Орендуємо комунальну та держнерухомість

З деяких причин оренда частини приміщення комунальної та державної нерухомості часто буває більш привабливою, аніж придбання власного приміщення. Але оренда такої нерухомості має свої особливості — поговоримо про них.

Хто є стороною договору оренди

За приписами ст. 5 Закону №2269 державні та комунальні підприємства, установи та організації можуть бути орендодавцями тільки щодо того нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 кв. м на одне підприємство, установу, організацію, та орендодавцями іншого окремого індивідуально визначеного майна. У цьому випадку орендодавцями виступатимуть безпосередньо ці державні та комунальні підприємства. Якщо ж предметом оренди є нерухомість площею більш ніж 200 кв. м (за всіма договорами оренди з конкретним орендарем), то для укладення орендної угоди доведеться звертатися до органів місцевого самоврядування (у випадку комунальної власності) або в регіональні відділення Фонду держмайна (для майна, що перебуває у державній власності).

Нюанси орендного договору

Норми ст. 9 Закону №2269 вказують особі, що бажає укласти договір оренди майна, надіслати орендодавцеві певні документи: заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, затвердженим для об'єктів державної власності наказом Фонду держмайна від 15.02.2013 р. №201. Зверніть увагу: надсилаючи проект договору оренди, потрібно пересвідчитися, що він відповідає умовам Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого чи іншого) майна, що належить до державної власності (далі — Типовий договір), затвердженого наказом ФДМУ від 23.08.2000 р. №1774. Якщо ж ідеться про комунальне майно, то Типовий договір оренди та відповідний перелік документів, як правило, затверджуються органами місцевого самоврядування — місцевими радами (їх можна взяти зі сайтів місцевих органів влади).

Після отримання всього переліку документів потенційний орендодавець має погодити можливість укласти договір оренди з органом, уповноваженим керувати майном. Якщо з цим органом надання в оренду погоджено, він має розмістити протягом наступних 5 днів в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду. Наступні 10 робочих днів мають бути присвячені збору можливих заяв на оренду (ч. 4 ст. 9 Закону №2269).

Якщо бажаючих орендувати таку нерухомість хоча б двоє, має бути оголошено конкурс, в іншому разі договір оренди укладається із заявником.

Типовий договір оренди нерухомого майна державної власності накладає на орендаря низку вимог. Так, за пунктами 3.10 та 5.3 Типового договору орендар має перерахувати завдаток не менше орендної плати за базовий місяць, який буде зараховано у рахунок оплати за останній місяць оренди. Норми п. 5.10 Типового договору вимагають від орендодавця застрахувати орендоване майно, причому на суму, не меншу від його вартості.

Крім того, не слід забувати, що орендар має укласти із балансоутримувачем угоду про компенсацію його витрат. Примірний договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю затверджено наказом ФДМУ від 23.08.2000 р. №1774. Це означає, що орендні платежі не мають покривати витрати на комунальні послуги, адже вартість комунальних послуг має оплачуватися окремо орендарем на підставі окремих договорів із балансоутримувачами.

Однією з істотних умов є те, що такі договори не може бути укладено на невизначений строк. Строк договору оренди встановлюється за погодженням сторін і визначається в договорі оренди. Разом з тим, за приписами ст. 17 Закону №2269, строк договору оренди такого майна не може бути меншим ніж 5 років, якщо орендар не пропонує менший строк.

Орендна плата

Розмір орендної плати визначається конкретним договором, але тут є певні законодавчі нюанси. На виконання ст. 19 Закону №2269 для майна державної власності затверджено Методику №786. Якщо орендаря було визначено на конкурсних засадах, орендна плата, розрахована за цією Методикою, застосовується як стартова, а її розмір може бути збільшено за результатами такого визначення. У договорі фіксується орендна плата за базовий місяць. Далі за приписами Методики №786 орендна плата за перший місяць оренди коригується на індекс інфляції за період, що минув з дати оцінки майна.

Надалі при сплаті орендної плати щомісяця наростаючим підсумком також враховується індекс інфляції. Тобто розмір орендної плати на кожен наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Iндексація орендної плати передбачається, як правило, і для комунального майна відповідними рішеннями місцевих рад та типовими договорами.

Але на 2016 рік є свої спеціальні правила. На цей рік дію норми ст. 10 Закону №2269 у частині індексації орендної плати призупинено (ст. 9 Прикінцевих положень Закону України «Про Державний бюджет України на 2016 рік»). Це означає: якщо договір на оренду держмайна укладений до 2016 року, то щомісячний розмір орендної плати відповідатиме розміру орендної плати за грудень 2015 року (останній проіндексований місяць). У разі коли договір датований 2016 роком, сума орендної плати відповідатиме розміру оренди за базовий місяць (див. лист ФДМУ від 11.04.2016 р. №10-16-6583). На нашу думку, відповідне призупинення стосується й оренди комунального майна.

Норми п. 17 Методики №786 передбачають розподіл орендної плати між орендодавцем, балансоутримувачем та бюджетом. Якщо орендодавцем виступає ФДМУ, орендна плата за нерухоме майно розподіляється так: 70% орендної плати — до державного бюджету, 30% — державному підприємству, організації, на балансі яких перебуває це майно. Якщо ж орендодавцем виступає держпідприємство, то розподіл буде таким: 70% орендної плати — підприємству, організації, 30% — до держбюджету.

У межах пунктів 3.6, 5.3 та 5.4 Типового договору розподіл орендної плати здійснюється орендарем.

Податок на додану вартість

Орендна плата. Норми п. 3.1 Типового договору передбачають, що орендна плата не має включати в себе ПДВ. Тому у випадку якщо балансоутримувач буде платником ПДВ, суму ПДВ буде нараховано на суму орендної плати «зверху». Зверніть увагу: в листі ДФСУ від 04.02.2016 р. №2383/6/99-99-19-03-02-15 податківці пояснюють, що на дату виникнення податкових зобов'язань з ПДВ держпідприємство-орендодавець (незалежно від того, чи розподіляє орендар суму орендної плати, чи перераховує її на рахунок орендодавця в повному обсязі) має скласти ПН на всю суму орендної плати, передбачену договором оренди, без урахування витрат на утримання наданого в оренду нерухомого майна та комунальних послуг і енергоносіїв. Саме така ПН, складена орендодавцем при наданні послуг з оренди держмайна та зареєстрована в ЄРПН, буде підставою для включення орендарем суми ПДВ, зазначеної у такій ПН, до складу податкового кредиту.

Усю суму ПДВ має бути зараховано на рахунок орендодавця, незалежно від того, хто саме виступає в його ролі: держпідприємство чи ФДМУ. Отже, якщо орендодавцем є держпідприємство, то на його рахунок мають бути сплачені кошти в еквіваленті 70% орендної плати, зазначеної у договорі, плюс уся сума ПДВ на орендну плату.

Завдаток. За своєю суттю завдаток є орендним платежем за останній місяць оренди, тож має обліковуватися у межах ПДВ за правилами орендного платежу (лист ДФСУ від 28.10.2015 р. №22839/6/99-99-19-03-02-15).

Комунальні платежі. З 2016 року податківці підтримували думку, що компенсація комунальних платежів не є об'єктом оподаткування ПДВ (листи ДФСУ від 29.02.2016 р. №4457/6/99-99-19-03-02-15, від 11.04.2016 р. №8006/6/99-99-19-03-02-15, від 11.04.2016 р. №8218/6/99-99-19-03-02-15 та від 16.05.2016 р. №10641/6/99-95-42-01-15). Суть аргументації полягала в тому, що суми комунальних платежів компенсуються орендодавцеві, безпосередньо ці послуги орендодавцем не надаються, перевиставлення рахунків на комунальні послуги не відповідає визначенню постачання послуг у межах пп. 14.1.185 ПКУ, а отже, і базу оподаткування ПДВ ці суми формувати не мають. Але не слід забувати, що орендар у такому разі втрачає право на ПК із сум комунальних платежів. Як ми знаємо, є окремий типовий договір, затверджений ФДМУ і зареєстрований у Мін'юсті. А в його п. 2.1.2 сказано, що балансоутримувач будівлі, зокрема, зобов'язується забезпечити надання орендареві комунальних послуг за діючими розцінками і тарифами. Таким чином, компенсація комунальних послуг є цілком законним платежем, пов'язана із госпдіяльністю і має надавати орендареві право на ПК, за винятком коли орендодавець — бюджетна установа. У цьому випадку компенсація, справді, не включається до бази оподаткування орендного платежу за п. 188.1 ПКУ. Нарешті податківці визнали це у листі від 04.08.2016 р. №26595/7/99-99-15-03-02-17.

Облік орендних платежів

Аванс за оренду рекомендується обліковувати на рахунку 37 «Розрахунки з різними дебіторами». Якщо орендна плата сплачується за фактом закінчення звітного періоду, слід вести такі розрахунки за рахунком 63 «Розрахунки з постачальниками та підрядниками». Об'єкт операційної оренди відображається в орендаря на позабалансовому рахунку 01 за вартістю, зазначеною в угоді про оренду. Сам факт передачі майна в оренду не формує податкових наслідків ні в обліку орендодавця, ні в обліку орендаря.

Факт передачі наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору (ст. 795 ЦКУ). На переконання автора, достатнім документом, що підтверджує факт користування орендованим майном, є такий акт передачі майна, а для нарахування орендної плати достатнім документом є рахунок або розрахунок орендної плати, наданий орендодавцем. Сума орендної плати в бухобліку включається до відповідних витрат: загальновиробничих, адміністративних або збутових залежно від напряму використання майна.

Приклад Сума орендної плати становить 10000 грн без ПДВ, сума ПДВ — 2000 грн. Орендодавцем виступає держпідприємство. Пропорція розподілу: 70% — підприємству, 30% — до бюджету. До бюджету перераховуються 3000 грн, а орендодавцеві: 7000 орендної плати + 2000 грн (ПДВ з усієї суми) = 9000 грн.

Орендодавець має виписати та зареєструвати ПН на суму 10000 грн без ПДВ + 2000 грн ПДВ = 12000 грн. Бухгалтерський та податковий облік нарахування та сплати орендної плати див. у таблиці.

Таблиця

Облік нарахування та сплати орендної плати на умовах передоплати

Нормативна база

• Закон №2269 — Закон України від 10.04.92 р. №2269-XII «Про оренду державного та комунального майна».
• Методика №786 — Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджена постановою КМУ від 04.10.95 р. №786.

Юлія КЛОВСЬКА, головний редактор