Орендовано приміщення у зоні АТО під магазин чи офіс. У стандартному договорі оренди не передбачено жодних умов на випадок проведення АТО. Підприємство-орендар переїхало до іншої області (або змінило юрадресу) та винаймає інше (нове) приміщення. Платити орендну плату одночасно за ці два приміщення недоцільно. Що робити — розірвати договір оренди приміщення в зоні АТО чи не платити орендну плату? Спробуймо з'ясувати, як правильно оформити такі відносини з орендодавцем.
Звичайні умови договору оренди
Хоч описана нами ситуація сприймається вже як буденна, її вирішення потребує доволі нестандартного підходу. Річ у тім, що переважна більшість договорів оренди приміщень не передбачають можливості виникнення таких обставин, з якими наша країна має справу ще з березня 2014 року: йдеться про окуповану територію АР Крим та зону АТО.
І якщо ситуацію з окупованим Кримським півостровом наші законотворці намагаються вирішити прийняттям відповідних нормативних документів, то ситуація з зоною АТО значно гірша.
Тож справу з проблемою орендованого приміщення в зоні АТО (ми говоримо про ті міста, де й нині відбуваються бойові дії), яке не використовується за призначенням уже доволі тривалий час, має переважна більшість госпсуб'єктів Донбасу, особливо ті, які через неможливість провадити госпдіяльність виїхали з Донецька, Луганська та інших населених пунктів, що не контролюються українською армією та загонами добровольців, які воюють під українським прапором.
Проблема невикористання приміщення ускладнюється ще й тим, що такі госпсуб'єкти, змінивши місцезнаходження, не мають можливості вивезти майно та господарську документацію з таких приміщень. Причому зауважимо, що юридичну адресу, як правило, змінювали далеко не всі. Тим більше що ПКУ дозволяє перебувати та здійснювати діяльність за фактичним місцезнаходженням, тобто за неосновним місцем реєстрації. Для держреєстратора фактична адреса значення не має: відомості про неї в ЄДР не заносяться.
Отже, спробуємо дати відповіді на окремі запитання, що надходять до редакції «ДК», та пояснити на прикладах можливі способи пошуку компромісу між орендарями та орендодавцями щодо використання орендованих, але наразі покинутих приміщень та сплати орендної плати (на прикладі окремих умов договорів оренди, що найчастіше застосовуються).
Чи має право орендар не сплачувати орендну плату, якщо орендодавець не може забезпечити збереження приміщення у належному стані, як і всі комунікації, що є у приміщенні та мають бути в робочому стані?
Серед умов договору, що містяться у розділі про права та обов'язки сторін, стандартно сторони вказують на таке:
«...3.2. ОРЕНДОДАВЕЦЬ підписанням цього договору засвідчує, що:
3.2.1. незастережених недоліків, які значно знижують цінність або можливість використання за цільовим призначенням зазначеного в цьому договорі приміщення, немає;
3.2.2. від ОРЕНДАРЯ не приховано обставин, які мають істотне значення для цього договору;
3.2.3. усі інженерні комунікації, котрі знаходяться в приміщенні, перебувають в робочому стані і функціонують за призначенням;...».
Нерідко, особливо коли договори завіряються нотаріально, в тексті договору або акта приймання-передачі приміщення в оренду зазначається, зокрема, що «нежитлове приміщення, що передається в оренду, оглянуте Орендарем до підписання цього договору. На момент огляду жодних недоліків, які перешкоджали б його використанню за призначенням, не виявлено. Орендар заявляє, що не має жодних претензій до Орендодавця з приводу якісних технічних характеристик зазначеного нежитлового приміщення».
За звичайних умов, коли приміщення щодня використовується працівниками орендаря, такі умови договору мають виконуватися. Проте зараз ідеться про зону ведення бойових дій, в умовах яких використання приміщення за призначенням є неможливим. Отже, в цьому разі йдеться про неможливість використання приміщення, переданого в оренду, за цільовим призначенням. Причому наголосимо на тому, що на момент складання акта приймання-передачі зауважень (як правило) до приміщення в орендаря не було.
Розглядаючи цю ситуацію, слід звернути увагу на два моменти:
1) з одного боку, статтею 782 ЦКУ передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців поспіль. Утім, така можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору є правом, а не обов'язком наймодавця. Таке право може бути реалізовано й через суд з одночасною вимогою погасити борг з орендної плати;
2) з другого боку, стаття 779 ЦКУ певним чином захищає права орендаря. Так, наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця. Але за таких умов орендар не може відповідати за погіршення речі, переданої в найм (оренду), які сталися з вини третіх осіб або внаслідок дії форс-мажорних обставин (на останніх спинимося пізніше).
Водночас, згідно з імперативними приписами ч. 6 ст. 762 ЦКУ, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Зважаючи на те що норма ч. 6 ст. 762 ЦКУ не містить договірних застережень, то її застосування в орендних правовідносинах сторін жодним чином не залежить від таких обставин, як-от невизначеність у договорі умов щодо звільнення орендаря від внесення орендної плати через неможливість користування орендованим майном, за яку орендар не відповідає; обізнаність чи необізнаність орендаря з незадовільним технічним станом орендованого майна (в тому числі в частині відключення приміщень від централізованого опалення чи подачі електроенергії) тощо.
Проте у разі відсутності певних застережень у договорі та можливого спору у майбутньому орендарю бажано звернутися до орендодавця з пропозиціями про звільнення від внесення орендної плати протягом певного часу (періоду, коли неможливо користуватися орендованим майном).
Щоправда, судова практика в таких випадках часто вимагає надати як докази звернення орендаря до орендодавця з вимогою провести позаплановий огляд з метою усунення перебоїв у наданні комунальних послуг та з вимогою усунути перебої у наданні комунальних послуг, так і докази щодо виникнення зазначених перебоїв під час користування орендованим майном1. Але, оскільки за умов проведення АТО зробити це неможливо, питання, як підтвердити ненадання комунальних послуг саме у цей період (а особливо — відсутність роботи комунальних служб на неконтрольованій українськими військовими території), нині залишається відкритим.
1 Постанова ВГСУ від 27.06.2012 р. №5011-36/840-2012 http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/24926801.
Висновок: для того щоб не платити орендну плату за період проведення АТО, треба, як мінімум, вести листування з орендодавцем з приводу неможливості використання приміщення за цільовим призначенням. Для цього бажано збирати докази, а саме: по змозі фотографувати приміщення, складати акти про зовнішні та внутрішні пошкодження (у т. ч. його зруйнування), відсутність води, світла (фото лічильників, акти огляду комунальних служб пошкоджених вимірювальних приладів тощо) . Бажано результат досягнутого консенсусу у цьому питанні оформити додатком до договору.
Додамо, що під час проведення АТО варто стежити за інформацією, що подається відповідними комунальними службами на веб-сайтах. Наприклад, 05.09.2014 р. на сайті ККП «Донецькміськтепломережа» було інформаційне повідомлення про те, що у зв'язку з бойовими діями на території міста Донецька тимчасово зупинено роботу «Донецькстандартметрологія». За інформацією ККП «Донецькміськтепломережа», підприємство не застосовуватиме штрафних санкцій до споживачів — як фізичних, так і юридичних осіб, за несвоєчасне проведення чергової держповірки приладів обліку гарячої води починаючи з липня 2014 р. до відновлення роботи «Донецькстандартметрологія». Нарахування оплати за гарячу воду в цей період проводитиметься за даними приладів обліку. Тому якщо приміщення не використовувалося, але все ж таки комунальні послуги оплачувалися, то варто зберігати відповідні документи про оплату та врегулювати ці питання у додатку до договору.1
Чи може бути розірвано договір оренди за умови, що орендар не може передати майно орендодавцю та перевірити його стан, не перебуває у приміщенні та не може запобігти загрозі його знищення?
Крім наведених вище підстав для односторонньої відмови орендодавця від договору оренди у разі невнесення орендарем плати протягом трьох місяців поспіль (ч. 1 ст. 782 ЦКУ), орендодавець має право розірвати договір оренди також з підстав, наведених у ст. 783 ЦКУ, або з підстав, наведених у тексті самого договору оренди. Серед наведених у ст. 783 ЦКУ підстав, що дають право орендодавцю розірвати договір оренди, є така: «Орендар своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження орендованого приміщення».
Водночас, на нашу думку, ця підстава є мірою відповідальності орендаря, яка має бути не лише доведена належним чином, а й бути наявною (дійсною, існуючою та залежати від поведінки орендаря).
Зважаючи на проведення бойових дій у зоні АТО, говорити про вину саме орендаря недоречно. Тим більше що саме проведення АТО на території, де розташоване спірне орендоване приміщення, підтверджується насамперед нормативними документами Президента України, КМУ та РНБО.
Щодо питання практичної реалізації розірвання договору в умовах неможливості повернути орендоване приміщення зазначимо таке. Згідно зі ст. 785 ЦКУ, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
Як правило, договори оренди містять умови передачі майна у разі припинення (розірвання) договору — про це складається акт приймання-передачі приміщення з його оглядом, оцінкою стану приміщення тощо. У ситуації з приміщеннями в зоні АТО зробити це практично неможливо. Тому приймати приміщення у стані, в якому вони є на сьогодні, без можливості особисто переконатися у його належному стані, вкрай ризиковано. Проте ми не виключаємо складення акта без огляду приміщення (якщо сторони домовилися про це), скажімо, у м. Києві з певними застереженнями. Наприклад, на момент доступу до приміщення (після закінчення бойових дій) сторони оглядають приміщення та за домовленістю відшкодовують окремі пошкодження (які сталися з вини орендаря чи орендодавця).
Якщо договір розірвано (припинено) без фактичної передачі приміщення між сторонами, як правило, договорами оренди передбачено, що «...орендар, який затримав повернення майна орендодавцеві, несе ризик його випадкового знищення або випадкового пошкодження...».
І тут, якщо вчасно не втрутитися та не спробувати виправити ситуацію письмовими домовленостями, не виключено, що орендодавець згодом звернеться до суду з вимогами про сплату неустойки та відшкодування збитків з посиланням на умови договору, у т. ч. й сплати орендної плати до дати складення акта повернення майна. Щоправда, доводити наявність вини орендаря в такому разі доведеться саме орендодавцеві2.
2 Постанова ВГСУ від 26.07.2012 р. №5011-3/3394-2012 http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/25465437.
Слід також врахувати, що обов'язок орендаря повернути майно орендодавцю кореспондується з обов'язком орендодавця прийняти таке майно за актом приймання-передачі. І за наявності в орендодавця зауважень щодо стану повернутого орендарем приміщення орендодавець не має права відмовитися від прийняття та підписання акта приймання-передачі приміщення і вимагати сплати орендної плати за приміщення, користування яким фактично було припинене орендарем. Він має лише право, передбачене ст. 779 ЦКУ, вимагати від орендаря усунути погіршення речі або відшкодувати завдані йому збитки1.
Увага! У наведеній ситуації орендар (ч. 4 ст. 762 ЦКУ) має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди. Але такі домовленості мають сенс, якщо сторони мають намір зберегти оренду приміщення (про це далі).
Чи може бути призупинено право оренди та сплату орендної плати (у приміщенні ще є речі та документи орендаря, які не можуть бути вивезені)? Чи може приміщення бути передано іншому орендарю?
Як зазначено вище, сторони мають можливість домовитися про припинення (розірвання) договору оренди з оформленням повернення майна за актом приймання-передачі на певних умовах.
Якщо підприємство на момент початку бойових дій чи після цього мало можливість повністю звільнити приміщення та за згодою орендодавця повернуло майно у тому стані, в якому воно перебувало на цей момент, то орендодавець має повне право здавати таке приміщення в оренду іншому орендарю.
Якщо ж у приміщенні й надалі зберігаються певні первинні документи та інші цінні речі, то орендар має право, знову ж таки за письмовими домовленостями між сторонами, обумовити можливість зменшення орендної плати до розумної мінімальної ціни. Якщо ж таке не вдається, то слід говорити про розірвання договору з будь-яких наведених вище підстав та шукати можливості звільнити приміщення від власних цінних речей та документів.
Питання призупинення договорів оренди у зоні АТО, на нашу думку, недоречне та некоректне. По-перше, терміна «призупинення договору» ЦКУ, ГКУ та інші нормативні документи не містять. По-друге, така умова, як свідчить практика, застосовується сторонами у тексті договору. Але якщо спробувати з'ясувати, що саме включає в себе цей термін, то це потребуватиме більш докладного опису в договорі й вимог щодо поведінки власника такого приміщення.
Наприклад, ВГСУ2 розглядав справу, де з'ясовувалося, що «...у разі призупинення дії або розірвання договору, орендар зобов'язаний протягом 10-ти діб з дати повідомлення про призупинення, або з дати, зазначеної у повідомленні, або набрання чинності рішенням про розірвання договору повернути майно балансоутримувачу у належному стані, з урахуванням нормального фізичного зносу. При поверненні майна балансоутримувач та орендар підписують акт передачі-приймання майна. Орендар повертає майно балансоутримувачу аналогічно до порядку, встановленого договором при передачі майна орендарю. Майно вважається поверненим балансоутримувачу з моменту підписання акта передачі-приймання орендованого майна, який підписується балансоутримувачем та орендарем. Вищезазначене, зокрема, закріплено в п. 2.4 договору оренди №37-19-2/805 від 10.04.2009 р.».
1 Постанова ВГСУ від 05.11.2014 р. №910/6671/14 http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/41239700.
2 Постанова ВГСУ від 02.09.2014 р. №911/645/14 http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/40377036.
Причому далі умовами договору встановлено, що орендна плата сплачується за період з моменту підписання акта передачі майна в оренду і до дати фактичного звільнення орендарем майна, що підтверджується актом повернення його орендодавцю.
На нашу думку, в таких випадках йдеться саме про припинення договору оренди зі всіма наслідками щодо такого припинення — звільнення приміщення орендарем, припинення сплати орендної плати та повернення майна орендодавцю у його повне розпорядження. Хоча не виключено, що сторони домовилися про особливі умови використання майна на весь період призупинення оренди — наприклад, обов'язок утримуватися від передання майна іншому орендарю, відшкодування витрат, пов'язаних з утриманням приміщення (комунальні послуги, інші витрати) тощо. Але все це можна зробити цілком законно в межах чинного договору оренди із застосуванням вищеописаних домовленостей сторін щодо зменшення орендної плати фактично до розміру комунальних виплат без застосування сумнівних юридичних інструментів, які не визначені чинним законодавством (як-от призупинення оренди).
Щодо передачі приміщення іншому орендарю, то на сьогодні обговорювати це питання вкрай складно. Адже безпосередньо сам власник на законних підставах до розірвання договору оренди та повернення приміщення не має права укладати договори оренди з іншими користувачами. Проте факти захоплення приміщень у зоні АТО — явище непоодиноке. Але це вже кримінально карані діяння. Якщо ж передача приміщення відбудеться за погодженням його власника (орендодавця) без припинення чинної оренди, то такі дії можуть підпадати під дію ст. 190 ККУ «Шахрайство». Проведення АТО на сході України не звільняє від кримінальної відповідальності та від відшкодування матеріальної шкоди, завданої діями окремих осіб та/або орендодавця.
Форс-мажор
Як уже зазначалося, у главі 58 «Найм (оренда)» ЦКУ міститься правило, за яким наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використано через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 ЦКУ).
Ця норма передбачає досить широке коло обставин, з якими пов'язана неможливість використання майна за його призначенням. Крім обставин, що їх ми розглянули у першому запитанні, під дію цієї норми підпадають й інші обставини, настання яких не залежить від волі (дій) орендаря, зокрема руйнування приміщення внаслідок дії явища природи та/або дій третіх осіб, органів державної влади та місцевого самоврядування окупованої території, судових рішень щодо забезпечення позовів, заявлених після передачі майна в оренду (щодо заборони його використання), дій комунальних та інших служб тощо. Але все це потребує достатньої доказової бази.
Тут ми спинимося на обставинах непереборної сили (форс-мажор), які нарешті знайшли своє місце у законодавчих актах України.
Донедавна сторони обумовлювали порядок підтвердження дії таких обставин безпосередньо у тексті договору. Але з прийняттям Закону України від 02.09.2014 р. №1669-VII «Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції» (чинний з 15.10.2014 р.) ситуація дещо змінилася.
Так, чітко визначено, що слід розуміти під форс-мажорними обставинами. Відповідно до ст. 10 Закону №1669, протягом терміну дії цього Закону (тобто починаючи з 15.10.2014 р. до закінчення шестимісячного строку після закінчення АТО) єдиним належним та достатнім документом, що підтверджує настання обставин непереборної сили (форс-мажору), що мали місце на території проведення АТО, як підстави для звільнення від відповідальності за невиконання (неналежне виконання) зобов'язань, є сертифікат Торгово-промислової палати України.
Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб'єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікати про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб'єктів малого підприємництва видаються безкоштовно.
Також нагадаємо, що дія розпорядження КМУ від 30.10.2014 р. №1053-р «Про затвердження переліку населених пунктів, на території яких здійснювалася антитерористична операція» зупинена з 05.11.2014 р.
Інформацію щодо контрольованої території силами АТО щоденно надає Штаб Антитерористичного центру при Службі безпеки України (див. лист ТПП України від 09.01.2015 р. №106/05-5.4).
Водночас за період до 15.10.2014 р. сторонам доведеться користуватися саме умовами договору з визначеною поведінкою сторін у разі настання форс-мажорних обставин. І якщо у договорі зазначено, наприклад, що «...у разі, якщо обставини непереборної сили (форс-мажору) тривають більш ніж 3 (три) календарні місяці, кожна сторона має право розірвати цей Договір, повідомивши про це іншу сторону за один місяць...», то варто скористатися або цим пунктом договору, або отриманою довідкою (висновком) від ТПП України чи регіональних відділень, яка не звільняє від виконання зобов'язань за договором, проте дає можливість урегулювати взаємні претензії сторін, як зазначено на прикладах вище.
Наталія КАНАРЬОВА, «Дебет-Кредит»