Правила визначення розміру орендної плати за користування нерухомим майном протягом карантину вже змінювали кілька разів. З 16 липня їх знову оновили, адже набрав чинності Закон від 16.06.2020 р. №692.
Як змінилися правила оренди з 16 липня?
Основні умови для зменшення орендної плати на період карантину:
1) орендна плата підлягає зменшенню з моменту встановлення карантину (з 11.03.2020 р.) до дати його скасування. Проте зменшення передбачено лише для випадку, коли нерухоме майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та/або заборони;
2) зменшення орендної плати не відбувається автоматично. Наймач має звернутися до наймодавця з вимогою про зменшення плати за користування майном (його частиною);
3) максимальний розмір орендної плати за користування майном, що пропонується у вимозі наймача, внаслідок зменшення має обмежуватися сумою, яка включає сукупний розмір витрат з плати за землю, податку на нерухоме майно і вартості комунальних послуг. I цей максимальний розмір повинен обчислюватися пропорційно до орендованої площі;
4) щодо максимального розміру орендної плати передбачено і виняток: якщо в договорі сторони встановили, що наймач оплачує витрати наймодавця у повному обсязі чи частково, то платити доведеться стільки, скільки зазначено в договорі. Звісно, якщо сторони не дійдуть взаємної згоди і не переглянуть розмір відшкодування витрат шляхом внесення змін до договору на добровільних засадах.
Коли вимагати зменшення орендної плати не вийде?
Наведені умови не поширюються на СГ, які впродовж дії карантину фактично здійснювали діяльність з використанням орендованого нерухомого майна в повному обсязі, а також на майно територіальної громади.
Зверніть також увагу на те, що зменшення орендної плати на час карантину не стосується оренди рухомого майна, а також майна (як рухомого, так і нерухомого), яке орендоване звичайними фізособами (тобто майна, яке не використовується у госпдіяльності).
Наслідки для орендодавців
Слід визнати, що наведені вище умови дещо обмежують дії орендодавця та ставлять його у нерівне становище під час переговорів із наймачем щодо зменшення орендної плати.
I єдине, що може врятувати орендодавця від зменшення орендної плати (по суті, заднім числом), — це якщо він вчасно прописав у договорі правила відшкодування власних витрат, пов'язаних із наданням послуг оренди, утриманням нерухомості, наданої в оренду, та сплатою за неї податку. Якщо ж у договорі таких умов щодо компенсації суми витрат немає, а є лише сума встановленої орендної плати, то якщо орендар звернеться і відповідатиме умовам, зазначеним в ЦКУ, орендну плату доведеться зменшувати. На скільки — залежить від результатів переговорів, адже у новій редакції п. 14 Перехідних положень ЦКУ не йдеться про повне скасування такої плати. Проте не виключено, що орендар наполягатиме саме на такому варіанті. Адже в цій новій редакції є і фраза: «Зазначені витрати покладаються на наймача як плата за користуванням майном за відповідний період»!
Загалом маємо визнати, що переважно сторони договору оренди не наводять у ньому переліку витрат наймодавця та не вказують прямо на оплату всіх (або частково) витрат, що їх несе наймодавець.
Тож розгляньмо умови договорів, де орендодавці у більш виграшному положенні, аніж наймачі, або програють переговори.
Приклад 1 3. Плата за договором
3.1. Плата за користування НАЙМАЧЕМ об'єктом найму — нежитловим приміщенням №___ (____) — магазином непродовольчих товарів встановлена сторонами у розмірі ____ (______) гривень [можлива вказівка й на вартість за 1 кв. м. — Авт.], які НАЙМАЧ зобов'язується сплачувати готівкою щомісяця рівними частинами (тобто по ____(____) гривень щомісяця, не пізніше 1 (першого) числа місяця, наступного за розрахунковим.
3.2. НАЙМАЧ також несе всі витрати з утримання та експлуатації нерухомості, сплачує належні платежі та збори (в тому числі послуги з газо-, водо-, енергопостачання, послуги за користування телефонним зв'язком і таке інше).
Така умова п. 3.2 вочевидь на користь орендодавця — нова редакція п. 14 Прикінцевих та перехідних положень ЦКУ прямо вказує на необхідність оплати всіх витрат, зазначених у договорі оренди.
Приклад 2 3. Плата за договором
... 3.3. Наймач несе всі витрати з оплати послуг з утримання об'єкта оренди, прибирання об'єкта, з паркування автомобілів наймача та його відвідувачів на окремо виділених місцях, обслуговування прилеглої території тощо.
У цих договорах вартість таких послуг або визначається окремою сумою у рахунку зі сплати орендної плати або включається до розрахованої та встановленої у договорі вартості 1 кв. м. У будь-якому разі, якщо згадка про оплату вартості таких супутніх послуг (окрім утримання самої адмінбудівлі або офісної споруди) є, цю суму, як мінімум, наймачу доведеться сплатити.
Приклад 3 3. Плата за договором
... 3.2. Вартість орендної плати, визначеної у п. 3.1 цього Договору, включає всі витрати [або частково, що припадає на конкретного наймача чи встановлюється залежно від площі оренди. — Авт.], що несе наймодавець, окрім комунальних витрат, послуги за які наймач оплачує щомісяця за виставленим рахунком про відшкодування таких витрат.
Така конструкція згадки про витрати є доволі загальною і може тлумачитися сторонами по-різному (що переважно приводить до суду). Навіть якщо сторони бажатимуть домовитися без суду, орендодавцю (наймодавцю) доведеться докласти значних зусиль, аби довести, що йдеться саме про всі витрати, пов'язані з об'єктом оренди. З цього треба дійти висновку (на майбутнє), що таких загальних формулювань у договорах краще уникати. А якщо сторони дійдуть згоди, до такого договору варто внести зміни, якими б встановлювався не лише розмір плати за користування майном на час карантину, а й загальні правила компенсації витрат орендодавця.
Які ще аргументи можна використати під час переговорів?
Щодо договорів найму (оренди) нерухомого майна (його частини) ЦКУ передбачає, що:
1) за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розміру плати не встановлено договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення (ч. 1 ст. 762 ЦКУ);
2) плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою (ч. 1 ст. 797 ЦКУ).
При цьому Закон №692 встановлює максимальний розмір орендної плати у зв'язку з її зменшенням на період карантину, але забуває про плату за землю.
Але про це не варто забувати орендодавцю, якщо витрати з оплати за користування земельною ділянкою, на якій розташована орендована нерухомість, він бажає покласти на орендаря. За законом орендар не зобов'язаний відшкодовувати орендодавцю такі витрати, але про це відшкодування можна домовитись у договорі.
Що ж до податку на нерухомість, відмінну від земельної ділянки, то ця сума є у розрахунку вартості максимального розміру орендної плати. Але вона фігурує і в розрахунку орендної плати у більшості договорів оренди.
Щодо комунальних послуг, то доцільність їх відшкодування окремими платежами та за окремими рахунками доведена практикою останніх років.
Тож завдяки внесеним змінам ми продовжуємо вчитись укладати і підписувати договори оренди на 2021-й та наступні роки. Вони мають включати такі особливі умови, про які ми згадали вище (якщо, звісно, наймодавець вважає це за потрібне, адже це право сторін договору оренди, а не обов'язок!).
Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»