16.01.2020 р. набрав чинності Закон №340, яким для протидії рейдерству ускладнено (пере)оформлення прав власності та права користування нерухомим майном, а також продаж часток учасників ТОВ/ПП. Деякі зміни діятимуть лише з 16.07.2020 р.
Зміни щодо користування/оренди землі
Буквально минулого місяця наші передплатники 4-ї групи ЄП підняли питання про внесення права оренди земельних ділянок у Державний реєстр речових прав, про що ми писали.
Річ у тім, що за приписами п. 81-31 Порядку №1127 державна реєстрація права оренди земельної ділянки, реєстрацію якого не проведено до 1 січня 2013 р. відповідно до законодавства, що діяло на момент його набуття, проводиться за умови відсутності відомостей про зареєстровані інші речові права в Державному земельному кадастрі (далі — ДЗК) чи Державному реєстрі речових прав на нерухомість та їх обтяжень (далі — ДРРП). Строк права оренди обчислюється з урахуванням строку дії договору оренди, який починається з моменту його укладення.
Причому навіть за такої доволі ліберальної норми органи ДПС вже кажуть, що земельні ділянки, не внесені до ДРРП, не є базою оподаткування єдиним податком.
I ось з 16.01.2020 р. маємо зміни, які прямо вказують на необхідність внесення даних про оренду земельних ділянок до ДРРП та наслідки такого невнесення для самого об'єкта оподаткування. Так, змінами, внесеними до ст. 79-1 ЗКУ з новою назвою «Земельна ділянка як об'єкт цивільних прав», визначено, що земельна ділянка припиняє існування як об'єкт цивільних прав2, а її державна реєстрація скасовується, зокрема, якщо речове право на земельну ділянку, зареєстровану в ДЗК відповідно до Закону про ДЗК, не було зареєстровано протягом року з вини заявника.
1 Відповідні зміни внесені постановою КМУ від 06.12.2017 р. №925 та діють з 09.12.2017 р.
2 Що розуміється під цим, наразі сказати складно. Можна лише стверджувати, що це є підставою для закриття реєстраційної справи в ДРРП (ч. 1 ст. 14 Закону №1952). Тож ані передати в оренду, ані відчужити таку ділянку буде неможливо. Проте кадастровий номер її не скасовується. Тож очікуємо відповідних роз'яснень.
Заявником у розумінні п. 3 ч. 1 ст. 2 Закону №1952 є, зокрема, власник, інший правонабувач, сторона правочину, у яких виникло, перейшло чи припинилося речове право, або уповноважені ними особи — у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав.
Сам орендар може бути заявником у відносинах оренди при реєстрації речового права (права оренди земельної ділянки).
Це важливо!
Дата укладення договору оренди, поряд зі строком його дії, тепер є істотною умовою договору оренди землі (ст. 15 Закону про оренду землі). Державна реєстрація речового права (права оренди) здійснюється за наявності відомостей про земельну ділянку в ДЗК. При цьому речові права на земельну ділянку, що виникли до 01.01.2013 р., підлягають перенесенню з ДЗК до ДРРП під час реєстрації права власності на земельну ділянку.
Держреєстрація зміни строку речового права, у т. ч. оренди земельної ділянки, набутого та оформленого до 01.01.2013 р., проводиться за умови наявності відповідних відомостей про зареєстровані права в ДЗК. Держреєстрація набутих, але не оформлених до 01.01.2013 р. речових прав, здійснюється в порядку держреєстрації права оренди. При цьому строк такого речового права, у т. ч. оренди, обчислюється відповідно до строку дії договору оренди, що обчислюється з дня його укладення (ч. 1, 2 ст. 29 Закону №1952).
Утім, враховуючи наведені зміни, речове право оренди все ж доведеться вносити до ДРРП. Адже змінами підкреслюється, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту держреєстрації такого права (ст. 19 Закону про оренду землі).
Поновлення договору оренди землі: новий порядок
Починаючи з 16.07.2020 р. переважне право орендодавця реалізовується в такому порядку (ст. 33 Закону про оренду землі): за місяць до закінчення строку дії договору оренди орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди, має надіслати орендодавцю відповідний лист-повідомлення. До листа-повідомлення слід додати проєкт нового договору.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Орендодавець має місяць для розгляду проекту договору. У разі відсутності заперечень — договір укладається, за наявності заперечень — орендодавець надсилає орендарю відповідний лист-повідомлення про прийняте рішення.
У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
З 16.07.2020 р. вводиться нове поняття — поновлення договору оренди (ст. 126-1 ЗКУ), яке може бути прописане у тексті договору та включається до ДРРП.
Це стосується договорів оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій).
Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, емфітевзісу та суперфіцію щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування землею.
Поновлення оренди відбувається на такий самий строк та на тих самих умовах та не потребує укладення додаткових угод за умови, що жодна зі сторін за місяць до закінчення строку дії договору не подала заяву до ДРРП про виключення відомостей про поновлення.
Зверніть увагу!
Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом №340, у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 Закону про оренду землі в редакції Закону №340 та статтею 126-1 ЗКУ. Правила, визначені ст. 126-1 ЗКУ щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом №340, а поновлюються договори оренди землі, укладені до набрання чинності зазначеним Законом, на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
З 16.01.2020 р. не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі, зокрема, поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря (абз. 22 ч. 2 ст. 134 ЗКУ). А підставою для державної реєстрації речового права переможця земельних торгів на земельну ділянку (ч. 26 ст. 137 ЗКУ) є лише два документи: документ про оплату та договір (купівлі-продажу, оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки).
Відомості із земельного кадастру: новий порядок
Відомості про земельні ділянки з Державного земельного кадастру є відкритими, загальнодоступними та оприлюднюються у вигляді даних на Публічній кадастровій карті (ст. 36 Закону про ДЗК) — ідеться про такі відомості, як, зокрема:
— межі адміністративно-територіальних одиниць;
— кадастрові номери земельних ділянок;
— межі земельних ділянок;
— цільове призначення земельних ділянок;
— розподіл земель між власниками і користувачами (форма власності, вид речового права);
— нормативна грошова оцінка земель та земельних ділянок;
Зверніть увагу!
Відомості про НГО є у відкритому доступі, у разі її зміни нова оцінка з'явиться у відомостях Публічної кадастрової карти. Тому інформацію про НГО варто оновлювати.
— відомості про обмеження у використанні земельних ділянок;
— відомості про частину земельної ділянки, на яку поширюється дія сервітуту, договору суборенди земельної ділянки;
— інформація про документацію із землеустрою та оцінки земель щодо земельної ділянки та інші документи, на підставі яких встановлено відомості про земельну ділянку.
Відомості з ДЗК надаються за плату та у вигляді витягів, довідок, викопіювань з картографічної основи ДЗК, кадастрової карти (плану), копій документів, що створюються під час ведення ДЗК (ст. 38 Закону про ДЗК).
Відомості з ДЗК: електронні чи паперові
Форма надання відомостей з ДЗК — паперова через ЦНАПи або електронна через Публічну кадастрову карту (за наявності кваліфікованого електронного підпису за посиланням https://map.land.gov.ua/kadastrova-karta). Відомості ДЗК, отримані в паперовій чи електронній формі, мають однакову юридичну силу.
Вимоги до витягу з ДЗК
Витяг із ДЗК, що надаватиметься в паперовій або електронній формі, буде містити всі відомості про земельну ділянку, внесені до Поземельної книги, крім відомостей про речові права на земельну ділянку, що виникли після 1 січня 2013 року, а також за бажанням заявника — відомості ДРРП про речові права на земельну ділянку, їх обтяження, одержані в порядку інформаційної взаємодії між ДЗК та ДРРП. Складовою частиною витягу є кадастровий план земельної ділянки, сформований як викопіювання з кадастрової карти (плану) території відповідної адміністративно-територіальної одиниці.
Увага! Витяг з ДЗК у паперовій формі надається без використання спеціальних бланків і проставлення печатки та містить обов'язкове посилання на ДЗК. Обов'язковим атрибутом витягу є QR-код, що містить інформацію про документ.
Зміна даних щодо об'єктів та суб'єктів речових прав
Зміна ідентифікаційних даних суб'єкта речового права, обтяження речового права та/або зміна характеристик об'єкта нерухомого майна не впливають на дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Зміни характеристик об'єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці, вносяться під час проведення державної реєстрації права власності на такий об'єкт у результаті вчинення дій, спрямованих на набуття, зміну або припинення речових прав.
Отже, з 16.01.2020 р. зміна технічних характеристик нерухомого майна не здійснюється за відповідною заявою у ДРРП. Зміни вноситимуться одночасно з вчиненням реєстраційних дій.
У разі допущення технічної помилки (граматичної, арифметичної чи іншої помилки) під час внесення відомостей про речові права, обтяження речових прав до ДРРП:
1) державний реєстратор самостійно виправляє таку помилку, за умови що документи за результатом розгляду заяви заявнику не видавалися (ч. 2 ст. 26 Закону №1952);
2) помилка виправляється посадовою особою Мін'юсту (його територіальних органів), якщо вона:
— виявлена після отримання заявником документів виправляється державним реєстратором виключно на підставі заяви особи;
— у разі задоволення скарги Мін'юстом (його територіальними органами) про виправлення помилки;
3) якщо допущена технічна помилка впливає на права третіх осіб, вона виправляється виключно на підставі судового рішення.
Це важливо!
Відомості про ціну (вартість) нерухомого майна, ціну (вартість) речових прав чи розмір плати за користування чужим нерухомим майном (у т. ч. орендної плати. — Авт.) вносяться до ДРРП виключно під час держреєстрації набуття прав за умови, що документи, які подаються реєстратору, містять такі відомості. Iнакше такі відомості не вносяться, а додаткові документи для їх отримання не вимагаються. Відомості про ціну нерухомого майна надаються лише власнику такого майна, органам державної влади, органам місцевого самоврядування для здійснення ними повноважень, визначених законом (ч. 3 ст. 13 Закону №1952).
Вимога нотаріального посвідчення — нове обтяження
Оновлено перелік розділу обтяжень у ДРРП: тепер до обтяжень речових прав на нерухоме майно, об'єкти незавершеного будівництва належать іпотека та новий односторонній правочин — вимога нотаріального посвідчення договору, предметом якого є нерухоме майно, встановлена його власником (набирає чинності з 16.07.2020 р.).
Відповідно до змін до ч. 1 ст. 209 ЦКУ власник нерухомого майна має право встановити (скасувати) вимогу нотаріального посвідчення договору (внесення змін до договору), предметом якого є таке майно чи його частина, крім випадків, якщо відповідно до закону такий договір підлягає нотаріальному посвідченню.
Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню.
Така вимога є обтяженням речових прав на нерухоме майно та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.
Яких правочинів з нерухомим майном це стосується?
З 16.07.2020 р. власник земельної ділянки зможе встановити вимогу нотаріального посвідчення та скасувати таку вимогу щодо договору:
— про встановлення земельного сервітуту (ст. 100 ЗКУ);
— оренди землі (ст. 14 Закону про оренду землі);
— предметом якого є частка учасника ПП у статутному капіталі (ст. 113 ГКУ) — відомості про таку вимогу вносяться до ЄДР;
— предметом якого є частка учасника ТОВ у статутному капіталі, у т. ч. щодо відчуження, застави його частки у СК (ч. 2 ст. 5, ч. 4 ст. 21 Закону про ТОВ/ТДВ) — відомості про таку вимогу вносяться до ЄДР.
Увага!
Учасник ТОВ може встановити вимогу й нотаріального посвідчення свого підпису під час прийняття рішень з питань діяльності товариства (ч. 2 ст. 5 Закону про ТОВ/ТДВ) — ідеться про підпис на протоколі чи рішенні.
При цьому, на нашу думку, вносити зміни до статуту ТОВ чи ПП необов'язково — достатньо подати відповідну вимогу нотаріального посвідчення підпису чи договору, оформлену у нотаріуса, держреєстратору (мають бути внесені зміни до реєстраційних заяв про внесення змін щодо обтяжень). Така вимога — це односторонній правочин, що не потребує згоди інших учасників. Утім, побачимо, як це буде реалізовано на практиці.
Відповідно, невиконання вимоги нотаріального посвідчення договору чи підпису є підставою для відмови у вчиненні реєстраційної дії держреєстратором ЄДР або ДРРП.
З 16.01.2020 р. ч. 6 ст. 102-1 ЗКУ доповнено нормою, за якою за домовленістю сторін можуть бути посвідчені нотаріально договори про надання права користування земельною ділянкою:
— для сільгосппотреб (емфітевзис);
— для забудови (суперфіцій).
Власник земельної ділянки також може встановити вимогу нотаріального посвідчення таких договорів та скасувати таку вимогу. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає держреєстрації в порядку, визначеному законом.
Нормативна база
- Закон №340 — Закон України від 05.12.2019 р. №340-IХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо протидії рейдерству».
- Закон №1952 — Закон України від 01.07.2004 р. №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
- Закон про ДЗК — Закон України від 07.07.2011 р. №3613-VI «Про Державний земельний кадастр».
- Закон про оренду землі — Закон України від 06.10.98 р. №161-XIV «Про оренду землі».
- Закон про ТОВ/ТДВ — Закон України від 06.02.2018 р. №2275-VIII «Про товариства з обмеженою та додатковою відповідальністю».
- Порядок №1127 — Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 25.12.2015 р. №1127.
Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»