ВС нагадав1, що для звільнення від зменшення орендної плати орендар мусить мати докази, що він не міг використовувати орендоване приміщення. Сертифікати ТПП про карантин самі собою не можуть бути підставою для зменшення орендної плати і внесення змін до договорів оренди.
З 12.03.2020 р. Постановою №211 на території України встановлено карантин. Але вже починаючи з 02.04.2020 р. Постанова №211 почала зазнавати змін.
1 Постанова ВС від 01.06.2021 р. у справі №910/9258/20.
Зокрема, було встановлено перелік видів госпдіяльності, здійснювати які заборонено (переважно через заборону приймати відвідувачів), а також види госпдіяльності, які могли, хоча й зі значними обмеженнями, все ж таки провадитися й надалі.
При цьому переважно всі заклади торговельного та побутового обслуговування населення були змушені закритися, а орендарі приміщень торговельних центрів, іншої комерційної нерухомості отримали примарне право на зменшення/звільнення від сплати за оренду.
У статті «Звільнення від орендної плати не буде — платитимуть усі!» в «ДК» №15-16/2020 ми прописали змінені правила гри на ринку оренди нерухомого майна.
Зокрема, орендарі комерційної нерухомості отримали право вимагати від орендодавців:
1) зменшення розміру орендної плати, якщо в орендованих приміщеннях здійснюються додаткові види діяльності, не пов'язані із забороненими (але це більше стосувалося випадків перепрофілювання госпдіяльності частково з метою збереження робочих місць та клієнтів (наприклад, надання послуг через віддалений доступ, продаж продуктів та готових страв тощо));
2) звільнення від орендної плати, якщо через пряму заборону здійснення певних видів госпдіяльності власники та працівники позбавлені доступу до таких приміщень. Але доводити такий факт мусили орендарі;
3) зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які орендар не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання.
Але тут виникло запитання про те, що як зниження, так і скасування орендної плати вимагали внесення змін до договору оренди, а без згоди орендодавців це зробити було складно.
Гальмувало цей процес і поступове послаблення карантину, коли доступ до окремих орендованих приміщень все ж таки надавався. Загалом до Постанови №211 зміни вносилися 15 разів, унаслідок чого карантин продовжувався, а обсяг та види обмежень та заборон постійно зазнавали змін.
Частина бізнесу організувала дистанційну роботу, що не потребувало присутності працівників в орендованому приміщенні.
Водночас почали говорити і про сертифікати ТПП щодо засвідчення форс-мажорних обставин. Для цього з'явилися всі законодавчі підстави (зміни до ст. 14-1 Закону про ТПП).
I ось маємо судове рішення ВС у справі №910/9258/20, завдяки якому отримали відповіді на два важливі запитання.
1. Чи має право суборендар (орендар) на зменшення орендної плати через карантинні обмеження?
2. Чи потрібно отримувати сертифікат Торгово-промислової палати щодо настання форс-мажорної обставини, якщо карантин запроваджено КМУ на підставі Закону №530 та є загальновідомим фактом?
Які умови були прописані у договорі оренди?
Товариство (суборендодавець) і фінансова компанія (орендар, клієнт) уклали договори суборенди, за умовами яких орендодавець зобов'язався передати орендарю у тимчасове платне користування мебльовані офісні приміщення у бізнес-центрі та надавати послуги з їх утримання, а клієнт — сплачувати за користування приміщеннями та послугами відповідно до названих договорів та додатків.
Пунктами 5.1 договорів суборенди передбачено, що фінансова компанія гарантує використання приміщень лише як офіс. Використання офісу з «торговельною» або «медичною» метою не дозволяється.
У пунктах 9.8 і 9.13 договорів суборенди сторони домовилися, що дія форс-мажорних обставин має підтверджуватися документом, виданим Торгово-промисловою палатою України або іншим уповноваженим на це органом.
Чому орендар бажав зменшити орендну плату під час карантину?
Посилаючись на Постанову №211, якою на території України з 12.03.2020 р. установлено карантин, фінансова компанія звернулася до товариства з письмовою пропозицією на підставі ст. 625 ЦКУ і ст. 181 ГКУ укласти договір про внесення змін до договорів суборенди щодо зменшення платежів на суму 140000 грн у зв'язку з настанням форс-мажорної обставини у вигляді карантину.
Орендодавець письмово відмовив, вважаючи, що для таких змін немає підстав. Адже Постановою №211 (з подальшими змінами і доповненнями) не заборонено як діяльність з надання фінансових послуг, так і діяльність бізнес-центру, в якому розташовані орендовані приміщення. Простіше кажучи: офіс орендаря міг функціонувати й надалі. Це торгувати і надавати медичні послуги в ньому було неможливо, але ж ці види діяльності заборонялися і договором суборенди. Умови роботи офісу фінансової компанії не змінилися!
На бік орендодавця став і суд.
ВС зауважив: у цьому випадку орендар щонайменше мав довести суду, що запровадження карантинних заходів об'єктивно унеможливило використання орендованих приміщень у повному обсязі згідно з умовами договорів суборенди та що ці приміщення в означений ним період часу фактично не використовувалися. А орендар лише обмежився формальним посиланням на наявність карантинних заходів.
Чи врятували би сертифікати ТПП про форс-мажор?
Суд у коментованій справі наголосив, що орендар, усупереч умовам договору оренди, не має сертифікатів, виданих Торгово-промисловою палатою України чи уповноваженими регіональними торгово-промисловими палатами, що засвідчують наявність форс-мажорних обставин, які б впливали на виконання договорів суборенди.
До речі, у постановах ВС від 15.06.2018 р. у справі №915/531/17, від 26.05.2020 р. у справі №918/289/19, від 17.12.2020 р. у справі №913/785/17 викладено висновки щодо застосування ст. 14-1 Закону про ТПП, відповідно до яких:
— засвідчення дії непереборної сили шляхом видачі сертифіката про форс-мажорні обставини покладено на Торгово-промислову палату України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати;
— при виникненні форс-мажорних обставин сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості виконання зобов'язання, повинна довести не тільки наявність таких обставин, а й те, що ці обставини були форс-мажорними саме для конкретного випадку виконання господарського зобов'язання;
— доведення наявності непереборної сили покладається на особу, яка порушила зобов'язання. Саме вона має подавати відповідні докази в разі виникнення спору.
При цьому Закон №530, яким установлення КМУ карантину віднесено до форс-мажорних обставин, не передбачає будь-яких законодавчих змін (винятків/особливостей) щодо підтвердження наявності такої обставини.
Тому ВС укотре нагадав, що підтвердження форс-мажорних обставин сертифікатом ТПП може бути лише підставою для звільнення від відповідальності за часткове або повне невиконання договірних зобов'язань, а не для примусового внесення змін до відповідного договору, якщо лише самим договором не передбачено іншого.
За таких умов суд відмовив фінансовій компанії у позові про зменшення орендної плати.
Наостанок…
Як і вимагав бізнес, якому дуже не подобалися карантинні обмеження, КСУ розглянув звернення ВС (справа №1-14/2020(230/20)) щодо конституційності, зокрема, Постанови №392, якою запроваджено карантин та обмеження/заборони через загрозу поширення COVID-19.
Проте поки тривав розгляд справи, оспорювані положення Постанови №392 вилучили. Як наслідок, у зв'язку з частковою втратою чинності актом, щодо якого порушено питання відповідності Конституції України, конституційне провадження було закрито. Фактично карантин триває, але встановлений вже іншою постановою КМУ. Хоча окремою думкою суддя Конституційного Суду України Первомайський О. О. у цій справі зазначив, що КМУ згідно з Конституцією України не має повноважень на встановлення власними актами обмежень конституційних прав і свобод, а також що у цій справі КСУ не мав достатніх формальних та змістовних підстав для закриття провадження у справі, натомість повинен був завершити розгляд справи у цій частині по суті. Але його колеги не погодилися, і справу було закрито.
Окрема думка судді КСУ Первомайського О. О.
8. Порівняльне дослідження змісту та об'єктів регулювання приписів Конституції України та оспорюваних положень Постанови №392 дає змогу дійти висновку, що цим підзаконним актом обмежені (атаковані) щонайменше такі конституційні права та свободи, як:
— право на повагу гідності (стаття 28);
— свобода пересування (частина перша статті 33);
— право на свободу відправлення релігійних культів і ритуальних обрядів, ведення релігійної діяльності (частина перша статті 35);
— право на мирні зібрання (частина перша статті 39);
— право на підприємницьку діяльність (частина перша статті 42);
— право на працю (частина перша статті 43);
— право на охорону здоров'я, медичну допомогу (частина перша статті 49).
9. З огляду на те, що встановлення зазначених у Постанові №392 обмежень конституційних прав і свобод людини і громадянина було здійснено рішенням неналежного суб'єкта, не має сенсу досліджувати дотримання/недотримання інших умов для обмеження конституційних прав і свобод, що встановлює Основний Закон України, оскільки зрозуміло, що порушення належної правової процедури, без сумнівів, делегітимізує зазначені положення Постанови №392.
Тобто оспорювані у конституційному поданні окремі положення Постанови №392 є такими, що не відповідають Конституції України.
Тому обмеження були і виконувати їх треба було. Деякі обмеження (щодо носіння масок тощо) треба виконувати навіть тепер, адже відповідно до Постанови №611 карантин діє до 31.08.2021 р. (і, можливо, буде подовжено).
Проте не можна вважати карантинні обмеження загальновідомим фактом, який не потребує доведення, з метою зменшення орендної плати. Орендар, який планує іти до суду, має озброїтися документами й іншими доказами того, що він не міг повністю або частково використовувати орендоване приміщення, про яке йдеться у позові.
Щодо сертифіката ТПП, то він не буде доказом необхідності зменшення орендної плати та внесення змін до договору. Проте він може звільнити від відповідальності за невчасну сплату/несплату орендної плати. Наприклад, поки між орендарями й орендодавцями ведуться переговори щодо зменшення/звільнення від сплати оренди.
Нормативна база
- Закон №530 — Закон України від 17.03.2020 р. №530-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)».
- Закон про ТПП — Закон України від 02.12.1997 р. №671/97-ВР «Про торгово-промислові палати в Україні».
- Постанова №211 — Постанова КМУ від 11.03.2020 р. №211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2».
- Постанова №392 — Постанова КМУ від 20.05.2020 р. №392 «Про встановлення карантину з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2».
- Постанова №611 — Постанова КМУ від 16.06.2021 р. №611 «Про внесення змін до деяких актів Кабінету Міністрів України».
Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»