Укладаючи договір оренди на частину житлового будинку з ОСББ, орендар має сплачувати орендну плату. Чи фінансуватиме орендар ще й ремонти такого приміщення, визначається договором оренди. I, звісно ж, платити внески до ОСББ такий орендар не повинен.
Утримання будинку — справа його співвласників та ОСББ (за наявності)
Відповідно до ч. 4 ст. 4 Закону про ОСББ основна діяльність такого об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують, зокрема, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання інших зобов'язань, пов'язаних із діяльністю об'єднання.
Згідно зі ст. 23 Закону про ОСББ внески на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом об'єднання та/або рішенням загальних зборів.
За змістом ч. 1-3 ст. 12 Закону №417 витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку та інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом, входять до складу витрат на управління багатоквартирним будинком та, за загальним правилом, розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток, незалежно від факту використання ними належної їм квартири (нежитлового приміщення) та спільного майна, а також членства в ОСББ.
А якщо частина багатоквартирного будинку орендується?
Укладаючи договір оренди нежитлових приміщень з ОСББ, орендарі сплачують орендну плату та несуть інші витрати, зокрема щодо оплати комунальних послуг, якими орендар користується у цьому приміщенні.
А ось щодо утримання, ремонтів, поліпшення приміщень нарівні зі співвласниками такого будинку (яке здійснюється за рахунок сплати внесків членами ОСББ) — це питання розглядав суд у коментованому судовому рішенні1.
1 Постанова ВС від 02.09.2020 р. у справі №906/884/19.
Договір оренди з ОСББ: типові умови
Спочатку розгляньмо на прикладах, як прописуються умови в договорах оренди з ОСББ.
Приклад 1 За договором оренди, затвердженим рішенням міської ради «Про оренду приміщень, що є об'єктом спільної власності в житлових будинках м.___»
«...5.1. За користування нежитловими приміщеннями (Оренда) Орендар щомісяця сплачує плату в розмірі ____________________________________________________грн, крім цього ПДВ _______________________________ грн.
...7.2. Орендар зобов'язується:
...7.2.10. Відшкодовувати Орендодавцю кошти витрат за комунальні послуги, пов'язані з використанням та утриманням орендованих приміщень, у тому числі: кошти за спожиту електроенергію, газ, воду, послуги водовідведення, користування телефоном, прибирання сміття на прилеглій до приміщення території, а також кошти за обслуговування інженерного обладнання внутрішньобудинкових систем, або укласти з відповідними організаціями договори про надання перелічених послуг і оплачувати такі послуги самостійно.
7.2.11. Брати участь в утриманні майна, яке перебуває у оренді за цим договором.
7.2.12. Укладати з балансоутримувачем будинку орендованих нежитлових приміщень договори на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій...».
У цьому прикладі про сплату внесків на утримання будинку не йдеться. Натомість оплачувати послуги на утримання будинку та прибудинкової території пропонується за окремо укладеним договором.
Приклад 2 У коментованому рішенні, крім орендної плати та комунальних послуг, прописано ще й сплату внесків на утримання приміщень. Проте за окремим договором.
«...6.8. Орендар зобов'язується:
— здійснювати витрати, пов'язані з утриманням об'єкта оренди;
— протягом п'яти днів з дати укладання цього договору укласти з балансоутримувачем договір на відшкодування житлово-комунальних послуг, включаючи управління об'єктом оренди, постачання та розподіл газу, постачання та розподіл електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами, відшкодування суми земельного податку тощо;
— орендар має право самостійно укладати договори про надання комунальних послуг з виконавцями комунальних послуг та про надання житлових послуг з об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку, управителем.
...Укласти окремий договір про сплату внесків на утримання орендованого майна...».
Суд під час розгляду справи звернув увагу на умови договору, що пропонувався для укладення.
Так, враховуючи приписи ст. 15 — 17 Закону про ОСББ та вимоги Статуту ОСББ, особа, яка є власником (орендарем) приміщення в будинку, в якому створено ОСББ, зобов'язана здійснювати платежі та внески на утримання спільного майна, бо обов'язок утримання зазначеного майна виникає безпосередньо з актів цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 23 Закону про ОСББ внески на утримання і ремонт приміщення або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом об'єднання та/або рішенням загальних зборів.
Отже, розміри внесків встановлюються рішенням загальних зборів ОСББ. Такі рішення є обов'язковими для виконання всіма співвласниками (орендарями) приміщень у будинку.
Так, у рішенні загальних зборів членів ОСББ у коментованій нами справі, яке оформлене протоколом загальних зборів від 27.09.2017 р., установлено розмір внеску на утримання будинку та прибудинкової території для нежитлових приміщень у розмірі 8,00 грн за квадратний метр площі.
Проте орендар (ТОВ) виклав п. 5.2 договору в такій редакції: «Розмір плати за утримання будинку згідно з рішенням загальних зборів членів об'єднання становить 5,00 грн на місяць» (за 1 кв. м), а не 8,00 грн за 1 кв. м, як встановили загальні збори ОСББ.
Саме з цього й виник спір між ОСББ та ТОВ-орендарем.
Адже, з одного боку, ТОВ має сплачувати орендні платежі та відшкодовувати витрати на комунальні послуги. З іншого — решта витрат (внески на утримання) воно не готове нести нарівні зі співвласниками. Та й взагалі, а чи зобов'язує закон орендарів нарівні зі співвласниками нести витрати з утримання приміщень, брати участь у проведенні їх реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення?
Така частка у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у власності (у нашому випадку — оренді). Тож це немале додаткове навантаження на орендарів, що значно збільшує витрати ТОВ з оренди приміщень.
Внески до ОСББ платять лише власники будинку, але орендар може відшкодувати деякі витрати ОСББ, — ВС
Висновки ВС у коментованому рішенні покликані розставити всі крапки над «і» та стати у пригоді у переговорах з ОСББ як орендодавцями при укладенні договорів оренди та інших договорів на утримання приміщень у багатоквартирному будинку.
Висновок 1. Сплата внесків на утримання будинку є обов'язковою для співвласників приміщень в ОСББ, проте не є обов'язковою для інших осіб — не власників (користувачів, орендарів).
ВС наголошує, що ч. 4 ст. 12 Закону №417, справді, передбачено, що зобов'язання зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здавання в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.
Водночас Верховний Суд констатує: визначаючи зобов'язання орендарів щодо витрат на управління багатоквартирним будинком, чинне законодавство не передбачає механізму реалізації такого зобов'язання. Зокрема, не встановлює для ОСББ права примусового стягнення відповідних коштів з орендарів у судовому порядку. Тимчасом як таке право встановлено щодо співвласників майна (ч. 6 ст. 13 Закону про ОСББ).
Тому прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ є обов'язковими тільки для співвласників майна багатоквартирного будинку. I не встановлюють жодних зобов'язань для осіб, які не є власниками приміщень у такому будинку, у тому числі для орендарів нерухомого майна.
Наголосимо, що саме з огляду на Закон про ОСББ орендарі не зобов'язані сплачувати додаткових коштів на утримання будинку, нести інші витрати нарівні зі співвласниками та на них не поширюються правила, встановлені загальними зборами ОСББ.
Висновок 2. Орендар може відшкодовувати орендодавцю (ОСББ) витрати на утримання приміщень у розмірі, встановленому рішенням загальних зборів ОСББ. Проте лише добровільно та за укладеним окремим договором на погоджених умовах або безпосередньо у договорі оренди.
Умови щодо сплати орендарем витрат на управління будинком мають бути врегульовані:
— або шляхом укладення окремого договору між орендарем та ОСББ;
— або шляхом встановлення обов'язку орендаря з відшкодування відповідних витрат власнику приміщення (орендодавцю) безпосередньо в умовах договору оренди нерухомого майна.
Тобто обов'язок орендаря зі сплати (відшкодування) внесків на утримання будинку та прибудинкової території у розмірі, встановленому рішенням ОСББ, виникає, тільки якщо такий обов'язок передбачено в умовах укладеного ним договору з власником майна або з об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку.
А як це прописати в договорі?
Нагадаємо, що у пункті 6.8 договору оренди (див. приклад 2) міститься лише загальна вимога про обов'язок здійснення таких витрат з одночасною вказівкою про укладення орендарем окремого договору з балансоутримувачем на оплату послуг з управління об'єктом оренди.
Але якщо в договорі оренди не погоджено порядку сплати (відшкодування) та розміру внесків і орендар та ОСББ не досягли згоди щодо укладення окремого договору на оплату внесків, то обов'язок зі сплати таких платежів несе власник приміщень.
Тобто яким би договір на відшкодування таких витрат не був, у ньому має бути:
— або прямо зазначено чіткий алгоритм, коли, яким чином і в якій сумі орендар має відшкодовувати витрати на утримання, ремонт, поліпшення орендованої частини будинку;
— або має бути посилання на інший документ, наприклад рахунок або звіт, який має надати орендарю ОСББ, у якому буде зазначено суму витрат, понесених у певному періоді, і визначено, в які строки після надходження цього документа треба здійснити платіж.
Зверніть увагу!
Насамкінець додамо, що ОСББ мають бути вкрай обережними з будь-якими додатковими доходами. Зокрема, податківці вважають, що всі договори щодо внесків на утримання будинків та прибудинкових територій повинні укладатися лише з власниками квартир та нежитлових приміщень. Відповідно, з орендарями таких квартир і приміщень ці договори укладатися ОСББ не можуть. Iнакше — під загрозою ознака неприбутковості, про що застерігала ДФСУ в IПК від 12.07.2018 р. 3074/6/99-99-15-02-02-15/IПК (див. «ДК» №35/2018).
Нормативна база
- Закон про ОСББ — Закон України від 29.11.2001 р. №2866-III «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку».
- Закон №417 — Закон України від 14.05.2015 р. №417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»