У попередній статті в «ДК» №11/2025 ми докладно розповіли про надання фізособами в оренду житлової нерухомості. Тож ті, хто цю статтю прочитав, уже добре знають правила такої діяльності.
А чим відрізняється оренда нежитлової нерухомості? Так, тут є свої нюанси, про які варто нагадати окремо.
Види нежитлової нерухомості
Одразу зазначимо, що коли ми кажемо про нерухомість у цій статті, то йдеться про нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Оренда землі варта окремої статті.
Тож нежитлова нерухомість: що під неї підпадає і чим вона відрізняється від житлової? Для наведення прикладів скористаємося визначенням зі ст. 14 ПКУ.
Таблиця
Види житлової та нежитлової нерухомості за ПКУ
| Житлова нерухомість — будівлі, зареєстровані згідно із законодавством як об’єкти житлової нерухомості, дачні та садові будинки | Нежитлова нерухомість — будівлі, їхні складові частини, що не є об’єктами житлової нерухомості |
| житловий будинок — будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості. Житловий будинок садибного типу — житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається з житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень (передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо) | будівлі готельні — готелі, мотелі, кемпінги, пансіонати, ресторани та бари, туристичні бази, гірські притулки, табори для відпочинку, будинки відпочинку |
| прибудова до житлового будинку — частина будинку, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін, і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну | будівлі офісні — будівлі фінансового обслуговування, адміністративно-побутові будівлі, будівлі для конторських та адміністративних цілей |
| квартира — ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання | будівлі торговельні — торговельні центри, універмаги, магазини, криті ринки, павільйони та зали для ярмарків, станції технічного обслуговування автомобілів, їдальні, кафе, закусочні, бази та склади підприємств торгівлі й громадського харчування, будівлі підприємств побутового обслуговування |
| котедж — одно-, півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою | гаражі — гаражі (наземні й підземні) та криті автомобільні стоянки |
| кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах — ізольовані помешкання в квартирі, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів | будівлі промислові та склади |
| садовий будинок — будинок для літнього (сезонного) використання, який у питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків | будівлі для публічних виступів (казино, ігорні будинки) |
| дачний будинок — житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку | господарські (присадибні) будівлі — допоміжні (нежитлові) приміщення, до яких належать сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо |
Отже, як бачимо, готельні будівлі, попри те що вони призначені для проживання в них, належать до нежитлової нерухомості. А якщо до житлового будинку будується ще щось, то вид такої будівлі залежить від того, як це побудовано: якщо є спільна з будинком капітальна стіна, то будівля вважається житловою. Якщо ж її немає (наприклад є будинок з окремою літньою кухнею), то така присадибна будівля вважається нежитловою.
Гаразд, а якщо склалася така ситуація: фізособа має у власності квартиру, яку бажає надавати в оренду під офіс або магазин чи навіть склад. Яким типом нерухомості тоді вважатиметься ця квартира?
Відповідь на це запитання відома. Приміщеннями, які використовуються для господарських потреб, є спеціально призначені будинки та споруди, тому таке господарське використання житлових приміщень зумовлює переведення їх до нежитлового фонду!
Переведення житлової нерухомості до нежитлової
Якщо аналізувати норми законодавства, то виходить, що це легше сказати, ніж зробити. Позаяк ст. 8 Житлового кодексу України накладає суворі обмеження на таке переведення.
Так, переведення придатних для проживання житлових будинків і житлових приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду до нежитлових, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення житлових будинків і житлових приміщень до нежитлових може здійснюватися за рішенням органів, зазначених у частині другій статті 7 цього Кодексу (це міські ради). Отже, щоб перевести житлове приміщення в нежитлове, потрібне рішення міської ради.
Закон допускає це, якщо житлове приміщення стає непридатним для проживання, проте на практиці це можливо й у разі, якщо власники житла бажають змінити його призначення.
З окремим будинком простіше, а от якщо йдеться про квартиру в багатоповерховому будинку, при цьому враховуються й інтереси інших мешканців цього будинку.
До нежитлових можуть бути переведені, як виняток, житлові приміщення, розташовані у цокольних поверхах, на перших поверхах та у виключних випадках на других поверхах житлових багатоповерхових будинків, окремо розташовані житлові будинки для розміщення в них об’єктів невиробничої сфери. Якщо квартира, що переводиться, розташована вище першого поверху, то всі приміщення, розташовані під нею, повинні мати статус нежитлових.
Утім, є ще низка обмежень, докладніше про які читайте тут.
Є консультація щодо такого переведення і на порталі «Дія». Докладніше про це читайте тут.
Документи, що треба надати для отримання рішення:
Заява. Подати заяву та решту документів можна особисто або через законного представника, надіславши їх поштою (рекомендованим листом).
Дані особистого паспорта й ідентифікаційного номера (копії особистого паспорта 1, 2 та 11 сторінок) (для фізосіб).
Свідоцтво про державну реєстрацію підприємства (засвідчено в установленому законом порядку), довідка про внесення до Єдиного державного реєстру (копія) (для юросіб).
Копія документа, що підтверджує право власності на житлове приміщення, житловий будинок.
Копія технічного паспорта на житлове приміщення або житловий будинок.
Письмова згода мешканців прилеглих квартир у разі втручання в елементи спільної власності.
Довідка про відсутність зареєстрованих осіб.
Технічний висновок щодо стану наявних будівельних конструкцій та інженерних мереж, можливості їх реконструкції та перепланування з метою зміни цільового призначення та висновок про можливість переведення житлових приміщень, житлового будинку до нежитлового фонду.
Згода об’єднання співвласників багатоквартирного будинку в разі розміщення квартири в будинку, де створено таке об’єднання.
Чи треба фізособі-орендодавцю нежитлової нерухомості реєструватися підприємцем?
Це питання ми вже вивчали й однозначної відповіді немає. Ось типова консультація на цю тему від податківців.
З одного боку, фізособи може здавати в оренду власне нерухоме майно як у межах підприємницької діяльності, так і без реєстрації фізособою- підприємцем.
З іншого боку, податківці вимагають: якщо фізособа має у власності декілька квартир, які здає в оренду на постійній основі, то така фізособа зобов’язана зареєструватися суб’єктом господарської діяльності і сплачувати податки відповідно до обраної системи оподаткування. Аналогічну вимогу вони висуватимуть і щодо нежитлової нерухомості. Головний критерій для них — це та сама «постійна основа», на якій об’єкт нерухомості здається в оренду. Проте чіткого визначення, що це таке, стосовно оренди в законодавстві немає, як немає і чітких критеріїв, коли виникає обов’язок зареєструватися ФОПом. Ми докладно з’ясували цю проблему в попередній статті.
Якщо ви вирішили стати ФОПом, зробити це досить просто. Це можна зробити навіть онлайн, за допомогою «Дії».
Який код КВЕД при цьому обрати? Той самий, що відповідає наданню в оренду житла. Це код КВЕД 68.20. Він включає в себе надання в оренду й управління власним або орендованим нерухомим майном:
— багатоквартирними будівлями та житлом;
— нежитловими будівлями, у т. ч. виставковими залами, складськими приміщеннями;
— земельними ділянками;
— надання будівель, упоряджених або неупоряджених квартир чи апартаментів для довготермінового використання зазвичай на умовах щомісячної або річної оплати.
Яку систему оподаткування при цьому обрати? Докладно це питання ми розглянули в попередній статті. Тут усе залежить від того, кому ви плануєте надавати нерухомість в оренду. Якщо фізособам або юрособам-«єдинникам», то для вас — друга група платників ЄП. Якщо ж ви плануєте надавати в оренду юрособам на загальній системі оподаткування, то це або третя група платників ЄП, або загальна система оподаткування.
Зверніть увагу! ФОП-«єдинник» може надавати в оренду нерухомість, але обмежений у площі! Згідно пп. 291.5.3 ПКУ не можуть бути платниками ЄП груп 1 — 3 ФОПи, які надають в оренду житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів!
Окреме питання щодо ПДВ. Так, з погляду ПКУ надання нерухомості в оренду — це послуга, щодо якої пільг немає.
Коли ви надаєте в оренду житлові приміщення, то бути платником ПДВ вам не вигідно: ваші клієнти, як правило, не платники ПДВ, податковий кредит їм не потрібен, а ви не маєте стільки витрат, щоб мінімізувати суму цього податку. Тож вам доводиться сплачувати 20% з орендної плати, і більшість фізосіб-орендодавців намагається цього уникнути. Зокрема, й тим, що не реєструється ФОПами — звичайна фізособа реєстрації платником ПДВ не підлягає (її немає в переліку тих, хто підлягає реєстрації платниками ПДВ у пп. 14.1.139 ПКУ).
Проте не забуваймо, що поріг обов’язкової реєстрації платником ПДВ — це 1 млн грн за 12 місяців. Що ж, за надання в оренду однієї квартири такий поріг мало хто перетинає. А от якщо йдеться про нежитлову нерухомість, то дохід може бути й більший. Саме тому податківці наполягають на реєстрації ФОПом у разі отримання доходу у вигляді орендної плати на постійній основі. Адже ФОПу, який отримує дохід понад мільйон на рік за оренду, доведеться платити з цього доходу і ПДВ.
Уникнути цього можна, обравши спрощену систему оподаткування. Адже платники ЄП групи 2 не можуть бути платниками ПДВ за визначенням (у них фіксована ставка ЄП, яка не передбачає сплату ПДВ). А от групу 3 можуть обирати, бути платниками ПДВ і сплачувати ЄП за ставкою 3% чи не бути платниками ПДВ і платити ЄП за ставкою 5%. Втрата статусу «єдинника» призводить до необхідності порахувати суму доходу за 12 місяців, які передують переходу на загальну систему оподаткування. Якщо сума доходу перевищує 1 млн грн, треба подати заяву про реєстрацію платником ПДВ. Якщо ж сума доходу менша, то стати платником ПДВ такий ФОП-«загальник» може тільки добровільно, за власним бажанням.
Які документи мають бути оформлені між орендодавцем і орендатором нежитлової нерухомості
Договір оренди між фізособами:
— письмова форма. Згідно зі ст. 793 ЦКУ договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладають у письмовій формі;
— нотаріальне засвідчення. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному засвідченню.
Акт приймання-передачі:
згідно зі ст. 795 ЦКУ передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) оформляють відповідним документом (актом), що його підписують сторони договору. Таким документом є акт приймання-передачі майна, який є необхідним додатком до договору найму. Зазначений документ підтверджує факт передання майна від однієї особи іншій, і саме з моменту його підписання починається відлік строку, з якого має розраховуватися сплата орендної плати.
Повернення наймачем предмета договору найму теж оформляють відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.
Отже, головними документами, які обов’язково треба оформити для передачі в оренду нерухомості, є договір оренди й акт приймання-передачі нерухомості від орендодавця орендарю. Право отримувати орендну плату виникає в орендодавця вже на підставі цих документів у розмірі, зазначеному в договорі.
Чи потрібно оформлювати акти про надання послуг? Якщо ви зареєструєтеся ФОПом, то бажано (хоча ЦКУ цього й не вимагає).
Решту документів оформлюють лише в тому разі, якщо цього вимагає договір або спеціальне законодавство. Наприклад, страхування нерухомості у зазначеному випадку не є обов’язковим. Але якщо сторони договору домовляться, що орендар зобов’язаний застрахувати орендоване майно, то він має оформити ще й договір страхування, про що повідомити орендодавця (у довільній формі, але, як правило, з доданням копії укладеного договору страхування). Якщо одержувачем суми страхування (вигодонабувачем) за договором страхування є орендодавець, такий договір є тристороннім. Тож і в орендодавця, і в орендаря буде свій примірник оригіналу такого договору.
А як щодо комунальних послуг? Договір про надання послуг з подачі електроенергії, гарячої та холодної води, опалення, газу, Інтернету тощо укладається з власником нерухомості.
Проте якщо нерухомість надається в оренду, то фактично користується комунальними послугами орендар. Тож він компенсує орендодавцю витрати на оплату цих комунальних послуг.
Серед поширених варіантів встановлення орендної плати, які застосовуються на практиці, такі:
1) фіксований розмір орендної плати, визначеної сторонами у договорі, у складі якої вже враховано компенсацію за комунальні платежі;
2) розмір орендної плати за користування нерухомим майном (його частиною) з компенсацією орендарем плати за комунальними рахунками, що виставляються орендодавцю окремо.
Така компенсація може бути врегульована й окремим договором.
Якщо орендодавець зареєстрований платником ПДВ, він обов’язково складає і податкові накладні. Якщо його орендар — не платник ПДВ, то складається податкова накладна на неплатника (яка «залишається в орендодавця»). Якщо ж орендар — платник ПДВ, то податкова накладна складається на нього і він зможе скористатися правом на податковий кредит.
Зверніть увагу! Податківці наполягають на тому, що компенсація комунальних послуг теж є базою для нарахування ПЗ з ПДВ. Про те, як скласти податкову накладну в цьому разі, читайте тут.
Як установити розмір орендної плати?
Розмір орендної плати у разі оренди нежитлового приміщення встановлюється сторонами договору оренди. При цьому максимальної суми орендної плати закон не встановлює. А от щодо мінімальної — держава теж встановлює правила її визначення.
Як і у випадку з орендою житла, мінімальний розмір орендної плати за 1 кв. м нежитлової приміщення визначається згідно з Методикою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 29.12.2010 №1253.
Мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно визначається виходячи з мінімальної вартості місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна за такою формулою:
П = З х Р,
де: П — мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно у гривнях;
З — загальна площа орендованого нерухомого майна у кв. метрах;
Р — мінімальна вартість місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна з урахуванням його місцезнаходження, інших функціональних та якісних показників, що встановлюється органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких розміщене зазначене майно, у гривнях.
Дізнатися про встановлений мінімальний розмір орендної плати на певний рік можна на сайті місцевої ради.