Закон №1571 уточнює перелік майна, яке може бути передано в оренду, передбачає повну відкритість щодо таких можливих об'єктів оренди, укладення всіх угод оренди за позааукціонною процедурою та укладення договорів через онлайн-аукціони (комерційна оренда).
Юридичні та фізособи-підприємці, які планували отримати в оренду майно, що тривалий час не використовувалося та перетворювалося на руїну, знають, наскільки це непросто. Особливо якщо таке майно перебувало у комерційно привабливому місці.
1 Закон України від 03.10.2019 р. №157-IХ «Про оренду державного та комунального майна».
Потенційні орендарі зверталися із запитами до органів місцевого самоврядування щодо власника/балансоутримувача такого приміщення з метою оренди. Але дуже скоро з'ясовувалося, що приміщення або вже в оренді, або у процесі передачі в оренду.
На сьогодні перелік об'єктів, які планується здавати в оренду, розміщують на вебсайті ОМС (наприклад, у модулі (підсистемі) «Оренда комунального майна»), у друкованому виданні та на вебсайті орендодавця — переглядати доводиться вручну.
Наразі новий Закон про оренду державного та комунального майна (надалі — Закон №157) відкриває можливості кожному потенційному орендареві отримувати не лише інформацію про заплановані об'єкти з метою оренди, а й перелік, кількість вільних приміщень.
Не кажучи про те, що відсутній, але привабливий об'єкт можна як внести до аукціонного Переліку об'єктів оренди, так і орендувати за реальну плату.
Вводяться переліки двох типів (через аукціон та за позаконкурсною процедурою):
1) перелік першого типу — перелік об'єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду на аукціоні;
2) перелік другого типу — перелік об'єктів, щодо яких прийнято рішення про передачу в оренду без проведення аукціону (п. 13,14 ч. 1 ст. 1 Закону №157).
Позаконкурсні об'єкти
Рішення про включення об'єктів комунальної власності до переліку другого типу (позаконкурсні об'єкти) приймається відповідним представницьким органом місцевого самоврядування, який може визначити додаткові критерії об'єктів оренди. Відповідна інформація (рішення та додаткові критерії) підлягають опублікуванню на офіційному вебсайті відповідного ОМС не пізніше 10 к. д. з дня їх прийняття та/або визначення.
Iніціатори оренди
Iніціаторами оренди майна можуть бути, як і раніше, потенційний орендар, балансоутримувач, уповноважений орган управління та/або орендодавець.
Потенційний орендар (фізична або юрособа), зацікавлений в одержанні в оренду нерухомого або індивідуально визначеного майна, звертається до орендодавця (а орендодавець до балансоутримувача) із заявою про включення цього майна до переліку відповідного типу згідно з Порядком передачі майна в оренду (ч. 2, 3 ст 6 Закону №157).
Балансоутримувач може прийняти рішення про намір передати майно в оренду за власною ініціативою (за погодженням з уповноваженим органом управління).
Рішення про включення до переліку державного майна, в т. ч. єдиних майнових комплексів, приймає КМУ, а комунального — відповідний орган місцевого самоврядування (далі — ОМС).
Балансоутримувачі приймають рішення щодо оренди нерухомого майна до 400 кв. м (якщо інше не передбачено рішенням ОМС), нерухомого майна для організації та проведення науково-практичних, культурних, мистецьких, громадських, суспільних та політичних заходів та іншого окремого індивідуально визначеного майна.
Пільговики — чи діють для них нові умови?
Не забуваймо про те, що велика кількість квадратних метрів здається в оренду за ціною 1 грн на місяць/рік або у розмірі 1% від вартості майна — зокрема, це стосується таких організацій, як Товариство Червоного Хреста України та його місцеві організації, організації інвалідів, бюджетні установи та організацій, які повністю або переважно утримуються за рахунок бюджету відповідного міста, санаторно-курортні заклади для дітей, суб'єкти господарювання, які провадять діяльність у сфері освіти, розміщення бібліотек, музеїв тощо.
Чи стосуються зміни за Законом №157 таких «пільговиків» та інших діючих на сьогодні договорів оренди? Ні, адже відповідно до п. 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону №157 договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Стартова ціна об'єкта — за балансовою вартістю!
Стартова вартість об'єкта оренди визначається тепер за його балансовою вартістю станом на останнє число місяця, який передує даті визначення стартової орендної плати (ст. 8 Закону №157).
Зверніть увагу!
Заборонено передавати державне або комунальне майно у безоплатне користування чи позичку.
Раніше обов'язкова оцінка майна вимагалась як при укладенні договорів оренди майна, так і в разі продовження договорів оренди на новий строк (чи укладення нового договору оренди з тим самим орендарем).
Переоцінка потенційного об'єкта оренди здійснюється після внесення інформації про нього до електронної торгової системи (далі — ЕТС) та лише у разі, якщо:
— об'єкт оренди не має балансової вартості;
— залишкова балансова вартість об'єкта оренди дорівнює нулю;
— залишкова балансова вартість об'єкта оренди становить менше ніж 10% його первісної балансової вартості (балансової вартості за результатами останньої переоцінки).
Обов'язкова оцінка майна й надалі залишається. Але знадобиться лише тим орендарям, які планують отримати в оренду об'єкт оренди без проведення аукціону або продовжити на новий строк чинний договір оренди, укладений без проведення аукціону/конкурсу. У першому випадку оцінку замовляє балансоутримувач, а в другому — орендар.
Оприлюднення переліків
Переліки першого та/або другого типу оприлюднюються в електронній торговій системі (ЕТС) та на офіційних сайтах орендодавців.
Договори оренди та строк оренди — коли до нотаріуса?
Строк договору оренди не може становити менше ніж п'ять років, крім випадків, визначених Порядком передачі майна в оренду. Порядок передачі майна в оренду визначається КМУ.
Але особливості передачі в оренду комунального майна додатково можуть визначатися рішенням представницьких органів місцевого самоврядування з урахуванням вимог і обмежень, передбачених Законом №157 і Порядком передачі майна в оренду.
Щодо істотних умов договору оренди, то Закон №157 віддав право формування примірного договору оренди:
— Кабміну — щодо державного майна;
— представницьким органам місцевого самоврядування — щодо комунального майна.
Якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, перевага надається примірному договору оренди державного майна (ч. 1 ст. 16 Закону №157).
Це важливо!
Договір оренди може відрізнятися від примірного договору, якщо об'єкт оренди передається в оренду з додатковими умовами. Рішенням КМУ (представницького ОМС — для комунального майна) можуть бути передбачені особливості договору оренди майна, що передається в оренду з додатковими умовами.
Орендар, що уклав договір оренди майна за результатами аукціону, має право використовувати майно за будь-яким цільовим призначенням.
Обмеження можуть бути передбачені лише Порядком передачі майна в оренду (ч. 2 ст. 16 Закону №157).
У разі якщо строк оренди за договором становить більше ніж п'ять років, такі договори оренди підлягають нотаріальному посвідченню (ч. 3 ст. 16 Закону №157).
Без аукціону можуть бути продовжені договори, які укладені без проведення аукціону або укладені та продовжуються вперше, за умови якщо строк оренди за такими договорами становить п'ять років або менше.
Нові договори — через системи ЕТС вже з 01.02.2020 р., решта по-старому
Прикінцевими та перехідними положеннями Закону №157 передбачено поступове введення нової аукціонної процедури укладення договорів оренди.
Так, з 01.02.2020 р. всі нові договори оренди державного та комунального майна укладатимуться через онлайн-аукціони.
Проте до 01.10.2020 р. внесення (включення) та опублікування інформації, оприлюднення переліків, договорів оренди, укладених без проведення аукціону, змін і доповнень до договорів оренди й надалі здійснюються на офіційних веб-сайтах орендодавців, а також у друкованих засобах масової інформації, якщо це передбачено рішенням представницького органу місцевого самоврядування.
До 01.10.2020 р. подання заяв, у т. ч. заяв на оренду, через систему ЕТС — ідеться про внесення об'єктів оренди (в т. ч. єдиного майнового комплексу) до відповідного переліку, — здійснюється в паперовій або в електронній формі (без використання ЕТС).
Договори оренди, укладені до 01.02.2020 р., продовжуються за попереднім законодавством, але до дати, яка настане раніше, — набрання чинності рішенням КМУ чи рішенням представницького ОМС, яким затверджуються перелік соціально важливих послуг населенню1, або 1 липня 2020 року. Після цього — виключно за новим Законом №157.
1 Йдеться про об'єкти оренди, які надаються за позааукціонною процедурою (абз. 5 ч. 2 ст. 18 Закону №157).
Орендна плата та індексація
Орендна плата визначається за результатами аукціону. Якщо майно передається без аукціону/конкурсу, то для визначення орендної плати використовують Методику розрахунку орендної плати, затверджену КМУ.
Щодо індексації, то позаконкурсне майно підлягає індексації щомісячно. Для конкурсної процедури оренди майна коригування орендної плати може бути за іншим порядком, який визначається Методикою розрахунку орендної плати.
Строки проведення аукціону скорочено!
Новий Закон передбачає значно прискорені процедури передачі майна в оренду, в т. ч. і проведення аукціону.
Так, прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду триває в середньому до 40 р. д. (з врахуванням необхідності погодження оренди майна з органом управління). Щоправда, ця норма запрацює лише з 01.10.2020 р.
З 01.02.2020 р. оголошення про передачу майна в оренду оприлюднюється орендодавцем в ЕТС:
— протягом 20 робочих днів з дати включення об'єкта оренди до переліку першого типу за заявою потенційного орендаря або з дати подання потенційним орендарем заяви на оренду майна;
— у будь-який час після включення об'єкта оренди до переліку першого типу, якщо включення такого об'єкта до переліку відбулося за власною ініціативою балансоутримувача, уповноваженого органу управління або орендодавця і щодо якого немає заяви на оренду майна від потенційного орендаря.
Аукціони з передачі майна в оренду проводяться не раніше ніж через 20 днів, але не пізніше ніж через 35 днів після публікації в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду.
Це важливо!
З 01.10.2020 р. потенційний орендар, якщо він бажає отримати в оренду майно на аукціоні, розміщує відповідну заявку безпосередньо в ЕТС. Якщо ж майна, яке він бажає взяти в оренду, немає у переліку першого типу, то спочатку доведеться звернутись із заявою про включення цього майна до переліку першого типу до орендодавця (ст. 6, 11 Закону №157).
Нагадаємо, що самі аукціони проводяться через торгову систему Prozorro.Продажі, до якої підключено торговельні майданчики. Завдяки новому закону система дозволить побачити величезну кількість лотів, які виставляються на продаж користувачами кожного з майданчиків (фактичними орендодавцями). I в режимі реального часу це надасть можливість охопити максимальну кількість актуальних пропозицій всіма бажаючими — потенційними орендарями (фіз- та юрособами).
Перелік документів претендентів за законом та умовами оренди!
Для участі в аукціоні (ч. 3 ст. 13 Закону №157) разом із заявою в електронній формі (до 01.10.2020 р. — у паперовій формі):
— фізособи подають копію паспорта громадянина України (іноземці — документ, що посвідчує особу). На сьогодні вимагається також довідка з банку про відкриті поточні рахунки суб'єкта звернення, з яких будуть перераховуватись кошти, копія довідки про присвоєння IПН, проєкт договору оренди з пропозиціями, виписка з ЄДР про ФОПа, копія декларації про доходи ФОПа тощо;
— юрособи — витяг з ЄДР (для резидентів), витяг з торговельного, банківського та судового реєстру, інший документ про реєстрацію у країні місцезнаходження (для нерезидентів), інформацію про кінцевого бенефіціарного власника. На сьогодні також вимагаються засвідчені нотаріально копії установчих документів, документ, що підтверджує право уповноваженої особи на підписання договору оренди (наказ, рішення зборів, довіреність) — для юридичних осіб, копію звіту про фінансові результати за останній рік тощо;
— документ, що підтверджує сплату реєстраційного внеску, а також гарантійного внеску оператору електронного майданчика.
Орендодавець не має права вимагати від потенційного орендаря інші документи і відомості, ніж передбачені вище та умовами оренди майна, опублікованими в оголошенні про проведення відповідного аукціону (ч. 4 ст. 13 Закону №157).
Тому ми не виключаємо, що перелік документів, що подаються потенційними орендарями для участі в аукціоні/конкурсі, може бути таким, як є нині, або іншим!
Ремонт, поліпшення об'єкта оренди
1. Поточний/капітальний ремонт
Якщо протягом 10 робочих днів після отримання клопотання орендаря балансоутримувач не надає дозволу, ремонт заборонено. Якщо дозволить, то ремонт за власний кошт орендаря.
Якщо об'єкт оренди неможливо використовувати за призначенням, орендар має право зарахувати витрати в рахунок орендної плати один раз протягом строку оренди. Орендодавець приймає рішення про таке зарахування протягом 10 р. д. з дати звернення орендаря та за умови письмової згоди балансоутримувача.
Якщо приміщення перебуває у задовільному стані та не потребує додаткових поліпшень, у такому зарахуванні буде відмовлено.
2. Невід'ємні поліпшення
Якщо за розрахунками орендаря, підтвердженими висновком будівельної експертизи, його прогнозовані витрати на ремонт об'єкта оренди становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об'єкта оренди, визначеної суб'єктом оціночної діяльності станом на будь-яку дату поточного року, орендар може звернутись за отриманням згоди на здійснення невід'ємних поліпшень.
Орендодавець може відмовити, якщо:
— майно отримане в оренду без проведення аукціону/конкурсу;
— майно перебуває у задовільному стані і не потребує додаткових поліпшень або поліпшення можуть бути виконані у межах поточного ремонту.
Увага!
Рішення про результати звернень щодо поточного/капітального ремонту чи невід'ємних поліпшень оприлюднюються протягом 5 робочих днів з дати їх прийняття на вебсайті орендодавця.
Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»