Як правило, неприбуткові організації, навіть з великим бюджетом, прагнуть зменшити свої витрати. Одним із видів витрат є орендна плата. Чи можна укласти договір на оренду комунального майна в Києві за 1 гривню, і якщо так, то як це зробити?
Нагадаємо, що відносини оренди передбачають обов'язкову сплату орендної плати (див. ч. 1 ст. 759 ЦКУ). Проте розмір такої орендної плати встановлюється договором між орендарем та орендодавцем, якщо інше не встановлено чинним законодавством. Щодо комунальної власності місцеві ради можуть ухвалювати рішення, наприклад, про встановлення мінімального розміру такої орендної плати.
Так, на сьогодні в Києві діє Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва, затверджене рішенням Київської міськради від 22.09.2011 р. №34/6250 (далі — Положення)1. Згідно із зазначеним Положенням, розмір орендної плати при укладенні договору про оренду комунального майна в Києві визначається, зокрема, відповідно до Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду, затвердженої як додаток 3 до цього Положення.
1 Ще навесні 2015 р. Київською міськрадою був розроблений проект нового положення, але на сьогодні він так і не набрав чинності.
Згідно з пунктом 21 Методики, розмір річної орендної плати за оренду нерухомого майна становить 1 грн для:
— бюджетних установ, що утримуються за рахунок місцевого або державного бюджету;
— комунальних підприємств та установ, що частково утримуються за рахунок місцевого або державного бюджету;
— ПФУ та його органів;
— релігійних організацій для забезпечення проведення богослужінь, релігійних обрядів та церемоній;
— творчих спілок, що фінансуються за рахунок місцевого або державного бюджету;
— редакцій державних та комунальних періодичних і книговидань;
— громадських організацій, для яких передбачено фінансову підтримку з міського бюджету, якщо орендована площа становить до 100 кв. м і не використовується для здійснення підприємницької діяльності;
— громадських організацій інвалідів та ветеранів, якщо орендована площа становить до 100 кв. м і не використовується для здійснення підприємницької діяльності;
— організацій, що організовують дозвілля дітей та юнацтва, якщо орендована площа становить до 100 кв. м;
— товариства Червоного Хреста України та його місцевих організацій;
— асоціацій органів місцевого самоврядування зі всеукраїнським статусом;
— розміщення творчих та професійних спілок, майстерень художників, скульпторів, народних майстрів, інших членів національних творчих спілок, політичних партій, громадських та благодійних організацій, громадських приймалень народних депутатів України і депутатів Київської міської ради на площі, яка не використовується для здійснення підприємницької діяльності, не більше 50 кв. м;
— інвалідів, які використовують приміщення під гаражі для спеціальних засобів пересування;
— суб'єктів освітньої діяльності, орендована площа яких використовується для надання освітніх послуг відповідно до ліцензії в сферах дошкільної і загальної середньої освіти.
Таким чином, претендувати на пільговий розмір орендної плати можуть або юрособи, які повністю чи частково фінансуються за рахунок державного або місцевого бюджету, або неприбуткові організації, суб'єкти освітньої діяльності, а також інваліди і члени національних творчих спілок. При цьому, наприклад, релігійні організації та товариства Червоного Хреста України не обмежені розміром площі орендованої нерухомості, а для решти типів неприбуткових організацій встановлено граничний розмір площі нерухомості, яку вони можуть орендувати за 1 грн на рік.
При цьому, зверніть увагу, крім орендної плати, орендар ще сплачує:
— податки та збори за орендоване майно в розмірах і порядку, визначених чинним законодавством України;
— компенсацію витрат підприємств за користування земельною ділянкою, на якій розташовано об'єкт оренди, і плату за комунальні послуги відповідно до договору, який укладається між орендарем та зазначеним підприємством або відповідними особами, які надають такі послуги;
— послуги страховика, тому що орендоване комунальне майно підлягає обов'язковому страхуванню.
Перелік документів, що їх потенційний орендар повинен надати орендодавцю для укладення договору оренди, наведено в додатку 2 до Положення. Але якщо йдеться про неприбуткову організацію, пропозиція якої про оренду комунального майна в Києві розглядається поза конкурсом1, то такий потенційний орендар подає орендодавцю документи, зазначені в додатку 8 до Положення. При цьому слід врахувати, що в останньому випадку, якщо неприбуткова організація претендує на сплату орендної плати у розмірі 1 гривні на рік, вона не повинна подавати в такому пакеті документів звіт про оцінку об'єкта оренди.
Податковий облік
Нагадаємо, що, згідно з п. 188.1 ПКУ, базою для оподаткування операцій з продажу послуг є договірна вартість лише в тому разі, якщо вона є не нижчою за їх собівартість, додатково про це питання див. «ДК» №21/2015. Хоча у деяких випадках ДФСУ і не вважає оренду нерухомості послугою, щодо ПДВ орендна плата розглядається податківцями як плата за послугу з відповідним оподаткуванням. Тому якщо орендодавцем є комунальне підприємство, організація — платник ПДВ, то для нього база для оподаткування орендної плати на підставі абз. 2 п. 188.1 ПКУ не може бути меншою від собівартості послуги (фактично суми витрат, пов'язаних із наданням такої нерухомості в оренду, наприклад, у сумі амортизації). Але як визначити собівартість для таких послуг, ПКУ не конкретизує. Навіть П(С)БО 142 вимагає відображати операції з оперативної оренди не через дохід від реалізації послуг і їх собівартість, а через інші операційні доходи та витрати. На наш погляд, у цьому разі можна визначити собівартість аналітично, без складання первинних документів у вигляді калькуляцій (утім, на розсуд платника податків), проте керуючись переліком витрат, які зазвичай включаються до складу собівартості наданих послуг, згідно з п. 11 П(С)БО 163 (причому керуючись показником «виробнича собівартість», за аналогією з підходом, зазначеним у листі ДФСУ від 07.04.2015 р. №12082/7/99-99-19-03-02-17).
1 Це неприбуткові організації, зазначені в ч. 4 ст. 9 Закону України від 10.04.92 р. №2269-XII «Про оренду державного та комунального майна».
Щодо податку на прибуток донарахування податкового зобов'язання в 2015 р. до собівартості наданих послуг не відбувається. А отже, до об'єкта оподаткування податком на прибуток такого комунального підприємства потрапляє лише вартість орендної плати — 1 грн на рік. А витрати, пов'язані з наданням такої нерухомості в оренду, зменшують об'єкт оподаткування — фінансовий результат підприємства, визначений за правилами стандартів бухгалтерського обліку.
Щодо податкового обліку в орендаря — неприбуткової організації, то в 2015 р., завдяки новій редакції розділу ІІІ ПКУ і норм пп. 133.1.1 ПКУ, неприбуткові організації більше не є платниками податку на прибуток. Зверніть увагу: йдеться не про всіх юросіб, внесених до Реєстру неприбуткових організацій до 01.01.2015 р., а тільки про внесених до цього Реєстру і зазначених у пп. 133.1.1 ПКУ.
Неприбуткові організації, як правило, не реєструються платниками ПДВ. Але якщо такий статус орендару усе ж таки має, то право на ПК з ПДВ він отримає лише виходячи зі встановленого йому розміру орендної плати — 1 грн.
Ганна БИКОВА, «Дебет-Кредит»