Зміна функціонального призначення приміщення
Зміна виду господарської діяльності у нежитловому приміщенні та поточний ремонт без втручання у носійні конструкції не можуть вважатися реконструкцією приміщення та не змінюють його функціонального призначення. Тож дозвіл від Держархбудінспекції на це не потрібен1.
Ситуація з практики на прикладі коментованої судової справи. Держархбудінспекція провела позапланову перевірку дотримання ПАТ вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, за результатами якої склала акт.
1 Постанова ВС від 03.11.2020 р. у справі №814/162/16.
Згідно з висновками акта, ПАТ в орендованому приміщенні провело будівельні роботи з реконструкції (перебудови зі зміною функціонального призначення приміщення). А саме: торгове приміщення було перероблене для надання банківських послуг. Проте ПАТ не отримало дозволу від держави на таку зміну. Отже, ПАТ загрожував штраф, і саме його долю вирішувала коментована судова справа. Утім, поговоримо про це докладніше.
Оренда приміщення з його перебудовою — чи потрібен дозвіл?
Отримавши в оренду зазначене нежитлове приміщення, ПАТ виконало у ньому ремонтні роботи, які полягали у монтажі скляних стінок, облаштуванні броньованими панелями приміщення каси, фарбуванні стін, заміні дверей, розміщенні вивісок з назвами та логотипами банку.
На думку контролерів, ПАТ порушило вимоги ч. 1 ст. 34 Закону про містобудівну діяльність, а саме: самовільно, без реєстрації документів, що надають право на будівельні роботи, провело реконструкцію нежитлового приміщення під приміщення для надання банківських послуг.
За наслідками перевірки складено два протоколи про правопорушення у сфері містобудування: виконання будівельних робіт з реконструкції без документів, що надають право на виконання таких робіт; експлуатація приміщення без прийняття в експлуатацію у порядку, визначеному чинним містобудівним законодавством.
Крім того, винесено два приписи:
1) про зупинення експлуатації приміщення, зобов’язання оформити відповідні документи про прийняття в експлуатацію;
2) про заборону виконання подальших будівельних робіт на цьому об’єкті без реєстрації відповідних документів, що надають право виконання таких робіт.
Суди звернули увагу на таке. Згідно з п. 1 Порядку №466 будівельними роботами є роботи з нового будівництва, реконструкції, технічного переоснащення діючих підприємств, реставрації, капітального ремонту.
З наведеного можна дійти висновку, що законодавчо дозволено здійснювати роботи після реєстрації органом архітектурно-будівельного контролю декларації про початок виконання будівельних робіт лише у разі проведення робіт з нового будівництва, реконструкції, технічного переоснащення діючих підприємств, реставрації, капітального ремонту.
Претензії контролерів були не голослівні: до реконструкції приміщення банку в ньому був розташований магазин. А позаяк зміна функціонального призначення, пов’язана зі зміною виду господарською діяльності, яка здійснюється у приміщенні, потребувала реконструкції, то без отримання дозволу на виконання таких будівельних робіт не обійтися.
Проте що вважати реконструкцією і які зміни всередині приміщення потребують дозволу Держархбудінспекції, а які ні?
Що вирішив ВС?
ВС зазначає, що з огляду на п. 3.10 ДБН А.2.2-3-2012, п. 3.2, 3.7, 3.21 ДБН А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проєктної документації на будівництво» реконструкцією можуть вважатися будівельні роботи, внаслідок яких здійснюється зміна основних техніко-економічних показників, забезпечується вдосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. При цьому такі зміни й удосконалення мають бути наслідком зміни геометричних розмірів та/або функціонального призначення об’єкта будівництва.
Натомість ПАТ виконало ремонтні роботи, які полягали у монтажі скляних стінок, облаштуванні броньованими панелями приміщення каси, фарбуванні стін, заміні дверей, розміщенні вивісок з назвами та логотипами банку.
Зазначений обсяг ремонтних робіт ніяк не змінив площу приміщення, його конструкцію та функціональне призначення. Ці роботи є дрібними, спрямовані лише на підтримання експлуатаційних якостей приміщення, без мети зміни конструктивних елементів споруди, та можуть бути кваліфіковані як поточний ремонт. Щодо скляних стінок та броньованих панелей, то, як правильно наголосив суд першої інстанції, вони взагалі є тимчасовими конструкціями, легко розбираються і не належать до конструктивних елементів приміщення.
Так само і зміна виду діяльності, яку здійснює суб’єкт господарювання, не може вважатися реконструкцією приміщення, бо не передбачає його перебудови.
Окремо слід звернути увагу на технічний паспорт приміщення. Адже деякі нежитлові чи комерційні приміщення можуть мати певні уточнення щодо призначення (для кафе, ресторану, магазину тощо). Не кажучи вже про те, що сторони договору оренди вказують на функціональне призначення приміщень безпосередньо у договорі оренди. А отже, орендар має дотримуватись умов щодо використання приміщення в межах зазначеного в договорі і, якщо бажає змінити напрям використання, вносить до такого договору зміни (узгоджує з орендодавцем).
Головне, на чому наголосив ВС: використання цього приміщення під банківську установу не суперечить функціональному призначенню нежитлового приміщення, про яке йшлося в коментованій справі.
Тож ВС вирішив, що позивач не проводив реконструкції приміщення, а лише виконував роботи з поточного ремонту, а тому не мав обов’язку реєструвати відповідну декларацію в органах державного архітектурно-будівельного контролю з подальшим прийняттям об’єкта в експлуатацію.
Акти та протоколи Держархбудінспекції не оскаржуються!
Ще один момент, який заслуговує на увагу, — можливість оскарження акта перевірки та протоколу дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності.
Акт перевірки, в якому відображено узагальнений опис виявлених перевіркою порушень законодавства, що, своєю чергою, відповідає встановленим правилам складання акта перевірки, не є правовим документом, який встановлює відповідальність суб’єкта господарювання, та, відповідно, не є актом індивідуальної дії у розумінні КАСУ.
З огляду на викладене ВС дійшов висновку, що акт перевірки не є рішенням суб’єкта владних повноважень у розумінні КАСУ, не зумовлює виникнення будь-яких прав і обов’язків для осіб, діяльність яких перевірялася, тож його висновки не можуть бути предметом спору.
Аналогічний висновок буде й щодо оскарження протоколів про правопорушення у сфері містобудівної діяльності, які мають схожу до акта перевірки правову природу. Сам протокол у сфері містобудівної діяльності є лише засобом фіксації обставин правопорушення і джерелом доказової інформації під час розгляду справи про накладення штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності.
Отже, акт і протокол за наслідками перевірки Держархбудінспекції не оскаржують.
Позаяк штраф за правопорушення у сфері містобудівної діяльності накладається постановою, саме її й потрібно оскаржувати в суді.
Нормативна база
- КАСУ — Кодекс адміністративного судочинства України від 06.07.2005 р. №2747-IV.
- Закон про містобудівну діяльність — Закон України від 17.02.2011 р. №3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності».
- Порядок №466 — Порядок виконання підготовчих та будівельних робіт, затверджений постановою КМУ від 13.04.2011 р. №466.
Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»