Чи має право підприємство орендувати квартиру під офіс? Чи потрібно при цьому нотаріально посвідчувати такий договір? Чи відноситься сума оренди до витрат підприємства?
Чи можна орендувати квартиру під офіс?
Питання правомірності оренди квартири під офіс є доволі спірним. Так, в ЦКУ питанню оренди присвячено дві глави: 58 «Найм (оренда)» та глава 59 «Найм (оренда) житла».
За договором найму (оренди), наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
За договором найму (оренди) житла, одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Але згідно з п. 2 ст. 813 ЦКУ, якщо наймачем, за договором найму житла, є юрособа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізосіб. Тобто якщо укладається саме договір найму житла, то використовувати його юрособа зобов'язана лише для проживання фізосіб.
Проте водночас у главі 59 ЦКУ не зазначається, що при здаванні в житла в найм обов'язково треба застосовувати положення цієї глави й укладати саме договір найму (оренди) житла. Тобто підприємство може укласти з фізособою договір оренди (ст. 58 ЦКУ). За цим самим договором обмежень щодо використання такого майна не передбачено. Окрім цього, відповідно до ст. 150 ЖКУ громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їх сімей, мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди.
Наприклад, ст. 6 ЖКУ заборонено надання приміщень у житлових будинках для потреб промислового характеру. Але робота офісу не передбачає промислового характеру використання. На невизначеність ситуації вказує і КСУ у рішенні від 02.03.2011 р. у справі №2-7/2011, у якому, зокрема, зазначається про неврегульованість цього питання.
Відома і позитивна судова практика щодо цього питання, де уточнюється, що у разі відсутності внутрішнього перепланування та невикористання приміщення під промислове виробництво підстав для заборони оренди квартири під офіс немає.
Судова практика
Згідно зі ст. 319 ЦК України власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, що не суперечать закону.
Частина перша ст. 383 цього Кодексу регламентує право власника житлового будинку, квартири використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і відсутність права використовувати його для промислового виробництва.
Таким чином, зазначеною нормою закону передбачено пряму заборону використання житлових будинків, квартир лише для промислового виробництва.
Рішення Апеляційного суду м. Києва від 12.02.2013 р. №22-ц/796/2217/2013
Стаття 319 ЦК України передбачає, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Відповідно до ст. 320 ЦК України власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, установлених законом.
Відповідно до ст. 150 ЖК України громадяни, які мають у приватній власності будинок (частину будинку), квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їх сімей, мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд: продавати, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, укладати інші не заборонені законом угоди.
Таким чином, громадянин, який має на праві власності жилий будинок чи квартиру, вправі на свій розсуд вирішувати питання щодо доцільності їх використання, тим більш що діюче законодавство не містить заборони на використання жилого (нежилого) приміщення під офіс, торгові цілі тощо.
Таким чином, суд вважає можливим для захисту порушених прав позивача захистити його право на володіння, користування, розпорядження будинком АДРЕСА_1 шляхом дозволу на використання будинку АДРЕСА_1 в цілому під цілі нежилого призначення непромислового характеру.
Рішення Центрального районного суду м. Сімферополя від 27.10.2011 р. №2-3268/11
Тож при такій оренді необхідно зважати на те, чи не порушує права інших власників квартир використання квартири під офіс.
Отже, якщо дотримуватися точки зору, що прямої заборони винаймати житлові приміщення під офіс ЦКУ не містить, а тільки встановлює вимоги щодо цільового призначення договору найму житла, тобто другої з вищевикладених позицій, то за наявності правильно оформленого договору (з дотриманням вимог норм глави 58 ЦКУ) і за відсутності суперечок між сторонами визнання правочину недійсним на підставі закону не загрожує.
Та все ж таки є ризик, що податківці визнають такий договір нечинним (хоча для цього їм необхідно буде звернутися до суду, бо саме суд приймає рішення про визнання договору нечинним). Та попри все той факт, що квартира використовується не за її призначенням (зокрема, проживання фізосіб), не може свідчити про те, що договір її оренди є нечинним.
Нотаріальне посвідчення договору
Посвідченню підлягає лише договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше (п. 2 ст. 793 ЦКУ). Щодо договору про найм житла, то його нотаріальне посвідчення обов'язкове, тільки якщо найм здійснюється з викупом (п. 2 ст. 811 ЦКУ).
Зверніть увагу: на думку податківців1, необоротний актив житлового фонду підпадає під визначення «невиробничого основного засобу» згідно з пп. 138.3.2 ПКУ, амортизація таких основних засобів у податковому обліку відповідно до п. 138.3 ПКУ не нараховується. На орендовану квартиру підприємство зазвичай амортизацію не нараховує. Проте якщо буде здійснено поліпшення/модернізацію такого приміщення (зі створенням необоротного активу), то, з огляду на вищенаведене роз'яснення ДФС, є ймовірність того, що податківці не захочуть бачити серед витрат амортизацію такого поліпшення/модернізації.
1 ЗIР, підкатегорія 102.05, запитання: «Чи підлягає амортизації відповідно до ст. 138 ПКУ необоротний актив житлового фонду, який використовується в господарській діяльності такого платника без переведення цього приміщення до нежитлового фонду?».
Право на витрати
Відповідно до п. 5 та 6 П(С)БО 16 витрати відображаються в бухгалтерському обліку одночасно зі зменшенням активів або збільшенням зобов'язань. Витратами звітного періоду визнаються або зменшення активів, або збільшення зобов'язань, що призводить до зменшення власного капіталу підприємства (за винятком зменшення капіталу внаслідок його вилучення або розподілу власниками), за умови що ці витрати можуть бути достовірно оцінені.
Таким чином, суми орендної плати включаються до витрат підприємства за правилами бухгалтерського обліку — за датою нарахування. I звертаємо увагу, що до витрат підприємства потрапляє вся сума орендної плати (тобто і сума сплаченого ПДФО та ВЗ), бо спочатку нараховують повну суму доходу (запис Д-т 92 К-т 631 або 685), а відтак проводять утримання (записи Д-т 631 або 685 К-т 6411/642). Позаяк орендар згідно з пп. 170.1.2 ПКУ є податковим агентом орендодавця (за умови, що орендодавець — фізособа), то він утримує податки із суми доходу фізособи та за рахунок такого доходу.
Нормативна база
- ЖКУ — Житловий кодекс Української РСР від 30.06.83 р. №5464-X.
- ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. №2755-VI.
- ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. №435-IV.
- П(С)БО 16 — Положення (стандарт) бухгалтерського обліку 16 «Витрати», затверджене наказом Мінфіну від 31.12.99 р. №318.
Станіслав ГОРБОВЦОВ, «Дебет-Кредит»