Розмір орендної плати — це домовленість сторін. Проте це не унеможливлює помилок чи спірних ситуацій. Тому важливо визначитися: 1) чи можна орендну плату за приміщення сплачувати частково коштами, частково послугами? 2) який Кф слід застосувати для орендної плати за відсутності коду Класифікації видів цільового призначення комунальних земель?
Зміст справи
17.07.2020 адвокатське об’єднання уклало договір найму (оренди), відповідно до якого об’єктом оренди є майно та майнові права на 1/2 частину квартири для використання під офіс (дані внесено до Єдиному реєстру адвокатів України).
02.03.2021 наймодавець надіслала адвокатському об’єднанню листа, в якому повідомила про факт укладення договору оренди зазначеної квартири з іншою особою та просила негайно звільнити приміщення1.
1 ВС у постанові від 07.08.2024 у справі №757/18462/21-ц.
У договорі оренди передбачено, що розмір орендної плати:
— визначається у додатках до цього договору, які є його невід’ємною частиною;
— може переглядатися сторонами у вересні 2020 року, й надалі розмір орендної плати може переглядатись сторонами один раз на рік, але не раніше вересня 2021 року.
Отже, зі змісту договору найму (оренди) та додаткової угоди до нього не вбачається, що сторони досягли такої істотної умови договору оренди, як орендна плата (яка має бути визначена у вигляді фіксованого платежу).
Кошти за оренду приміщення у визначеному розмірі (450 грн), які орендар перераховував орендодавцю, повернуті — через незгоду з таким розміром орендної плати.
Водночас є ще два важливі факти:
1) 05.10.2022 орендар (АО) проводив ремонт в орендованій квартирі. І саме після закінчення ремонту орендодавець почав чинити перешкоди у користуванні приміщенням з наголосом на неукладеність договору оренди (відсутність прямо визначеного у договорі оренди квартири розміру орендної плати).
Важливо! Ремонт тривав до кінця жовтня, а вже 29.10.2020 АО надіслало власникові квартири повідомлення про розмір орендної плати, зокрема, що погоджена сума орендної плати становить 1% від суми орендної плати за договором оренди, яка становить 450 грн. Позаяк орендар витратив на ремонтні роботи й підготовку квартири до належного стану для подальшого використання за призначенням близько 170 000 грн;
2) сторони також не підписали акт приймання-передачі квартири, що, на думку власника квартири, також вказує на неукладеність договору.
Договір оренди має бути оплатним
ВС уже неодноразово звертав увагу, що за своєю юридичною суттю договір найму (найму житла) є імперативно оплатним. Сторони договору найму (найму житла) самостійно визначають розмір плати (абз. 1 ч. 1 ст. 762, ч. 1 ст. 820 ЦКУ) або застосовуватиметься механізм, передбачений ЦКУ (абз. 2 ч. 1 ст. 762, ст. 632). Плата за користування майном (ст. 762 ЦКУ) чи плата за користуванням житлом (ст. 820 ЦКУ) є тим критерієм, що дозволяє відрізнити договір найму (найму житла) від договору позички (ст. 827 ЦКУ).
ВС: оренда плата може мати грошову або натуральну форму
ВС зауважує, що за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлено договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення (ч. 1 ст. 762 ЦКУ).
Отже, на думку ВС, для тих випадків, коли сторони не домовилися про розмір плати, він визначається з урахуванням: а) споживчої якості речі; б) інших обставин, які мають істотне значення. До таких можна віднести, зокрема, рік виробництва речі, її функціональні властивості, розташування речі тощо.
Тобто, якщо в договорі найму (оренди) не визначено розміру орендної плати, застосовується той інструментарій (спосіб визначення плати), що його закріпив законодавець у другому реченні ч. 1 ст. 762 ЦКУ. Тому, навіть якщо сторони не домовилися про розмір плати у договорі найму (оренди), — це не ліквідує такий договір.
Таким чином, відповідаючи на перше запитання, ВС наголошує, що плата за користування майном (ст. 762 ЦКУ) є тим еквівалентом, який отримує наймодавець за те, що надав у найм майно. Вона може виражатися як у грошовій (що загально прийнято в цивільному обороті), так і в натуральні формі (наприклад, надання послуг наймодавцеві чи виконання робіт).
Якщо сторони визначили плату за користування у грошовій формі, то це може бути як фіксований платіж, так і відсоткове значення.
І ще про оренду: коефіцієнт Кф без цільового призначення землі в ДЗК
Для відповіді на друге запитання розглянемо практичну ситуацію на прикладі окремих судових спорів1.
1 Постанова ВС від 29.07.2024 у справі №160/9289/20.
Так, міська рада і ПП уклали договір оренди земельної ділянки від 20.01.2008 терміном дії на 25 років (до 20.01.2033) про строкове платне користування земельною ділянкою площею 6,3760 га (зареєстрована у Держземкадастрі), у т. ч.
— функціональне використання: за фактичним розміщенням об’єктів нерухомого майна;
— цільове призначення земельної ділянки — код УКІДВЗ 1.11.6 (інша комерційна діяльність).
За умовами договору річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у грошовій формі (у гривнях) у розмірі 1% від НГО земельної ділянки. НГО земельної ділянки та її індексація змінюються без внесення змін та доповнень до цього договору в порядку та у випадках, передбачених законодавством України. Орендар повинен щороку, протягом першого кварталу, надавати до земельного управління міської ради копію довідки про НГО.
Міська рада (з кількома змінами) у підсумку ставку плати за користування земельними ділянками встановила у розмірі 3%.
ГУ ДПС на момент перевірки отримало витяги щодо НГО
Водночас згідно з витягом із технічної документації про НГО від 06.06.2019 на вимогу ГУ ДПС області щодо ПП — НГО земельної ділянки станом на 01.01.2017 площею 6,3760 га становить 296 596 527,88 грн. Категорія земель: «200» (землі житлової та громадської забудови). Цільове призначення земельної ділянки — інформація не внесена до відомостей Держземкадастру. Коефіцієнт Км2 —3,74. Сукупний коефіцієнт КмЗ —1,07. Коефіцієнт Кф — 2,00. Таким чином, суди встановили, що річна сума орендної плати за землю, яка має бути нарахована ПП відповідно до вимог чинного законодавства України, у 2017 році — 8 897 895,84 грн (296 596 527,88 грн х 3%).
Тим часом ПП подало податкову декларацію з плати за землю на 2017 рік на загальну суму податку 2 006 222,11 грн. Установлено заниження орендної за 2017 рік на суму 6 891 673,73 грн (8 897 895,84 грн - 2 006 222,11 грн).
Згідно з витягом із технічної документації про НГО земельної ділянки, отриманим на вимогу ГУ ДПС області, НГО станом на 01.01.2019 становила 444 894 791,83 грн. Категорія земель: «200» (землі житлової та громадської забудови). Коефіцієнт Км2 — 3,74. Сукупний коефіцієнт КмЗ — 1,07. Коефіцієнт Кф — 3,00.
Отже, річна сума орендної плати за землю, яка має бути нарахована ПП, на 2019 рік становить 13 346 843,76 грн (444 894 791,83 грн х 3%), у т. ч. за січень — серпень 2019 року — 8 897 895,84 грн (1 112 236,98 грн х 8 міс.).
За даними поданої податкової декларації загальна сума податку за земельну ділянку площею 6,3760 га на 2019 рік становила 2 006 222,11 грн, у т. ч. за січень — серпень 2019 року — 1 337 481,44 грн (167 185,18 грн х 8 міс.). Заниження орендної плати за січень — серпень 2019 року становить 7 560 414,40 грн (8 897 895,84 грн - 1 337 481,44 грн).
Отже, ГУ ДПС області вважає, що відповідно до витягів із технічної документації про НГО земельної ділянки ПП мало застосувати коефіцієнт, що характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), зі значенням 2,0 за 2017 рік та зі значенням 3,0 за 2018 та 2019 роки. Натомість ПП вказує на те, що відсутність у Держземкадастрі відомостей щодо коду Класифікації видів цільового призначення земель не є підставою для застосування коефіцієнта, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), зі значенням «2,0» і «3,0». Формування показників Кф у витягах, виданих у 2019 році за періоди 2017 — 2019 роки, є неправомірним.
Якщо коду Класифікації немає
ВС також неодноразово зазначав, що за відсутності коду Класифікації видів цільового призначення земель для земельних ділянок правомірним є застосування Кф, визначеного Порядком №489. А і сторони ПП, правомірність витягів, отриманих ГУ ДПС області, не спростовано та протиправними вони не визнавалися. При цьому показник Кф не обчислюється самостійно органами Держгеокадастру чи іншими суб’єктами владних повноважень, а лише застосовується відповідно до встановленого порядку. Тому зміст витягу не може змінювати чинну НГО земельної ділянки, а правомірність його формування може бути перевірена, зокрема у судовому порядку (постанова ВС від 12.07.2021 у справі 640/9862/20).
ВС: цільове призначення земель — справа землекористувача
Усі суди стали на бік податкового органу.
А ВС наголошує, що спір виник саме щодо визначення коефіцієнта функціонального використання земельних ділянок, який має застосовуватися для розрахунку нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки.
15.02.2011 набрав чинності наказ Держкомземресурсів від 23.07.2010 №548, яким затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель (далі — КВЦПЗ 2010 року). Отже, відтоді при веденні Держземкадастру та державного реєстру земель, а також при функціонуванні автоматизованої системи Держземкадастру обов’язковою для використання була саме ця Класифікація.
ВС наголошує, що з огляду на приписи ст. 26 Закону №3613 саме власнику земельної ділянки або землекористувачу надано право на внесення змін до Держземкадастру. Натомість посадові особи Держгеокадастру законодавчо не наділені правом на здійснення певних коригувань з власної ініціативи. Тож землекористувач і зазнає негативних наслідків, якщо відомості Держземкадастру не приведені у відповідність до вимог чинного законодавства з його вини1.
1 Постанова ВС від 27.01.2020 у справі №804/886/18.
Варто врахувати такі зміни:
1. Станом на 2016 рік діяв Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений Наказом Держкомзему від 27.01.2006 №18/15/21/11, відповідно до якого коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), ураховує відносну прибутковість видів економічної діяльності. Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією №377 (наказ Держкомстату від 05.11.1998 №377), відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що їх надають юрособам органи Держстату. Отже, у 2016 році коефіцієнт (Кф) визначався залежно від категорії земельної ділянки за функціональним використанням, згідно з видами економічної діяльності, зазначеними у довідках за Інструкцією №377.
2. Станом на 01.01.2017 процедуру проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів визначено Порядком №489 (наказ Мінагрополітики від 25.11.2016 №489). Згідно з п. 5 розділу ІІ Порядку №489 коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), встановлюється на підставі КВЦПЗ 2010 року. Таким чином, з 01.01.2017 визначення Кф перебуває у прямій залежності від коду КВЦПЗ 2010 року, відомості про який містяться у Держземкадастрі. За відсутності таких відомостей при розрахунку НГО земельної ділянки має застосовуватися Кф «2,0», а з 17.07.2018 — «3,0».
Важливо! Порядок №489 має застосовуватися до процедур НГО земель населених пунктів, які проводитимуться з 01.012017, і не передбачає жодних коригувань раніше проведених нормативних грошових оцінок земель.
Отже, ВС вважає, що саме власник земельної ділянки або землекористувач має бути зацікавлений у тому, щоб відомості у Держземкадастрі були повними і достовірними, для чого таким суб’єктам надано право на отримання витягів (без обмеження кількості звернень за ними) та внесення змін до відомостей про земельну ділянку.
І тому саме ПП, як землекористувач, мало бути зацікавлене у тому, щоб у Держземкадастрі були відомості щодо цільового призначення земельних ділянок за кодами КЦВПЗ 2010.