Які наслідки матиме для орендаря систематична несплата орендної плати за користування земельною ділянкою? Розглянемо на прикладі судового рішення1 та разом дізнаємося про алгоритм захисту порушених прав орендодавця.
Ситуація з практики: дві фізичні особи, орендодавець та орендар, уклали договір оренди земельної ділянки. Коли перший вирішив закінчити ці відносини, другий відмовився повертати землю. При цьому платити за користування землею відмовився. Це призвело до розгляду спору в суді.
1 Постанова ВС від 20.06.2019 р. у справі №383/708/16-ц.
Умови договору оренди
Орендна плата вноситься у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Орендна плата вноситься у строк до 30 грудня поточного року. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором, справляється пеня у розмірі 0,03% несплаченої суми за кожен день прострочення.
Орендодавець аргументував свій позов про розірвання договору оренди тим, що орендар не сплачував йому плату за користування землею протягом останніх 3-х років. Це призвело до заборгованості у 18 тис. грн.
Орендар захищався в суді в основному двома аргументами.
По-перше, орендар розрахувався з позивачем в момент укладання договору оренди, сплативши останньому одноразово за весь період оренди 50 тис. грн. При цьому орендодавець склав розписку про отримання цих коштів від орендаря.
По-друге, вже після подання позову орендар виплатив орендодавцю «заборгованість» у розмірі 18 тис. грн, тому немає підстав для розірвання договору та задоволення позову.
Що говорить закон?
Відповідно до ст. 1 та 13 Закону «Про оренду землі» (далі — Закон), договір оренди землі є платним. Тобто користувач отримує земельну ділянку лише за плату. Це імперативна норма, яка не може бути змінена сторонами договору за їхньою згодою. Тому згідно зі ст. 24 Закону, орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Також відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону, на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених ст. 24 і 25 Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗКУ та іншими законами України. I згідно з п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗКУ, підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
I, нарешті, відповідно до ч. 1 ст. 782 ЦКУ, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за її користування протягом трьох місяців поспіль.
Згідно з ч. 2 ст. 651 ЦКУ, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, установлених законом або договором. Iстотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
До речі, із цих 3-х нормативно-правових актів найголовнішу роль у коментованому судовому рішенні зіграв саме ЗКУ, а саме норма щодо «систематичності» порушення умов договору.
Висновки судів першої та апеляційної інстанції
Дві перші судові інстанції відмовили орендодавцю у задоволені позову та прийняли рішення на користь орендаря з таких підстав.
По-перше, під час розгляду справи в суді встановлено, що позивач всі ці 3 роки взагалі-то не вимагав від орендаря орендної плати за користування землею. Тобто спроб досудового врегулювання спору зі сторони позивача саме щодо орендної плати не було.
Таким чином, позивач не довів, що він звертався за отриманням орендної плати. Тому не можна стверджувати, що орендодавець саме з вини орендаря був значною мірою позбавлений того, на що розраховував при укладенні договору оренди. Таке дивне формулювання пов'язано з цитуванням закону, про що буде сказано далі.
По-друге, відповідач сплатив суму орендної плати на першу вимогу орендодавця (це 2-й аргумент відповідача). На жаль, ця вимога містилася одразу у позовній заяві, а не в претензії, що могла бути подана у досудовому порядку.
По-третє, відповідач завчасно заплатив позивачу 50 тис. грн. У відповідь орендар отримав розписку, в який сказано, що орендодавець в подальшому не висуватиме жодних вимог до відповідача. На цій підставі орендар міг вважати, що він виконав зобов'язання зі сплати орендної плати і не зобов'язаний сплачувати її щороку.
Висновки Верховного Суду
I щодо одного з аргументів відповідача — про сплату орендодавцю одноразово та завчасно 50 тис. грн — ВС, на жаль, нічого не зазначив. Проте ще з рішення суду першої інстанції вбачається, що у тій розписці нічого не сказано про договір оренди. Тому юридично прив'язати її саме до орендної плати майже неможливо.
Натомість Верховний Суд звернув увагу на те, що в договорі оренди немає обов'язку орендодавця щодо звернення до орендаря за отриманням орендної плати. Замість цього в договорі закріплено обов'язок саме орендаря сплачувати орендну плату щорічно в строк до 30 грудня (пункт 11).
При цьому суд зазначив, що саме систематична (тобто 2 і більше випадків) несплата орендної плати є підставою для розірвання договору оренди.
Отже, одноразова несплата (чи несвоєчасна сплата) орендної плати не вважається систематичним порушенням договору оренди і не може бути підставою для його розірвання. А ось повторне таке порушення вже може свідчити про систематичність.
Суд встановив, що орендна плата виплачена позивачу лише після його звернення до суду, а не у строки, передбачені договором (до 30 грудня поточного року).
Тому той факт, що відповідач сплатив суму заборгованості з орендної плати, не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди. А сам факт систематичного порушення договору оренди щодо сплати орендної плати є самостійною та достатньою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість.
Сплата не у повному обсязі — теж підстава для розірвання договору
Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадків).
При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
* Постанова ВС від 06.03.2019 р. у справі №183/262/17.
Тобто суд фактично заявив, що сплата заборгованості після подання позову не має жодного значення для вирішення судом справи по суті. Адже факт порушення відбувся, і його «виправлення» вже не допоможе відповідачу уникнути наслідків такого порушення.
Аналогічний висновок викладено у постанові ВС від 02.05.2018 р. у справі №925/549/17.
Але, на жаль, у коментованому рішенні ВС, після наведення всіх вагомих аргументів, суд не став повністю задовольняти позов орендодавця. Договір оренди не був розірваний, натомість Верховний Суд направив справу на новий розгляд та наказав суду апеляційної інстанції встановити всі фактичні обставини, що мають значення для правильного вирішення справи по суті.
Тобто орендодавець має надію захистити себе, але іноді це потребує багато часу.
Євгеній ПІДДУБКО, «Дебет-Кредит»