Попри те що податок на нерухомість діє вже понад два роки, його адміністрування, особливо в 2015 році, здається, дивує навіть самих податківців. Яких тільки висновків не побачиш у рішеннях судових органів за позовами суб'єктів господарювання до територіальних рад! Поговоримо про те, що бухгалтерам слід тримати в полі особливої уваги.
Об'єкт оподаткування, база та платники
Об'єктом оподаткування є об'єкти житлової та нежитлової нерухомості, в т. ч. їх частки (пп. 266.2.1 ПКУ), а базою оподаткування є загальна площа нерухомості, яка визначається на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об'єкт (пп. 266.3.1 ПКУ). Відповідно, платниками цього податку є всі фізичні та юридичні особи (зокрема, і нерезиденти), які є власниками об'єктів житлової та/або нежитлової нерухомості (пп. 266.1.1 ПКУ). Орендарі цього податку не сплачують, обов'язку якось виділяти його в договорі чи компенсувати власнику прямо не передбачено — виключно за угодою сторін.
Об'єктами житлової нерухомості є будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду (див. пп. 14.1.129.1 ПКУ), дачні та садові будинки. Решта будівель, приміщень, що не віднесені згідно із законодавством до житлового фонду, належать до нежитлової нерухомості. Нормами пп. 14.1.129-1 ПКУ навіть виділено окремі категорії об'єктів такої нерухомості. Конкретні категорії нерухомості, що не оподатковуються цим податком, визначені в пп. 266.2.2 ПКУ. Так, до об'єктів оподаткування цим податком не потрапляють, зокрема, будівлі промисловості (виробничі корпуси, цехи, складські приміщення промислових підприємств).
Зверніть увагу: якщо конкретний об'єкт нерухомості не належить до переліку категорій, установлених нормами пп. 14.1.129-1 ПКУ, для визначення належності його до складу об'єктів оподаткування цим податком слід проаналізувати норми пп. 266.2.2 ПКУ. Якщо пільги для такої категорії об'єктів не передбачено, то навіть відсутність такого об'єкта у переліку пп. 14.1.129-1 ПКУ не дає підстав для звільнення такої нерухомості від оподаткування. Але тут слід орієнтуватися не на назву категорії (класу, виду) об'єкта оподаткування, а на підклас за приписами пп. 14.1.129-1 ПКУ. До речі, підкатегорії, розшифровані у пп. 14.1.129-1 ПКУ, часто не відповідають підкласам об'єктів нежитлової нерухомості, визначеним ДК 018-20001. Водночас податківці у своїх консультаціях для визначення права на пільгу радять використовувати саме класифікатор ДК 018-2000.
1 Державний класифікатор будівель та споруд ДК 018-2000 затверджено і введено в дію наказом Держстандарту України від 17 серпня 2000 р. №507.
Для юридичних та фізичних осіб передбачено різні алгоритми нарахування та сплати податку на нерухомість. Юрособи самостійно обчислюють суму податку станом на 1 січня звітного року і до 20 лютого цього самого року подають контролюючому органу за місцезнаходженням об'єкта оподаткування декларацію (на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об'єкт, пп. 266.3.3 ПКУ). До речі, актуальна для алгоритму обчислення податку на майно форма декларації була затверджена щойно через 4 місяці після граничного строку її подання. За 2015 рік власники нерухомості за вказівками податківців (див. лист ДФСУ від 28.01.2015 р. №2444/7/99-99-17-04-01-17, «ДК» №9/2015) мусили подавати декларацію ще за старою формою (затвердженою наказом Мінфіну від 01.07.2014 р. №735). Сплачують податок авансовими внесками щокварталу до 30 числа місяця, наступного за звітним кварталом. Для платників податку на прибуток важливою є норма п. 137.5 ПКУ: сума нарахованого та сплаченого податку на майно зменшує податок на прибуток, що підлягає сплаті до бюджету.
Щодо нарахування та декларування цього податку фізособами, то тут ситуація дещо інша. Власникам нерухомості — фізособам обчислюють суму податку безпосередньо податківці виходячи із загальної площі кожного з об'єктів нежитлової нерухомості, зазначеної в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі — Держреєстр), та відповідної ставки податку.
Для обчислення податку з площі житлової нерухомості нормами ч. 1 пп. 266.7.1 ПКУ встановлено окремий алгоритм. Зокрема, оподаткуванню підлягає не вся площа житлової нерухомості. Згідно з пп. 266.4.1 ПКУ, база оподаткування об'єкта/об'єктів житлової нерухомості, у т. ч. їх часток, що перебувають у власності фізособи — платника податку, зменшується:
а) для квартири/квартир незалежно від їх кількості — на 60 кв. м;
б) для житлового будинку/будинків незалежно від їх кількості — на 120 кв. м;
в) для різних типів об'єктів житлової нерухомості, в т. ч. їх часток (у разі одночасного перебування у власності платника податку квартири/квартир та житлового будинку/будинків, у т. ч. їх часток), — на 180 кв. м.
Таке зменшення надається один раз за кожен базовий податковий (звітний) період (рік) і за своєю суттю є пільгою для фізосіб. Також юрособам, як і фізособам, додатково (тобто крім тих, що визначені ПКУ) можуть надаватися пільги, встановлені місцевими радами, але з урахуванням обмежень, установлених пп. 266.4.2 ПКУ1. Сільські, селищні, міські ради можуть збільшувати граничну межу житлової нерухомості, на яку зменшується база оподаткування. Для юридичних осіб такого виведення певної площі з-під оподаткування податком на нерухомість не передбачено, але норми пп. 266.4.2 ПКУ щодо додаткових пільг, ініційованих місцевими радами, для них діють. Зверніть увагу: пільги, встановлені на певній території, є доступними для користування всіма суб'єктами цієї території (УПК від 28.05.2015 р. №379), адже індивідуальні пільгові ставки та індивідуальні звільнення від податків заборонені (пп. 12.3.7 ПКУ).
1 Наприклад, пільги з податку, що сплачується на відповідній території з об'єктів житлової нерухомості, для фізосіб не надаються на об'єкти оподаткування, що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються у підприємницькій діяльності).
Термін сплати фізособами визначеного податківцями податкового зобов'язання — 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення.
Встановлення ставки податку повністю віддано на відкуп сільській, селищній або міській раді. Ці органи влади визначають ставки податку в різних регіонах по-різному, але загалом на 2015 рік вона не повинна перевищувати 1% розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 кв. метр бази оподаткування (1218 грн х 1% = 12,18 грн, додатково див. п. 33 підрозділу 10 розділу ХХ ПКУ). Навіть якщо ставка податку була затверджена місцевим органом влади із запізненням, наприклад уже в лютому, діє вона з початку року — з 1 січня (див. рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 13.05.2015 р. у справі №361/2373/15-а).
Право власності
Ключовим критерієм для визначення певної особи платником податку на нерухомість є набуття нею права власності на нерухомість. Немає права власності — немає і податку. У разі переходу протягом одного календарного року права власності на об'єкт оподаткування від одного власника до іншого податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому він втратив право власності на зазначений об'єкт оподаткування, а для нового власника — починаючи з місяця, в якому виникло право власності і до кінця календарного року. Після вчинення правочину про перехід права власності новий власник (як фізична, так і юридична особа) отримує від нотаріуса витяг із Держреєстру про виникнення у нього права власності, крім того, він має отримати податкове повідомлення-рішення про те, що податківці зафіксували в обліку факт зміни власника цього об'єкта нерухомості (пп. 266.8.2 ПКУ).
Зверніть увагу ще на один нормативний документ — Методрекомендації №31. У разі втрати, знищення майна, право на яке підлягає держреєстрації, право власності на таке майно припиняється виключно з моменту внесення за заявою власника змін до Держреєстру. Як бачимо, момент набуття/припинення переходу права власності слід чітко відстежувати, адже це має ключове значення для подання декларації та сплати (відсутності потреби у сплаті) податку на нерухомість.
1 Методичні рекомендації стосовно об'єктів нерухомого майна, права на які підлягають державній реєстрації, схвалені рішенням колегії Державної реєстраційної служби України від 11.12.2012 р., протокол №3.
Промислова будівля частково здається в оренду, частково — на реконструкції
На сьогодні ДФСУ не має сформованої думки щодо того, як у такому разі обчислюється податок з нерухомості і чи обчислюється він взагалі. Можемо висловити виключно свою думку щодо цього. На запитання: «Чи є об'єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, виробнича будівля, яка використовується як адміністративно-побутові (офісні) приміщення?» — податківці в ЗІР підкатегорії 106.02 дають відповідь: «Будівлі, що використовуються як приміщення з конторською та адміністративною метою, в тому числі для промислових підприємств, є об'єктом оподаткування податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, з урахуванням рішень сільських, селищних міських рад щодо податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки».
Основний їх аргумент полягає в тому, що будівлі, які використовуються як приміщення з конторською та адміністративною метою, в т. ч. для промислових підприємств, належать до групи «Будівлі офісні» (код 122), а отже, пільги на них немає. За аналогією з цією відповіддю можна припустити, що, у разі коли частина промислової будівлі не використовується з промисловою метою (на реконструкції), пільга за нормами ч. «є» пп. 266.2.2 ПКУ на цю площу не поширюється.
Низька ставка податку на всю територію нерухомості з різним цільовим призначенням?
Наприклад, маємо в одному приміщенні в м. Києві офіс, басейн та спортзал. Для спортивних будівель у Києві передбачена нижча ставка оподаткування. Чи можливе її застосування і для басейну, і для спортивного комплексу?
Ставки податку на нерухомість у м. Києві визначені рішенням Київради від 28.01.2015 р. №58/923. Так, справді, для спортивних залів (споруд) встановлена ставка податку 0,01. Відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд ДК 018-2000 категорія «Зали спортивні» включає в себе будівлі, що використовуються зі спортивною метою (баскетбол і теніс у приміщеннях, плавальні басейни, гімнастичні зали, ковзанки або хокейні майданчики тощо), що передбачають переобладнання з улаштуванням трибун для глядачів, терас для видовищ та демонстраційних цілей тощо. Зверніть увагу: басейни криті для плавання (код 1265.2) належать до категорії «Зали спортивні» (код 1265), а відкриті плавальні басейни (код 2411) — до категорії «Стадіони, спортивні поля та майданчики». Як бачимо, ставку податку 0,01 можна застосовувати до всіх об'єктів категорії «Зали спортивні» (код 1265): до території критого басейну для плавання та до території спортивного залу.
Юлія КЛОВСЬКА, головний редактор