Договір оренди землі закінчився ще 01.12.2016 р., а продовженням його зайнялися з кінця жовтня 2016 року. Міськрада протягом листопада не надала заперечень щодо поновлення договору, тому наразі триває процес укладення нового договору оренди. Певно, він затягнеться надовго після граничної дати подання декларації з плати на землю. Чи й надалі ТОВ є платником орендної плати за землі державної і комунальної власності? Якщо так, то як розрахувати таку плату, якщо старий договір вже не діє? Як бути, якщо новим договором будуть змінені ставки орендної плати?
Згідно з пп. 14.1.147 ПКУ, сума орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності є складовою плати на землю.
Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (п. 288.1 ПКУ), а платником орендної плати — орендар земельної ділянки (п. 288.2 ПКУ). Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) та орендарем (п. 288.4 ПКУ), щоправда, з урахуванням граничних обмежень стосовно річної суми платежу згідно з п. 288.5 ПКУ.
Договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону про оренду землі).
Згідно із загальною нормою у цивільному законодавстві — ст. 764 ЦКУ, — якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Утім, для оренди землі є спеціальний закон — Закон про оренду землі. Згідно зі ст. 31 цього Закону, договір оренди землі припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.
Згідно зі ст. 33 Закону про оренду землі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до закінчення строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
Орендодавець — орган місцевого самоврядування — повинен у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди та прийняти рішення:
— або про поновлення договору оренди, уклавши з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі;
— або про заперечення щодо поновлення договору, надіславши листа-повідомлення про це.
У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення щодо поновлення договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ч. 6 ст. 33 Закону про оренду землі).
Отже, якщо після закінчення дії договору, тобто після 01.12.2016 р., ТОВ продовжувало користуватися земельною ділянкою, а міська рада, як випливає з умов запитання, до 01.01.2017 р. не надіслала листа-повідомлення про заперечення щодо поновлення договору, то такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені.
Разом з тим й у цьому разі обов'язково має бути укладено додаткову угоду до договору оренди землі у місячний строк. На жаль, із моменту, коли договір вважається поновленим відповідно до Закону, та до моменту підписання додаткової угоди минає чимало часу, протягом якого, звичайно ж, орендар продовжує користуватися земельною ділянкою.
У зв'язку з цим податківці в УПК №25 та у ЗIР, підкатегорія 112.011, роз'яснюють: якщо платник податку продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди та не отримав письмового заперечення від орендодавця щодо її використання, то до поновлення дії договору оренди такий платник буде сплачувати орендну плату відповідно до умов попереднього договору оренди землі. При цьому річна сума платежу не може бути меншою від розміру, встановленого пп. 288.5.1 ПКУ.
Водночас, відповідно до ч. 4 ст. 33 Закону про оренду землі, при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. Зі ст. 33 Закону про оренду землі випливає, що така норма не має стосуватися випадку, коли міськрада пропустила місячний строк із наданням листа-повідомлення про заперечення щодо поновлення договору, адже у ч. 6 ст. 33 Закону про оренду землі чітко сказано: умови попереднього договору залишаються без змін на той самий термін, на який такий договір було укладено.
Але іноді на практиці місцева влада все одно змінює умови договору оренди, зокрема, щодо підвищення розміру орендної плати, укладаючи при цьому новий договір оренди. У цьому разі також постає запитання: як сплачувати оренду плату, отримавши новий договір оренди?
Свою позицію стосовно цього виклали фахівці ДФС у ЗIР2, підкатегорія 112.05. Так, вони зауважили, що у разі укладання протягом року нового договору оренди на ту саму земельну ділянку без змін умов договору або зі змінами умов договору (термін дії попереднього договору закінчився) і якщо звітна декларація з плати за землю подана платником плати за землю на термін дії цього попереднього договору, то такий платник протягом 20 календарних днів місяця, наступного за звітним, в якому зареєстровано новий договір оренди землі, має право подати уточнюючу декларацію з урахуванням показників останньої поданої декларації за рік, що уточнюється, або подавати щомісяця звітну податкову декларацію починаючи з календарного місяця, в якому фактично виникло право оренди земельної ділянки за новим договором оренди землі.
1 Відповідь на запитання: «Чи є платником орендної плати СГ, який продовжує використовувати земельну ділянку державної та комунальної власності після закінчення терміну дії договору оренди, якщо новий договір на стадії переоформлення?» (роз'яснення діяло до 01.01.2017 р., але хоча його перенесено до категорії «Нечинні», вважаємо, що саме роз'яснення й надалі є актуальним, адже з 2017 року змінилися тільки норми щодо розміру річної суми платежу з орендної плати за землю).
2 Відповідь на запитання: «Яка податкова декларація з плати за землю подається в разі укладання протягом року нового договору оренди на ту саму земельну ділянку без змін умов договору (або зі змінами умов договору)?».
Таким чином якщо на момент подання декларації з плати за землю до 20.02.2017 р. на 2017 рік (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) за формою, затвердженою наказом Мінфіну від 16.06.2015 р. №560, старий договір оренди ще не буде поновлено, то у такій декларації розрахунок помісячної орендної плати слід наводити виходячи з розміру орендної плати, яка була передбачена у договорі оренди, що закінчився 01.12.2016 р.
А ось після поновлення договору оренди, тобто протягом 20 календарних днів місяця, наступного за звітним, в якому зареєстровано новий договір оренди землі (без змін умов договору або зі змінами умов договору), ТОВ має подати уточнюючу декларацію.
Нормативна база
- ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. №435-IV.
- Закон про оренду землі — Закон України від 06.10.98 р. №161-XIV «Про оренду землі».
- УПК №25 — Узагальнююча податкова консультація щодо орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, затверджена наказом Міндоходів від 16.01.2014 р. №25.
Катерина КАЛАШЯН, «Дебет-Кредит»