З 2013 року юрособи сплачують податок на нерухомість. Подробиці про те, як та в якій сумі вони платитимуть цей податок і яку звітність при цьому здаватимуть, читайте далі.
Об'єкт оподаткування
Сплата податку на нерухомість регулюється ст. 265 розділу ХII «Місцеві податки і збори» ПКУ. Сплачують цей податок як юридичні, так і фізичні особи (у т. ч. нерезиденти), які є власниками нерухомості на території України.
Визначення терміна «об'єкт житлової нерухомості» наводиться у пп. 14.1.129 ПКУ. При цьому об'єктом оподаткування є саме житлова нерухомість (будинки, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду1).
Перелік житлової нерухомості, що не є об'єктом оподаткування для юросіб, встановлено пп. 265.2.2 ПКУ, зокрема це:
— об'єкти житлової нерухомості, що перебувають у власності держави, територіальних громад (комунальній власності) та у їх спільній власності;
— об'єкти житлової нерухомості, розташовані у зонах відчуження та безумовного (обов'язкового) відселення, визначених законодавством2;
— гуртожитки.
1 Див. ст. 4 Житлового кодексу України від 30.06.83 р. №5464-X.
2 Див. ст. 2 Закону України від 27.02.91 р. №791а-XII «Про правовий режим території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи».
База оподаткування
Базою оподаткування, згідно з пп. 265.3.1 ПКУ, є житлова площа нерухомості. Згідно з пп. 265.3.3 ПКУ, база оподаткування для юросіб обчислюється такими особами самостійно виходячи з житлової площі кожного окремого об'єкта оподаткування, на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об'єкт. Для юросіб такими документами можуть бути договір купівлі-продажу, дарування, міни, документи про внесок до статутного фонду, рішення суду про відчуження на їхню користь такої нерухомості. Крім того, на нашу думку, підтвердженням розмірів житлової площі нерухомості можуть бути технічні паспорти й інші документи, в яких зазначають докладну характеристику нерухомості, її загальну та житлову площу.
Органи місцевого самоврядування, відповідно до пп. 265.4.2 ПКУ, мають право встановлювати пільги з податку на нерухомість, але тільки для релігійних організацій України, статути (положення) яких зареєстровані у встановленому законом порядку, і лише щодо тих об'єктів житлової нерухомості, які використовуються такими організаціями для забезпечення діяльності, передбаченої такими статутами (положеннями).
Ставки податку та порядок розрахунку податку
Згідно з пп. 265.5.1 ПКУ, ставки податку на нерухомість для юросіб (встановлені пп. 265.5.3 ПКУ) застосовуються у відсотках до розміру мінімальної заробітної плати, встановленої на 1 січня звітного року, за 1 кв. метр бази оподаткування (житлової площі) і становлять:
1% розміру мінімальної зарплати на 1 січня звітного року (в 2014 році 1218 х 1% = 12,18 грн) — для квартир, житлова площа яких не перевищує 240 кв. м, і житлових будинків, житлова площа яких не перевищує 500 кв. м;
2,7% розміру мінімальної зарплати на 1 січня звітного року (в 2014 році 1218 х 2,7% = 32,89 грн) — житлова площа яких перевищує 240 кв. м, і житлових будинків, житлова площа яких перевищує 500 кв. м.
Отже, податок розраховуватиметься таким чином:
Податок з одного об'єкта житлової нерухомості = S житлова х Мін. зарплата на 1 січня звітного року х Ст. податку.
Зверніть увагу: пп. 265.3.3 ПКУ не передбачає для юросіб сумарного обліку житлової площі об'єктів нерухомості — податок розраховується окремо щодо кожного об'єкта. Не передбачено ПКУ і застосування двох ставок податку щодо одного об'єкта. Тобто якщо житлова площа одного об'єкта нерухомості перевищує 240/500 кв. м, то ставка 2,7% застосовується до всієї житлової площі такого об'єкта.
Після розрахунку податку щодо всіх об'єктів житлової нерухомості, які належать юрособі, суми таких податків додаються. У підсумку виходить загальна сума податку на нерухомість, яку юрособа повинна сплатити за звітний податковий рік.
Декларація з податку та порядок сплати податку
Розраховану суму податку юрособи зобов'язані відобразити у декларації з податку на нерухомість (далі — декларація)1. Її форму затверджено наказом МФУ від 25.12.2012 р. №1408. Декларація має три форми: звітна, нова звітна і уточнююча. Використовують ці форми у звичайному, вже усталеному порядку подання податкової звітності: у звітній формі узгоджується сума податку, а новою звітною та уточнюючою формами вносяться виправлення до раніше поданої декларації.
1 Докладно про заповнення декларації ми писали у «ДК» №4/2013, тож у цій статті спинимося лише на найістотніших моментах, що стосуються її заповнення.
Також декларація забезпечена додатком «Відомості про наявні об'єкти нерухомості», в яких наводиться докладна інформація (адреса, дата реєстрації права власності, тип нерухомості, дані про документи, що свідчать про перехід права власності на нерухомість, відомості про житлову площу) про кожен об'єкт житлової нерухомості, що належить юрособі (відомості щодо всіх таких об'єктів відображають в одному додатку). Цей додаток є невід'ємною частиною декларації.
Оскільки звітним періодом щодо цього податку є календарний рік, то й декларація подається за рік. Складають її станом на 1 січня звітного року і подають у вигляді прогнозу, тобто, наприклад, 1 січня 2014-го року складають декларацію за весь 2014 рік. Подавати таку декларацію треба до 20 лютого звітного року включно за місцем розташування об'єкта нерухомості.
Річна сума податку в декларації розбивається на 4 рівні (квартальні) частини. Відповідно до пп. «б» пп. 265.10.1 ПКУ, сплачується юрособами податок на нерухомість авансовими внесками щокварталу до 30 числа місяця, наступного за звітним кварталом, які відображалися у річній податковій декларації.
Зверніть увагу: згідно з пп. 265.9.1 ПКУ, сплачують податок до бюджету територіальної громади за місцем розташування об'єкта житлової нерухомості.
Якщо протягом року відбувається зміна власника об'єкта житлової нерухомості, до декларації вносять необхідні уточнення (п. 265.8, пп. 265.7.5 ПКУ):
— юрособа, яка придбала нову житлову нерухомість, зобов'язана донарахувати суму податку починаючи з місяця отримання права власності. Таке донарахування відобразиться в уточнюючій (якщо декларація за цей рік не подавалася доти через відсутність житлової нерухомості, — то у звітній) формі декларації з податку на нерухомість, яку обов'язково потрібно подати протягом місяця з дня виникнення права власності на такий об'єкт;
— юрособа, яка перестала бути власником об'єкта житлової нерухомості, має право сторнувати суму податку, яку нарахувало на такий об'єкт, з першого числа місяця, в якому відбулася зміна права власності на нього. Граничних термінів подання такої декларації не встановлено.
Зазначені коригування відображають у декларації, звітним періодом якої у такому разі буде квартал року, в якому вона подається. Наприклад, підприємство подає у липні 2014 року уточнюючу декларацію за 2014 рік у зв'язку з продажем у червні 2014 р. об'єкта житлової нерухомості (дата переходу права власності підтверджена документально — червень 2014 р.). У цьому разі у реквізиті 2 заголовної частини декларації потрібно зазначити (див. зразок).
Зразок
Реквізит 2 заголовної частини декларації
Період, починаючи з якого відбуваються зміни, що відображаються у декларації, зазначають у форматі «число.місяць». Клітинки, наступні за словами «З урахуванням уточнень з», у такому самому форматі заповнюють лише у разі виправлення самостійно знайдених помилок.
Зверніть увагу: у чинній формі декларації не враховано змін, внесених до ПКУ Законом України від 04.07.2013 р. №403-VII. Цим законом було вилучено з ПКУ пп. 265.7.6, який зазначав: у разі придбання права власності на об'єкт житлової нерухомості протягом року податок нараховується з дня виникнення права власності на такий об'єкт. Нині коригування суми податку має відбуватися виходячи із вищенаведеного — колишній власник сплачує податок до початку місяця, в якому перейшло право власності на об'єкт нерухомості, а новий власник — з початку такого місяця. Тож примітка 8 «При зміні протягом року об'єкта оподаткування або ставок податку показники у колонках 5 — 9 заповнюються з дня календарного місяця, в якому починають, та/або до дня календарного місяця, в якому припиняють діяти вказані зміни» вже не відповідає ПКУ.
Як пояснює Міндоходів у «Базі знань» (підкатегорія консультації 106.07), у додатку «Відомості про наявні об'єкти житлової нерухомості» уточнюючої декларації з податку на нерухомість обов'язково зазначають ті об'єкти житлової нерухомості, на які з'явилося або припинилося право власності у платника податку.
Відповідальність за порушення
ПКУ не встановлює спеціальних норм для покарання порушників порядку сплати і подання звітності з податку на нерухомість. А тому санкції до порушників застосовуватимуть за загальними нормами ПКУ:
— за неподання/несвоєчасне подання декларації з податку на нерухомість передбачено штраф у розмірі 170 грн за перше таке порушення і 1020 грн, якщо платника податку вже штрафували за таке порушення протягом року (п. 120.1 ПКУ). Зверніть увагу: більшість контролюючих органів ставляться до цього порушення фіскально і вважають, що повтором порушення є не порушення у межах кожного податку окремо, а ситуації, коли платника податків вже притягували протягом календарного року до відповідальності згідно з п. 120.1 ПКУ;
— за заниження бази оподаткування і внаслідок виникнення недоплати відповідальність залежить від того, хто виявив таку помилку.
Якщо сам платник податку вчасно подав нову звітну декларацію у межах терміну подання річної декларації, то відповідальність не виникає (п. 50.1 ПКУ). Якщо платник податку виявить помилку і подасть уточнюючу декларацію вже після граничного терміну подання декларації, то він повинен буде до подання такої уточнюючої декларації сплатити до бюджету суму недоплати і штраф у розмірі 3% від суми заниження податку, а також пеню у порядку, встановленому ст. 129 ПКУ, за занижену суму і суму податку, яка не була сплачена у терміни, встановлені ПКУ. При цьому можна сперечатися, чи потрібно сплатити всю донараховану суму податку (недоплату), чи ж тільки ту частину, термін сплати якої вже настав на момент подання уточнюючої декларації. Але оскільки п. 50.1 ПКУ не говорить чітко, чи можна не сплачувати якусь частину недоплати (а недоплатою у цьому разі визнається сума заниження податку), рекомендуємо сплатити всю суму недоплати.
Якщо помилку виявлять податківці та донарахують ПЗ, доведеться сплатити штраф, установлений ст. 123 ПКУ, — 25% від суми донарахування. А якщо з податку на нерухомість юрособі буде знову донараховано ПЗ протягом 1095 днів з дати такого донарахування, то штраф зросте до 50% від суми донарахування;
— за невчасну сплату податку на платника накладається штраф, відповідно до п. 126.1 ПКУ, у розмірі 10% від суми податку, якщо він був сплачений протягом 30 календарних днів, наступних за граничним терміном сплати. А якщо сплата відбулася пізніше, то штраф сплачується у розмірі 20% від суми податку. I хай вас не заспокоює фраза з пп. «б» пп. 265.10.1 ПКУ, що щоквартальна сплата податку рівними частинами — це сплата авансових внесків з податку. Консультації податкових органів свідчать про те, що вони застосовують п. 126.1 ПКУ до всіх порушників встановленого ПКУ терміну сплати податку.
Ганна БИКОВА, «Дебет-Кредит»