Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) нерухомості фізособами має певні особливості. Про те, чи у всіх випадках матиме місце сплата ПДФО, а також що ще треба знати громадянам, які вирішили продати чи обміняти свою нерухомість, читайте далі.
Класифікація нерухомості з метою оподаткування ПДФО
У пунктах 172.1, 172.2 ПКУ наведено класифікацію об'єктів нерухомості з метою застосування ставок ПДФО. Проте ставка податку залежить не лише від самих об'єктів, а й від того, скільки разів на рік фізособа здійснює продаж об'єктів нерухомості, а також від того, як довго зазначена нерухомість перебуває у її власності (див. таблицю).
Розгляньмо практичні ситуації на прикладах.
Приклад 1 Громадянин Петров П. П. уклав у лютому 2013 р. договір продажу квартири. Проте у березні 2013 р. такий договір був добровільно розірваний сторонами, що було належним чином нотаріально завірено. У квітні 2013 р. Петров повторно уклав договір продажу квартири з новим покупцем. Яка ставка ПДФО застосовуватиметься в такій ситуації?
На думку автора, оскільки фізособою було продано нерухоме майно, зазначене у п. 172.1 ПКУ, а надалі цей договір продажу було анульовано, та й саме нерухоме майно продано повторно, то фактично здійснено продаж одного об'єкта. Підтримують таку позицію й фахівці Міндоходів у ЄБПЗ за категорією 160.22. Тому дохід з повторного продажу такої квартири повинен оподатковуватися за ставкою 0%, звісно, за умови що така квартира перебуває у власності платника податку понад три роки або отримана у спадщину. В іншому випадку дохід від продажу підлягає оподаткуванню за ставкою в розмірі 5% від її вартості.
Приклад 2 Сидорчук С. С. у квітні 2013 року продав житловий будинок, що перебував у його власності понад 3 роки, разом із земельною ділянкою, яка перебувала у його власності менше трьох років (не отримана у спадщину). Які в такому разі застосувати ставки ПДФО?
Згідно з консультацією в ЄБПЗ за категорією 160.22 (див. також лист ДПАУ від 22.03.2011 р. №2800/Л/17-0714, «ДК» №19/2011, коментар), у такому разі оподаткування доходів від продажу земельної ділянки та будинку відбуватиметься окремо. Дохід, отриманий від продажу земельної ділянки, підлягатиме оподаткуванню за ставкою 5%, адже вона перебувала у власності продавця менше 3-х років і не була отримана в спадщину. А ось дохід, отриманий від продажу житлового будинку, який перебуває у власності платника податку понад три роки, оподатковуватиметься за ставкою 0%.
Приклад 3 Громадянка Iванова В. В. вирішила продати квартиру (перший продаж протягом 2013 року), яка була отримана нею як подарунок. Така квартира перебувала у її власності менше трьох років. Яку ставку ПДФО слід застосувати в цьому разі?
Для початку нагадаємо, що кошти, майно, майнові чи немайнові права, вартість робіт, послуг, подаровані платнику податку, оподатковуються згідно з правилами, встановленими р. IV ПКУ для оподаткування спадщини (п. 174.6 ПКУ). Тобто при першому отриманні громадянами подарунків з метою оподаткування слід застосовувати правила оподаткування, встановлені для отримання спадщини. Водночас ПКУ не містить норм, які б говорили про однакове оподаткування подальшого продажу подарунка за правилами оподаткування подальшого продажу спадщини. У п. 172.1 зазначається, що «умова щодо перебування майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину», а про подарунки нічого не згадується. Крім того, п. 172.10 ПКУ уточнює, що продаж нерухомості, отриманої у подарунок, підлягає оподаткуванню за правилами ст. 172 ПКУ. Тому дохід від операцій з продажу одного разу на рік квартири, отриманої як подарунок, яка перебувала у власності менше трьох років, підлягає оподаткуванню на загальних підставах за ставками 5% при отриманні доходу резидентом і 15% та 17% при отриманні доходу нерезидентом.
База оподаткування ПДФО при продажу (обміну) нерухомості
Згідно з п. 172.3 ПКУ, дохід від продажу об'єкта нерухомості (при умові оподаткування) визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижчої від оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону. Перелік суб'єктів оціночної діяльності (тобто осіб, які мають право проводити професійну оцінку, зокрема й нерухомості) наведено у ст. 5 Закону №26581. Отже, перш ніж продавати (обмінювати) нерухомість, слід здійснити оцінку її вартості.
1 Закон України від 12.07.2001 р. №2658-III «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
Приклад 4 Громадянин Iванов I. I. продає квартиру, що перебувала в його власності менше 3-х років і не була отримана у спадщину, за ціною договору 150000,00 грн. Оціночна вартість квартири — 180000,00 грн. Отже, база оподаткування для ПДФО визначатиметься за більшою з наведених величин — 180000,00 грн. Оскільки квартира перебувала у власності громадянина менше 3-х років і не була отримана у спадщину, ставка ПДФО становить 5%. Отже, ПДФО дорівнює: 180000,00 х 5% = 9000,00 грн.
Якщо двоє громадян вирішили обмінятися нерухомістю (при умові оподаткування), то кожному з них окремо слід визначити оціночну вартість власної нерухомості, що обмінюється на іншу, та визнати базу оподаткування ПДФО виходячи з договірної вартості, але не нижчої від оціночної вартості. Отже, для обох сторін базою оподаткування буде більша з величин — або ціна, зазначена в договорі, або оціночна вартість майна, яке така сторона відчужує.
Виходячи з п. 172.3 ПКУ, якщо під час обміну отримано грошову компенсацію, то оподаткуванню вона підлягає залежно від виду нерухомості:
1) якщо продавець отримав грошову компенсацію, обмінюючи об'єкт, що входить до переліку об'єктів, наведених нами в рядку 1 таблиці (тобто відповідає абз. 1 п. 172.1 ПКУ), то така компенсація не підлягає оподаткуванню;
Таблиця
Об'єкти нерухомості з метою застосування ставок ПДФО
|
№
з/п |
Об'єкт нерухомості
|
Кількість проданих об'єктів протягом податкового року
|
Термін перебування нерухомості у власності фізособи
|
Ставка ПДФО*
|
|
1.
|
1) Житловий будинок; 2) квартира або її частина; 3) кімната; 4) садовий (дачний) будинок (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці***); 5) земельна ділянка, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 ЗКУ залежно від її призначення, а саме: а) для ведення фермерського господарства — в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів с/г підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де розташоване фермерське господарство. Якщо на території такої ради розташовано декілька с/г підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній по цих підприємствах. У разі відсутності с/г підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній по району; б) для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 га; в) для ведення садівництва — не більше 0,12 га; г) для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах — не більше 0,25 га, у селищах — не більше 0,15 га, у містах — не більше 0,10 га; ґ) для індивідуального дачного будівництва — не більше 0,10 га; д) для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 га |
Один | Понад 3 роки** |
0%
|
| Менше 3 років ** |
5%
|
|||
| Другий та наступні | Незалежно від строку перебування у власності |
5%
|
||
|
2.
|
1) Об'єкт незавершеного будівництва; 2) інші об'єкти нерухомого майна |
Незалежно від кількості проданих об'єктів | Незалежно від строку перебування у власності |
5%
|
| * Дохід від операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості, що здійснюються фізичними особами — нерезидентами, оподатковується в порядку, встановленому для резидентів, за ставками, визначеними в п. 167.1 ПКУ, тобто 15% та 17%. ** На продаж нерухомого майна, отриманого у спадщину, умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не поширюється. *** Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається. |
||||
2) якщо продавець отримав грошову компенсацію, обмінюючи об'єкт, що входить до переліку об'єктів, наведених у рядку 2 вищезгаданої таблиці (тобто відповідає п. 172.2 ПКУ), то така компенсація підлягає оподаткуванню ПДФО за ставкою 5%.
Приклад 5 Громадянин Петров П. П. обмінює будинок, що перебував у його власності протягом 3,5 року, оціночною вартістю 200000,00 грн на 2-кімнатну квартиру громадянина Сидорова С. С. оціночною вартістю 180000,00 грн, яка перебуває у його власності 2,5 року, з доплатою від Сидорова С. С. 20000,00 грн. Договірна ціна об'єктів нерухомості, як встановили сторони договору, дорівнює оціночній вартості майна. У цій ситуації:
1) громадянину Петрову П. П. не слід нараховувати та сплачувати ПДФО з оціночної вартості будинку за ставкою 5%, оскільки такий будинок перебуває у власності понад 3 роки. Оскільки доплату отримано за будинок, що входить до переліку об'єктів, наведених у п. 172.1 ПКУ (рядок 1 таблиці), то вона не підлягає оподаткуванню ПДФО;
2) громадянину Сидорову С. С. слід нарахувати ПДФО з оціночної вартості квартири за ставкою 5%, оскільки така квартира перебувала у його власності менше 3 років: 180000,00 х 5% = 9000,00 грн.
Порядок сплати ПДФО
Згідно зі статтями 657, 716 ЦКУ, договори купівлі-продажу, міни нерухомого майна підлягають нотаріальному посвідченню. Під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізособами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності:
1) оціночної вартості такого нерухомого майна;
2) документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору.
Сума ПДФО визначається та самостійно сплачується:
а) особою, яка продає або обмінює з іншою фізособою нерухомість, — до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни. Якщо об'єкт нерухомості відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на таке майно, то фізособа зобов'язана відобразити дохід від такого відчуження в річній податковій декларації;
б) якщо покупцем за договором купівлі-продажу (міни) нерухомості є юрособа чи фізособа-підприємець, така сторона договору є податковим агентом продавця щодо доходу, отриманого за цим договором. Тому, продаючи нерухомість юридичним особам чи підприємцям, громадяни не повинні самостійно сплачувати ПДФО — за них це зроблять податкові агенти.
Нагадаємо, що відповідно до п. 179.2 ПКУ обов'язок платника податків з подання річної податкової декларації вважається виконаним, якщо він отримував доходи від операцій продажу (обміну) майна, при нотаріальному посвідченні договорів за якими був сплачений ПДФО. Отже, громадяни, які відчужують нерухомість, звільнені від обов'язку подання річної декларації стосовно такого доходу.
Мар'яна КОНДЗЕЛКА, «Дебет-Кредит»