орендованого майна для власних потреб після закінчення визначеного законом тримісячного строку не має правових наслідків2.
1 Наприклад, постанова ВГСУ від 09.07.2012 р. у справі №5015/1385/11, http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/25144939, постанова ВГСУ від 17.04.2013 р. у справі №5021/1765/12, http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/30837581.
2 Ухвала ВАСУ від 07.12.2010 р. №К-27456/10.
Нормативна база
- ГКУ — Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. №436-IV.
- ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. №435-IV.
- Закон про оренду держмайна — Закон України від 10.04.92 р. №2269-XII «Про оренду державного та комунального майна».
Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»